2016年中央经济工作会议提出：房地产的发展方向是——购租并举。为了实现这一目标，各地会出台相应的政策，如何来落实“购租并举”一直房地产改革的大政方针哪？上海先行一步在尝试。
突发：深夜上海挂牌土地——全部自持出租
夜里10点左右，上海市规划和国土资源局在其官方网站上挂出了如下一个通告：
要出让两块块土地，这是好事呀。接着看是这样的：
看到中间竖着排列的文字没有：土地用途——租赁住房。
具体信息如下：
上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告
沪告字（2017）第070号
根据国家有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《上海市土地使用权出让办法》等规定，现发布挂牌出让涉及浦东新区、嘉定区 2个地区共计2幅国有建设用地使用权的公告。现将有关情况公告如下：
一、 出让地块的基本情况和规划指标要求
地块 公告号 | 地块 名称 | 四至 范围 | 土地 用途 | 土地总 面积 (平方米) | 出让
面积 （平方米) | 规划指标 要求 | 保证金（万元） |
容积 率 | 建筑 密度 |
201707001 | 浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块 | 东至:规划一路,南至:科农路,西至:A3-05地块,北至:A3-05地块（地块四至范围应以附图红线为准） | 租赁住房 | 65007.60 | 65007.60 | 2.0 | / | 14479.00 |
201707002 | 嘉定区嘉定新城E17-1地块 | 东至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:双丁路 | 租赁住房 | 28513.40 | 28513.40 | 2.5 | 上限：符合技术规范 | 8484.00
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备注：
二、出让地块交易活动时间安排
地块交易活动时间安排参见http://www.shgtj.gov.cn/网站和http://www.shtdsc.com网站发布的各出让地块进度安排表，具体以各地块出让须知为准。
三、竞买资格及要求
中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加。
可以独立申请，也可以联合申请。联合竞买申请的，联合各方均需符合上述条件，且联合申请各方的投资比例均须大于1%。
具体竞买资格及要求以各地块出让须知为准。
四、本次国有建设用地使用权挂牌出让的详细资料和具体要求，详见各地块出让须知，出让预合同以及附录文件。申请人可在2017年07月04日至2017年07月31日的业务办理时间（除双休日、法定节假日和周五下午外的工作日上午9时30分至11时30分和下午13时30分至16时）至上海市土地交易市场（浦东新区南泉北路201号五楼）获取竞买申请表及出让文件。
各地块出让须知同时在http://www.shgtj.gov.cn/网站和http://www.shtdsc.com网站发布。
五、交易结果发布
挂牌交易结束后10个工作日内，上述地块的交易结果将在市土地交易市场、各区土地交易受理窗口和http://www.shgtj.gov.cn/网站、http://www.shtdsc.com网站发布。
六、其他事项
1、出让地块的详细情况和本次出让的具体要求详见各地块出让须知，出让预合同以及附录文件。
2、本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求具体详见地块出让文件中所附的《上海市国有建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》。
七、联系方式
联系地址：浦东新区南泉北路201号5楼；
联系电话：86-21-58823624。
上海市土地交易市场
2017年7月4日
这虽然不是上海第一次挂牌出让土地要求自持，却是第一次全部自持。在去年3月15日曾经有一块土地，要求开发商自持不低于15%，并且在去年上海市的关于房地产市场平稳健康发展的有关文件中也明确规定了今后上海出让土地自持比例不能低于15%但是100自持还是第一次。
那么在其它城市没有自持的哪？
自持或许是今后一二线城市落实“
房子是用来住的，不是用来炒的”最好的方式
自持其实并不是什么新鲜的事情，除了上述上海在去年就已经有多个项目自持15%后，在北京也有多快土地自持。
当然北京的那些自持项目并不是在挂牌时就要求自持的，而是在出让时通过熔断机制之后而自持的。
除了北京之外，在广州也有自持土地挂牌成功：
4月28日报道，近期在土地市场上颇有斩获的万科集团再次出手，一天内拿下广州黄埔区和白云区两块住宅用地，其中白云区地块需自持50%，黄埔区地块需自持55%。
6月9日在佛山，万科再次摘下了一块100%自持的商业用地。
更早时间： 4月24日，杭州市国土资源局与杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，针对土地出让时通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，自4月24日起实施新的管理规定。
通知指出：
企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年以上。
通知还规定：企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或者股权转让涉及自持商品房产权转让的，须经项目所在地区政府（管委会）审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房的规划用途，并继续用于出租。
今后自持将会成为一种新的常态，这是因为要满足“购租并举”的房地产改革方向，二线以上城市在出让土地时加入自持这样的限制是必然的。
那么自持将会对市场带来什么样的影响哪？
开发商自持对不同的城市影响不同
自持对于市场究竟有那些影响哪？
其实不同的城市自持对市场的影响是不一样的的。
一线城市
对于一线城市来说自持的影响是这样的：
政府层面 开发商自持可以减少政府对于公共租赁住房的财政补贴的压力，因为开发商自持之后，政府方面的无论是建设或者现金补助公共租赁住房的财政支出必然减少。同时开发商大量自持后会对政府管理公共租赁租房提供便捷性；
开发商层面 住宅的自持是需要大量资金的，所以自持是大开发商的游戏，中小开发商没戏，而伴随着政府出让土地中自持部分越来越多，那么中小开发商在一线城市就被边缘化了。同时自持对于开发商的综合能力要求也很高，因为现在四个一线城市其租金回报率普遍在2%左右，是远远低于资本市场的融资成本的，未来开发商如何运营自持住宅来实现财务上的盈利是摆在开发商面前的一道难题；
购房者层面 一线城市原本土地供应就吃紧，那么大量的自持土地会挤压原本就饥渴的销售住宅供应市场，那么在越发紧缺之下，一线城市房价上涨的压力会增大，这样原本市场上的可以流通的二手房也会随着涨价。开发商今后自持住宅越多，市场房价就会越贵，有资格又有能力买房的人付出的代价会越大。
租房者层面 对于那些买不起，或者即便是买起但是有没有资格购买的租房者来说，更大规模的集中式租赁住房供应对他们来说绝对是好事，主要有三方面原因：首先是市场供应量在增大，所以可以挑选余地增加；其次是从土地出让就规定的租赁住房，所以在设计阶段会考虑租房者的需求，而是盲目地设计成原来销售型的产品，而这样的产品更能接近租房者的要求；第三是规范化的大公司自持租赁物业在提供更好服务的同时，其契约精神会相对较好一些。所以会受到欢迎。
租赁市场经营者 对于租赁市场的经营者来说，未来拿集中式公寓的机会越来越少了，原本就竞争激烈的长租公寓市场因为有开发商加入长租公寓市场在争夺房源，所以无论是传统的二房东及所谓的互联网公司其日子都难过，而今后随着自持项目的增多，那些更高品质的集中式公寓会增多，市场格局会发生变化，这些其实从今年上半年一些公寓运营商已经意识到了。
二线城市
对于二线城市来说其影响除了对于购房者有差别之外，其余都和一线城市一样，二线城市因为土地供应量充裕，所以，即便是有开发商自持商品房，也不会影响到销售型住宅的供应，所以现阶段或者未来一段时间，即便是有二线城市推出这样的政策，但是对销售型住宅价格的影响不大。
但是未来在土地出让方面，可能二线城市也会考虑自持住宅占有一定的比例。这是未来开发商必须面对的。
（本文源自房地产投资指南，略有删减）
