上海豪宅砸盘了？

上海豪宅砸盘

最近绿城黄浦湾14万砸盘成交在网上火了， 之前成交单价基本都在 20万以上， 上海豪宅砸盘了。

蝈蝈之前 写过一篇 悬空资产 ，这篇文章是专门回答一位星球用户的提问。

核心观点： 上海 豪宅处于 悬空资产的状态，并不是真的抗跌。

查一下绿城黄浦湾冰山指数就会发现，绿城黄浦湾的价格没怎么跌，但是冰山活跃指数非常低，说明买家并不接受目前的价格，这就是悬空资产的典型特点。

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文章写到这本来就可以完美结束了，上海豪宅在砸盘，蝈蝈又预见了这种砸盘。

但我们还要仔细分析下： 绿城黄浦湾成交14万真的算砸盘吗？

真的砸盘了吗？

要分析是否真的砸盘了，就要搞清楚豪宅的定价逻辑。回答这个问题之前，蝈蝈先介绍下这周去香港看房的见闻。

1、看了一个刚需楼盘，单价十几万，前面50米有一个一线海景豪宅楼盘，单价四五十万，顶楼单价六七十万。

2、看了一个改善楼盘，同一楼层，同样户型，看海的一个房单价30万，不看海的一个房单价20万。

我的感受： 香港楼市对空间充分定价 ，这个空间包含：室内空间+眼睛看到的空间

空间可以分为三挡：

生存空间： 特点就是小，主流户型套内40平米，小卧室4平米，单价十几万。 眼睛看出去基本就是很近的楼。

生活空间： 户型有点宽松了，主流户型套内60平米，小卧室也有6平米，单价二三十万。 眼睛看出去如果是好的景观，要支付高额溢价，甚至50%的溢价。

奢华空间： 主流户型套内100平米+，香港的千尺豪宅，单价四五十万，顶楼一般是复式，有露台空间，单价要比下面楼层贵30-50%。 眼睛看到的空间价格可能占了总价的一半。

香港楼市为什么会发展成这样？逻辑可能是：

香港大部分人被人为的压缩到了很小的空间，让人对空间极度渴望， 任何一点空间都被人们用钱投票到极高的价格。

国内的豪宅市场是比较接近香港楼市的，因为富人有钱为空间充分的投票。

以绿城黄浦湾为例，高楼层看江景的房子和低楼层不看江景的房子价差一半都是合理的。

最近成交的两套绿城黄浦湾位于1号楼的3楼、4楼，是12年建的； 最好的是7号楼是18年建的，15楼以上是 可以看一线江景的，看江的价格基本在25万左右 。14万对比25万，我认为14万一点都不划算。

因为25万既有楼层溢价，又有江景溢价，江景溢价甚至都可以占一半价格，这才是豪宅啊。

所以，绿城黄浦湾这两套真算不上砸盘，这就是市场价。

豪宅的定价是非常复杂的， 功夫在窗外 ， 不能用 刚需的逻辑来看 。蝈蝈也去看过一些江景豪宅，同一小区价差一半都是正常的。

上海豪宅最近确实在跌，但这两套房子真算不砸盘。

冰山线下交流

我们已经在上海、南京、苏州、成都、重庆、长沙、北京、天津、广州、深圳举办十场线下交流活动，反馈不错，具体可看： 接近楼市真相

接下来我们还 会在 上海 举办线下活动，有兴趣可以添加蝈蝈微信bingshanguo guo报名。

活动时间及报名费用详见次条。