【华创地产•袁豪团队】房地产双周报：恒大战投事件平息，国庆房企销售靓丽

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1 房地产行业数据： 国庆前一周（20/9/26-20/10/2）主流45城一手房成交736万平，环比-3%；其中，一二线环比-9%、三四线环比+22%；9月一手房月成交同比+12%，较8月-5pct，其中一二线同比+18%、三四线同比-6%，分别较8月-3pct和-12pct。国庆前一周14个重点城市二手房成交126万平，环比-24%；9月累计成交同比+18%，较8月上升1pct。国庆假期（20/10/1-20/10/8）主流32城成交264万平，同比+3%；同期主流房企认购销售同比+10-100%不等，销售依然靓丽。库存方面，上周15城推盘532万平，环比+5%；对应周成交/推盘比0.95倍，低于7月和9月的1.00倍，高于或等于5月、6月和8月的0.95倍、0.87倍和0.95倍。截至上周末，15城可售面积为为9,686万平，环比+0.3%；3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.7个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段，并本轮加库存过程料将较为纠结。

2 主要政策新闻： 央行强调深化利率市场化改革，引导贷款利率继续下行，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。世银料亚洲今年经济增长仅0.9% 逾五十年最差，预计中国增长2%。1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.78万个，占年度目标的71%；涉及居民540万户，占年度目标的76%。据财联社报道，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。唐山新规加大加快商品住宅用地供应，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策等。东莞住建局印发《东莞市安居房配建管理实施细则》，租赁型人才住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的60%。贵州三年拟城建投资完成7,200亿，保障安居工程建成11万套，大力推进城市更新改造，实施老旧小区改造18万户，实施棚户区(城中村)改造4.9万户。

3 公司动态跟踪 ： 9月销售额情况：金地集团258亿元（+3%）；荣盛发展75亿元（+13%）；招商蛇口298亿元（+27%）；中国奥园121亿元（+14%）；融创中国689亿元（+10%）；宝龙地产81亿元（+56%）；中国金茂160亿元（+2%）；美的置业120亿元（+19%）；世茂集团322亿元（+0%）。阳光城拟发行商业房地产抵押贷款支持证券约8.5亿元/不超18年；发行首期住房租赁专项债券，不超8亿元(含)/5年/询价5.8%-6.8%。蓝光发展发行中票10亿元/2年/7%。华夏幸福拟进行永续债融资，不超10 亿元/无固定期限/初始8%。中国恒大与持有恒大地产总额1,300亿元的战略投资者进行商谈，已于9月29日与其中863亿的战投签订补充协议，明确战投已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变；已与155 亿的战投资商谈完毕，正在办理审批手续；正与剩余282 亿的战投进行商谈。

4 一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数上涨1.02%，沪深300指数上涨2.04%，相对收益为-1.02%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万方发展、宝安地产、中房地产、美好集团、深振业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为嘉凯城、阳光城、世联行、东方银星、哈高科。

5 投资建议： 我们预计房地产未来2个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外，泰康系举牌阳光城，融资新规也料将促行业健康发展，恒大战投事件平息，有望共同推动优质房企价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

6 风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量：国庆假期影响成交，上周45城周成交环比-62%，月成交同比-9%，一二线同比-7%、三四线同比-13%

1、国庆前一周成交周环比：上周45城周成交环比下降3%，一二线环比下降9%、三四线环比上升22%

上周(9.26-10.2)45个重点城市新房合计成交736.3万平米，环比下降3%，较19年周均成交622.6万平米上升18.3%，较本年周均成交473.3万平米上升55.6%。

其中一二线城市合计成交570.2万平米，环比下降8.5%，较19年周均成交466.7万平米上升22.2%，较本年周均成交366万平米上升55.8%。三四线城市合计成交166万平米，环比上升22.3%，较19年周均成交156万平米上升6.5%，较本年周均成交107.3万平米上升54.7%。

按照更细分城市能级来看，

上周(9.26-10.2)4个一线城市新房合计成交134.2万平米，环比下降26.8%，较19年周均成交88.9万平米上升50.9%，较本年周均成交69.1万平米上升94.2%。

上周(9.26-10.2)17个二线城市新房合计成交436.1万平米，环比下降0.8%，较19年周均成交377.7万平米上升15.4%，较本年周均成交296.9万平米上升46.9%。

上周(9.26-10.2)16个三线城市新房合计成交117.4万平米，环比上升24.3%，较19年周均成交100.3万平米上升17%，较本年周均成交71.2万平米上升64.9%。

上周(9.26-10.2)8个四线城市新房合计成交48.7万平米，环比上升17.7%，较19年周均成交55.7万平米下降12.6%，较本年周均成交36.1万平米上升34.7%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、国庆前一周成交月同比：9月45城月成交同比上升12%，一二线同比上升18%、三四线同比下降6%

9月(9.1-9.30)45个重点城市截止上周一手房合计成交3206.8万平米，较8月同期环比上升6%，较去年9月同期同比上升12%。其中当月成交同比较8月下降5.1pct；年初累计至今成交2.2亿平米，同比下降8.3%。

其中一二线城市合计成交2536万平米，较8月同期环比上升8%，较去年9月同期同比上升17.9%，其中当月成交同比较8月下降2.9pct；年初累计至今成交16970.3万平米，同比下降4.3%。三四线城市合计成交670.8万平米，较8月同期环比下降1%，较去年9月同期同比下降5.7%，其中当月成交同比较8月下降11.7pct；年初累计至今成交4902.5万平米，同比下降19.8%。

按照更细分城市能级来看，

9月(9.1-9.30)4个一线城市截止上周一手房合计成交623.3万平米，环比8月上升24.9%，较去年9月同比上升59.1%，其中当月成交同比较8月上升20.5pct；年初累计至今成交3348.6万平米，同比下降1.6%。

9月(9.1-9.30)17个二线城市截止上周一手房合计成交1912.7万平米，环比8月上升3.4%，较去年9月同比上升8.7%，其中当月成交同比较8月下降8pct；年初累计至今成交13621.7万平米，同比下降4.9%。

9月(9.1-9.30)16个三线城市截止上周一手房合计成交471.7万平米，环比8月下降0.7%，较去年9月同比上升13.6%，其中当月成交同比较8月下降4.7pct；年初累计至今成交3281.7万平米，同比下降15.7%。

9月(9.1-9.30)8个四线城市截止上周一手房合计成交199.1万平米，环比8月下降1.5%，较去年9月同比下降32.8%，其中当月成交同比较8月下降17.9pct；年初累计至今成交1620.8万平米，同比下降27%。

3、国庆期间成交同比：20年国庆8天成交同比+3%，源于网签滞后，主流房企国庆期间认购同比+10-100%不等

1）国庆为小量数据、波动较大，参考意义不大、只做定性分析

首先，由于历年春节期间房管局备案的滞后性以及假期成交的季节性下降，国庆期间的成交量一般不足非假期成交的1/10，小量数据波动较大，因而实际上参考意义不大，因而此处数据仅做定性分析。

2）20年国庆8天同比+3%，主要源于网签滞后影响

其次，在我们32个城市样本中（仅选取16-20年连续5年有成交记录的城市），发现2020年国庆8天合计成交264万平，同比上升2.5%，成交量略高于2018年的260万平和2019年的257万平。

值得注意的是，我们通过调研沟通得到国庆8天期间，主流房企认购销售同比+10-100%不等，料10月房企销售仍将持续靓丽。

4、国庆当周成交周环比：上周45城周成交环比下降62%，一二线环比下降65%、三四线环比下降52%

上周(10.3-10.9)45个重点城市新房合计成交282万平米，环比下降62%，较19年周均成交626万平米下降55%，较本年周均成交464.8万平米下降39.3%。

其中一二线城市合计成交200.4万平米，环比下降64.9%，较19年周均成交466.7万平米下降57.1%，较本年周均成交356.9万平米下降43.9%。三四线城市合计成交81.7万平米，环比下降52.4%，较19年周均成交159.4万平米下降48.8%，较本年周均成交107.9万平米下降24.3%。

按照更细分城市能级来看，

上周(10.3-10.9)4个一线城市新房合计成交50.5万平米，环比下降62.4%，较19年周均成交88.9万平米下降43.2%，较本年周均成交67.4万平米下降25.1%。

上周(10.3-10.9)17个二线城市新房合计成交149.9万平米，环比下降65.6%，较19年周均成交377.7万平米下降60.3%，较本年周均成交289.5万平米下降48.2%。

上周(10.3-10.9)16个三线城市新房合计成交60.1万平米，环比下降51.1%，较19年周均成交103.7万平米下降42.1%，较本年周均成交72.7万平米下降17.3%。

上周(10.3-10.9)8个四线城市新房合计成交21.6万平米，环比下降55.6%，较19年周均成交55.7万平米下降61.2%，较本年周均成交35.2万平米下降38.7%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

5、国庆当周成交月同比：10月45城月成交同比下降9%，一二线同比下降7%、三四线同比下降13%

10月(10.1-10.9)45个重点城市截止上周一手房合计成交355.4万平米，较9月同期环比下降59.8%，较去年10月同期同比下降9%。其中当月成交同比较9月下降21.3pct；年初累计至今成交2.2亿平米，同比下降8.1%。

其中一二线城市合计成交257.5万平米，较9月同期环比下降62.6%，较去年10月同期同比下降7.2%，其中当月成交同比较9月下降25.1pct；年初累计至今成交17170.6万平米，同比下降4.3%。三四线城市合计成交97.9万平米，较9月同期环比下降50.2%，较去年10月同期同比下降13.2%，其中当月成交同比较9月下降9.2pct；年初累计至今成交5148万平米，同比下降18.9%。

按照更细分城市能级来看，

10月(10.1-10.9)4个一线城市截止上周一手房合计成交61.1万平米，环比9月下降54%，较去年10月同比上升58.4%，其中当月成交同比较9月下降0.7pct；年初累计至今成交3399.1万平米，同比下降1.1%。

10月(10.1-10.9)17个二线城市截止上周一手房合计成交196.4万平米，环比9月下降64.6%，较去年10月同比下降17.8%，其中当月成交同比较9月下降26.6pct；年初累计至今成交13771.5万平米，同比下降5.1%。

10月(10.1-10.9)16个三线城市截止上周一手房合计成交74.4万平米，环比9月下降46.7%，较去年10月同比上升8.2%，其中当月成交同比较9月下降7.5pct；年初累计至今成交3505.6万平米，同比下降14.2%。

10月(10.1-10.9)8个四线城市截止上周一手房合计成交23.5万平米，环比9月下降58.9%，较去年10月同比下降46.6%，其中当月成交同比较9月下降13.8pct；年初累计至今成交1642.4万平米，同比下降27.3%。

（二）国庆前一周二手房成交量：上周14城周成交环比-24%，9月月成交同比+18%、较上月+1pct

上周(9.26-10.2)14个重点城市二手房房合计成交126.4万平米，环比下降23.6%；9月累计成交728.6万平米，较8月同期环比下降4.6%，较去年9月同期同比上升17.8%，其中当月成交同比较8月上升1.3pct；年初累计至今成交5447.3万平米，同比上升0.1%。

按照更细分城市能级来看，

上周(9.26-10.2)2个一线城市二手房房合计成交44.7万平米，环比下降20.7%；9月截至上周累计成交253.9万平米，较8月同期环比下降1.4%，较去年9月同期同比上升31.7%，其中当月成交同比较8月下降7.2pct；年初累计至今成交1809.9万平米，同比上升17.5%。

上周(9.26-10.2)8个二线城市二手房房合计成交72.1万平米，环比下降24.2%；9月截至上周累计成交418.5万平米，较8月同期环比下降6.2%，较去年9月同期同比上升12.4%，其中当月成交同比较8月下降5.5pct；年初累计至今成交3184.8万平米，同比下降9.1%。

上周(9.26-10.2)4个三四线城市二手房房合计成交9.6万平米，环比下降31.4%；9月截至上周累计成交56.2万平米，较8月同期环比下降6.8%，较去年9月同期同比上升5.1%，其中当月成交同比较8月下降8.3pct；年初累计至今成交452.6万平米，同比上升14.5%。

国庆当周二手房成交数据仅4个城市更新，故暂不做分析。

（三）新房库存：15城上周推盘506万平，可售面积环比+0%、去化月数环比下降1个月

1、国庆前一周新房库存：15城上周推盘507万平，可售面积环比+1%、去化月数环比下降0个月

上周（2020/9/26-2020/10/2）15个重点城市合计推盘507.2万平米，环比下降13.4%；对应上述城市合计成交428.4万平米，环比上升38.1%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.84倍，低于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。

上周末（2020/10/2）15个重点城市合计住宅可售面积为9659万平米，环比上升0.8%。其中，一线城市合计可售面积为3092.1万平米，环比上升1%。北上广深可售面积环比变化分别为+1.3%、-2.7%、+4.1%、+0.2%。二线城市合计可售面积为4952.9万平米，环比上升0.9%。三线城市合计可售面积为1614.1万平米，环比上升0.3%。

上周末（2020/10/2）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为7.4个月，环比下降0.3个月。北上广深去化月数分别为13.7个月、4.4个月、7.3个月、6.5个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比上升0.4个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.2个月，环比下降1.3个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

2、国庆当周新房库存：15城上周推盘532万平，可售面积环比+0%、去化月数环比下降0.7个月

上周（2020/10/3-2020/10/9）15个重点城市合计推盘532万平米，环比上升5.0%；对应上述城市合计成交505.7万平米，环比上升18.1%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.95倍，低于7月和9月的1.00倍，高于或等于5月、6月和8月的0.95倍、0.87倍和0.95倍。

上周末（2020/10/9）15个重点城市合计住宅可售面积为9685.7万平米，环比上升0.3%。其中，一线城市合计可售面积为3126.6万平米，环比上升1.1%。北上广深可售面积环比变化分别为+3.9%、+0.3%、-1.1%、-1.6%。二线城市合计可售面积为4942.3万平米，环比下降0.2%。三线城市合计可售面积为1616.7万平米，环比上升0.2%。

上周末（2020/10/9）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.7个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为7个月，环比下降0.4个月。北上广深去化月数分别为14.9个月、3.6个月、7.4个月、6.7个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比下降0.6个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为11.9个月，环比下降2.3个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观： 央行强调要深化利率市场化改革，引导贷款利率继续下行，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。世银料亚洲今年经济增长仅0.9%逾五十年最差；预计中国增长2%，主要受惠于政府开支、出口表现强劲以及疫情已受到控制。

行业政策： 唐山楼市调控新规，内容涉及加大加快商品住宅用地供应、实行“限房价、竞地价”的土地出让政策、坚决有效防止房地产开发企业捂盘惜售、依法严厉打击投机炒房行为、加大住房保障力度等。东莞住建局发布印发《东莞市安居房配建管理实施细则》的通知，租赁型人才住房的租金标准应不高于同区域、同地段、同品质普通商品住房平均租金的60%，并实行定期动态调整。

市场： 2020年1-8月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.78万个，占年度目标任务（约3.9万个）的70.7%，较7月末提高了14.3个百分点；涉及居民539.97万户，占年度目标任务（约700万户）的76.4%。常州30个重点项目集中签约，31个重点项目集中开工，总投资约365.3亿元；“月亮船”商业文旅综合体开工建设，项目总投资30亿元，总建筑面积14.6万平方米，建筑高度约100米。东莞市塘厦镇林村社区里牙塘工业区、西湖工业区的连片工业厂房更新单元前期服务商项目公开招引计划，预算为1572.84万元，不接受联合体响应。贵州三年拟城建投资完成7200亿，保障安居工程建成11万套，大力推进城市更新改造，实施老旧小区改造18万户，实施棚户区(城中村)改造4.9万户。

信贷： 监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

其他： 2020年第三季度城镇储户问卷调查报告中，对下季度，物价预期指数为62.2%，比上季上升3.9个百分点；下季度房价51.2%的居民预期“基本不变”。

三、重点公司公告

金地集团 9月销售额258亿元，同比+3.19%；销售面积124万方，同比-8.30%。1-9月累计销售额1700.5亿元，同比+19.89%；累计销售面积823.5万平方米，同比+15.94%。 荣盛发展 9月销售额75.10亿元，同比+12.54%；销售面积74.55万方，同比+9.49%。1-9月累计销售额737.12亿元，同比+8.67%；累计销售面积671.42万方，同比+5.95%。 招商蛇口 9月销售额298.01亿元，同比+27.05%；销售面积109.44万平方米，同比+5.67%。1-9月累计销售额1,901.76亿元，同比+17.36%；累计销售面积821.3万方，同比-1.41%。

世茂集团 9月销售额322.1亿元，同比+0.37%，销售面积184.64万方，同比+2.03%。1-9月累计销售额2,012.2亿元，同比+16%，累计销售面积1147.62万方，同比+18%。 中国奥园 9月销售额120.8亿元，同比+13.7%；1-9月累计销售额833.6亿元，同比+6.1%。 融创中国 已于公开市场回购2021年1月到期票据本金一体3,000万美元；9月销售额689.4亿元，同比+9.6%；销售面积490.6万方，同比+14.04%。1-9月累计销售额3,806.9亿元，同比+3.03%，累计销售面积约2,724.5万方，同比+7.61%。 宝龙地产 9月销售额为81.02亿元，同比+56.1%，销售面积约52.57万方，同比+52.6%。1-9月，累计销售额为543.23亿元，同比+20.4%，累计销售面积约354.10万方，同比+27.2%。 中国金茂 9月销售额160亿元，同比+2.41%，销售面积84.59万方，同比+17.21%。1-9月，累计销售额1618.2亿元，同比+30.66%，累计销售面积约853.57万方,同比+52.04%。 美的置业 9月销售额120.1亿元，同比+18.9%，销售面积100.4万方，同比-9.8%；1-9月累计销售额838.3亿元，同比+18.4%；累计销售面积约740.5万方，同比+6.56%。

阳光城 拟发行商业房地产抵押贷款支持证券约8.5亿元，不超过期限18年；首期公开发行住房租赁专项公司债券，不超8亿元(含)/5年/询价5.80%-6.80%。 新城悦服务 执行董事戚小明先生以自有资金在公开市场按平均价每19.16港元，认购合共20万股本公司股份，占已发行股份总数0.02%，总代价约383.2万港元。 蓝光发展 9月28发行了本年度第二期中期票据，10亿元/2年/7%，募集资金已于2020年9月29日全部到账。 华夏幸福 拟进行永续债融资，金额不超过 10 亿元/无固定期限/初始8%；公司2018年激励计划中本期符合行权条件的激励对象为7人，符合解锁条件的激励对象为7人；股票期权可行权数量为419.9万份，限制性股票拟解锁数量共计419.9万股。 中南建设 作为有限合伙人认缴出资5,000万元，占公司2019年度经审计归属上市公司股东的股东权益的0.23%，与独立第三方上海南虹桥管理、上海南虹桥开发、上海杨仕和上海新济合作设立上海南虹新动能股权投资合伙企业（有限合伙），进行股权投资等投资活动。

中国恒大 与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈，已于9月29日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议；补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变；已与持有恒大地产总额 155 亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续；正与剩余持有恒大地产总额 282 亿人民币的战略投资者进行商谈。9月1日至10月8日38天内物业销售额1,416.3亿元人民币，销售面积1,641.7万平。截至10月8日，累计销售额5,922.5亿元，完成全年6,500亿元合约销售目标的91.1%。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨1.02%，沪深300指数上涨2.04%，相对收益为-1.02%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万方发展、宝安地产、中房地产、美好集团、深振业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为嘉凯城、阳光城、世联行、东方银星、哈高科。

五、风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧