加拿大楼市遭遇“大地震”：若利率急升，房价或猛降30%！

(约克论坛综述)本周三(11月16日)，皇家银行(RBC)上调固定按揭利率后一天，TD银行也宣布跟进上调。这也是本周内，TD银行第二次宣布上调按揭率。

TD发言人费克(Cheryl Ficker)宣布，该银行将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。

从月初到现在，商业银行纷纷提高利率，CMHC也坐不住了，就在TD和RBC相继上调固定按揭利率之后，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)便发布其压力测试结果：在利率急升的情况下，加拿大房价或猛降30%，导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿！

若论对本国经济的影响及给房屋按揭公司带来的损失，其实上述结果不是这项测试中最糟糕的。

最糟的结果将随严重且持续的全球经济萧条而出现，这些情况包括：

• 假设全球通货紧缩(Global Deflation)情况出现，将会导致加国失业率在未来5年间增长至13.5%，预计房价将会猛降25%，而本国按揭保险业务则会有超过$31亿的损失。

• 在没有任何意外发生的情况下，CMHC预计加拿大失业率在2017年-2021年间将会降至6.6%，房价上升9%，这种情形下房屋按揭公司足以盈利高达$64亿。这也是最乐观的情况。

• 油价继续震荡(Oil Price Shock),假设原油价格长期保持在20到30美元/桶的低水平，预计加拿大失业率会升至8.8%，房价将会下跌7.8%，但房屋按揭公司仍然可以盈利。(在这过去的一年中，国际市场油价一直徘徊在每桶US$40-50之间)。

• 地震，如果有严重的地震发生并且主要都市市区损失惨重，将会致失业率升至8.4%，房价仅有小幅下跌-0.6%，房屋按揭公司也仍能盈利。

• 当反向压力测试(Reverse Stress Test)，即利率猛升的情况出现时，加拿大的失业率会升高至11.3%，房价将会猛跌30%，预计房屋按揭公司累计净收入将会损失$11亿元。

• 最后，假设加拿大经历美国式的房市崩溃(US Style Housing Correction)。在这种情况下，加拿大的失业率会升至12%，房价会暴跌30%。

CMHC表示在极端情况下，贷款利率的调整有可能会让加拿大陷入非常不利的情况，监管机构希望银行能够为极端情况未雨绸缪做好准备。

不过，CMHC首席风险分析师Romy Bowers解释称，压力测试主要是针对那些有极小概率发生的重大问题进行模拟结果运算的。

就在上月中旬，CMHC在对加拿大房市风险进行总体评估之后，再次升级了房市的风险警报，从原先的“中度风险”上升到“高度风险”，并第一次发出红色预警，这也就意味加拿大房市整体已经进入高风险状态。

而在今年7月，CMHC就把房市风险警报从“轻度”上升至“中度”，称加拿大房市已经显现明显的房价虚高现象。而在今年10月又给出了第一个红色警报。

一般而言，CMHC把房市风险划分为轻度风险(绿色警报)、中度风险(黄色警报)以及高度风险(红色警报)。

1、TD银行11月16日宣布：将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。这也是一周内，TD银行第二次宣布上调按揭利率。就在本周早些时候，TD宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。

2、RBC11月15日宣布：上调固定按揭利率：还款期25年的5年固定按揭利率调升30个基点，由2.64%升至2.94%;4年期则调升30个基点，由2.49%升至2.79%;3年期调升25个基点，由2.64%升至2.69%。

至于25年以上还款期的固定按揭，5年期利率调升40个基点，由2.64%升至3.04%；4年期利率调升40个基点，由2.49%升至2.89%;3年期利率调升35个基点，由2.44%升至2.79%。

值得注意的是，在本周早些时候，TD银行刚刚宣布是将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。一周内连续两次上调按揭率，也说明了该行对市场前景的关注。

根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)上周发布的数据，今年10月全国房屋交易量创下历史最高记录，超过45,000套，11城市的综合基准价格飙至$579,800，年升幅高达14.6%。

虽然温哥华房市已经风光不再，但多伦多地区仍然火热，今年10月份房屋销量上升超过10%，平均房价按年上涨20%，周边地区也受刺激，如Kitchener-Waterloo地区升23.8%尼亚加拉瀑布区也升19.3%。

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