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2021年Q1广州写字楼市场回顾与展望

地新引力 · 公众号 · 房地产 · 2021-05-06 08:00

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根据 CAIC 监测显示， 2021 年 Q1 广州写字楼市场全面复苏，租赁市场需求明显反弹；琶洲国际金融会展收获两个超级租户面积共达 3.45 万㎡；新增 2 个甲级写字楼项目，供应面积为 23.63 万㎡，供应量和空置率双涨；全市平均租金为 5.4 元/㎡/天；大宗交易总成交金额同比上升 28% 至 33.52 亿，新总部经济投资为大宗交易热点。2021 年广州预计将有 180 万㎡项目集中入市，预计全市平均租金或将继续下调。本报告数据库均来自 CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

CAIC 市场监测（广州）

市场

20 年下半年疫情受控各行业经济复苏，市场回暖，21年一季度全市租售活跃，呈现出明显的需求反弹；

租户

继去年珠江新城天德广场现超级租户后，琶洲国际金融会展本季度收获两个超级租户面积共达 3.45 万㎡，批发零售业本季度大规模整体迁移，金融和 TMT 科技业等仍有扩张；

业主

因市场供应量大，部分业主为保证出租率，从而提供带定制类装修、灵活多处场地租赁及综合优惠条件给到意向租户，在此环境下，租户选择余地更多，议价能力相应有所提高；

板块

「数字赋能.智创天河」首个 5G 数字经济大厦亮相于广州国际投资年会上。同时，天河中央商务区获得「国家数字服务出口基地」授牌。据悉，这是广东唯一入选区域，也是唯一获批国家数字服务出口基地的中央商务区。

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宏观市场：市场全面复苏交易活跃，首个 5G 数字楼宇亮相广州甲级写字楼迈入 3.0 版本

2021 年 Q1 广州甲级写字楼租金指数环比下降 1.1%，同比下降 4.3%，呈略微下降趋势，平均租金为 5.4 元/㎡/天；核心商务区甲级写字楼租金环比下降 0.78% 至 4.91 元/㎡/天，非核心商务区平均租金环比下降 0.45% 至 2.65 元/㎡/天。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

租赁市场：广州迎来集中交付高峰，去化压力持续上升

1. 今年广州迎来集中交付高峰，去化压力持续上升

全市新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示， 2021Q1 新增 2 个甲级写字楼项目，供应面积 23.63 万㎡；预计珠江新城的粤海金融中心将于下季度交付使用，带来 10 万㎡新增供应；由于全市大量新增入市，短期内供应量和空置率指标继续双涨，市场去化压力持续增大；租户方拥有更多选择，其优质租户的议价空间加大，业主方应积极提供多方面的租赁优惠措施促进去化。

2. 广州重点商务区租金出租率同比情况

20Q1&21年Q1重点商务区租赁情况

注：租金单位为元/㎡/月

2021 年 Q1 广州重点商区租金相对稳定，其中琶洲上涨最快，较去年同期增长 5.5%；

各行业企业租赁活跃，带动全市重点商务区租赁业务环比增长约 2%，出租率较去年呈稳定上升趋势。

广州2021Q1重要子市场租金与空置情况

3. 琶洲甲级写字楼现超级租户，刷新季度最大租赁成交面积

2021 年 Q1 广州重点商务区租赁成交最活跃的行业为批发零售业和金融保险企业，两大行业租赁面积占比分别为 45% 和 36%。

琶洲商务区在总部经济集聚效应的带动下，其东西区首批多个项目已陆续入市，为全市租赁供应增加很大空间，持续吸引更多优质超级租户进驻，如名创优品和美尚集团分别在铭丰广场、宝地广场租下共 3.45 万㎡办公面积；珠江新城商务区的租赁成交仍以 TMT 和金融业企业为主，广州期货交易所选址新交付的寺右万科中心，进一步巩固了珠江新城的金融地位。

2021Q1主要成交租户

销售市场：大宗成交总额上升 28%，新总部经济投资成热点， 非核心商办市场成交活跃，量价齐升持续增长

1. 新总部经济投资为大宗交易热点，大宗成交总额同比上升 28%

据 CAIC 资产数据库监测显示， 2021 年 Q1 广州大宗交易较去年同比上升 28%，成交额约为 33.52 亿元；从各区域销售项目的供应上看，大宗物业交易标的持续增长；其中一手热销项目保利鱼珠港整栋成交拔得头筹，成为广州21年首宗整栋资产交易项目。

广州办公物业大宗交易金额

广州拥有成熟且多元化的产业基础以及灵活而蓬勃的民营经济氛围，各优质国内品牌蓬勃发展，新能源汽车、化妆品「网红」和日化巨头等持续引领本土新经济快速发展；投资者对市场信心恢复迅速，持续看好广州的发展潜力，当资产出现较为「实惠」的价格后出手果断，抓住市场波动带来的投资机会。

2021Q1大宗交易办公案例

2. 非核心商办市场成交活跃，量价齐升持续增长

据 CAIC 资产数据库监测显示，一季度广州全市销售市场较为活跃，同期对比呈上涨趋势，市场供应面积微涨 0.2%，其全市均价为 18684 元/㎡，环比微跌 0.34%；区域层面，番禺区和黄埔区供求均较为活跃，番禺区的供应量和成交量均为第一，成交均价处于低位。

2021年Q1各行政区销售市场

受疫情后经济大环境影响，本土部分业主为了快速回笼资金，以价换量多重优惠措施来实现稳定去化；从热销项目物业类型来看，一季度写字楼投资需求显著增加，除了保持活跃的金融机构以外，其他行业的大型国企以及制造业也涌现写字楼购置需求，非核心新兴商务区在建或新落成项目尤其获得投资者的青睐。

土地市场：全市土地供应成交活跃，白云新城为成交主力区

据 CAIC 资产数据库监测显示，本季度供应商办用地共计 613 万㎡，环比增长 92%；成交 17 幅涉办用地共计 189 万㎡，环比下降 53%；成交均价为 10285 元/㎡，环比增长 17% 。本季度白云区成交最多幅涉办土地，共有五宗地块分别位于白云大道、机场路和人和三大板块，中标人属新经济投资企业和人文商旅企业，分别是广州融创空港投资有限公司（融创）、广州空港城投发展有限公司、广州地铁集团有限公司、广州白云尚律至理投资运营有限公司。

广州涉办用地市场走势