最近一段时间，楼市的最热门话题，莫过于
专项债收储
。
2月6日以来，广东多地都披露了
存量土地收储
计划。
据不完全统计，包括广州、珠海、惠州、中山在内的8个城市，将运用专项债进行大规模的土地收储，涉及地块超60宗，总金额近200亿。
如此手笔，相当于2024年广州卖地收入的1/4。
虽然此前浙江、湖南等地都有过相关案例，但广东，无疑是自然资源部去年11月明确专项债收储细则后，全国首个大规模落地的案例。
这轮大刀阔斧的收储，有几个特点：
一、折价收购居多。
收购价格，有溢价有原价，但普遍都低于原价，综合各城来看，整体是7-9折，也有“打骨折”的情况。
比如，华侨城
的增城派潭镇背阴村地块，2019年花了5.74亿元拿的，原本要做“文化康养度假小镇”，后来一直闲置，现在收储价不到3亿，打了5折，蒸发了2.75个小目标。
花都和白云的出价，要略高些。
宝信在23年，花了7.1亿元拿下的广花公路东三地块（二期）地块，现在拟收回收购价格是6.73亿，相当于了打9折；
白云城建在21年，花了4.8亿总价拿下的雅园新村地块，现在拟收回收购价格是4.79亿，略低于原价。
既然是收储，更多是依据当前市场价，就低不就高，显然更符合市场逻辑，割肉卖还是烂手里，企业自己会算账。
二、不乏涉宅用地。
珠海的14宗地里，有8宗涉宅用地；惠州的8宗地，全部都是商住地。
这对减少潜在住宅供应，有立竿见影的效果，根据自然资源部的要求，被收回收购的土地，原则上当年不再供应用于房地产开发。
至少今年，不会再拿出来卖，更多会转向基建，或者保障房建设等，类似“土地二次分配”。
三、城投、国企成最大受益者。
收储的土地，绝大部分都为城投，或地方国企所有，占比超过九成。比如广州花都的宝信，比如珠海华发。
通过这轮收储，这些企业能甩掉“包袱”，改善现金流。
但这一点，与其说是政策偏向，不如说是现实困境使然。
很多民企手里的地，都满足不了“净地无抵押/质押”的前置条件，解押成本高企，收储也无从谈起。
总的来说，存量土地的收储，好处是显而易见的，帮助企业解困的同时，也优化了土地资源配置，同时也能进一步完善房地产“市场+保障”住房供应体系。
并且，需要注意的是，这次的收储，还只是第一轮，“试水”的味道更浓，广州花都、白云、增城、南沙共25亿的收储规模，放在全省来看还很有限，后续不排除还会加码。
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实际上，存量土地收储，只是国家盘活存量资产的其中一环，类似的，还有
存量商品房收储
。
两者，都是政府主导的宏观调控手段，主要资金来源都是专项债，虽然一个聚焦面粉，一个聚焦面包，但本质上，都是通过“存量调节”来调节市场供需，应对房地产行业困境。
当然，在帮助楼市去库存这个问题上，后者要更直截了当。
黄奇帆的开年演讲，也充分肯定了政府收储对于去库存的帮助，
预测国家会用几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存
，并抛出了一个重磅观点。
其逻辑链条，是：
政府6折收房→房企回血还债→供应链资金盘活→公租房（保障房）供应激增（占比
从5%提升至20%-25%→租金收益（租赁比可以到4%）打包REITs→居民存款注入闭环。
一举三得，化解房企、银行、供应商的“三角债”死结。
很多人觉得黄老过于理想化，落地还是有困难。
比如，10万亿会不会让财政承压，专项债也是债；
比如，6折企业房企认不认，尤其是一线城市，收购难度会更大；
比如，有没有那么多的租房需求，收益率能不能到4%，reits概念有没有支撑；
又比如，供应量上来了，会不会背刺商品房。
一个环节出了问题，整个链条都玩不转。
但这些都不影响政府收储的重要性，
能有多大成效，取决于政策的决心，和收储的规模，大力是真的可以出奇迹。
上涨另当别论，从房地产存量规模看，真要是有10万亿收储，托底不是难事。
三四线城市，可以先放放。
一二线城市，一定要率先动起来。
资料显示，从去年5月，中央提出收购存量商品房用作保障性住房以来，全国有70多个城市公开发布房源征集公告，超过10个城市已有项目落地，包括武汉、苏州、郑州、重庆、长春等，筹集保障性住房上万套。
广州的响应速度也很快，短短半年时间，就把范围从增城一区，扩大到全市范围。
虽然工作还相对前期，但至少是在推进的。
存量土地收储也好，存量商品房收储也罢，于市场来说，都是一剂强心针，短期能缓解房企流动性危机，长期则重构市场供需结构，
这场以专项债为杠杆的土地再革命，注定改写中国楼市的底层逻辑——从“增量狂奔”转向“存量精耕”。
广州如果能进一步结合城中村改造房票置换，或是在带押收储等机制上有所突破，也许能更快见效。
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