刚刚召开的中央政治局会议指出：对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。要帮助企业渡过难关，为非公有制经济发展营造良好环境。同时，近期中央将深入实施城市更新行动作为新型城镇化战略五年行动计划的重要行动之一。围绕中央近期有关精神，上海市房地产业协会与上海易居房地产研究院近日成功举办了以“社会资本、市场主体深入实施城市更新的研讨会”，旨在倾听研究企业当前深入实施城市更新行动中面临的问题和挑战。本次闭门会议既是上海市房地产行业协会城市更新调研专班的一次成果研讨会，又是“2024年城市更新优秀案例和优秀企业评审活动”的重要组成部分。
城市更新要高质量发展必须要以人为本，贯彻人民城市理念
上海市房地产业协会秘书长蒋慰如
在会上指出，对城市更新的认识，需立足于高质量发展，打造宜居、韧性和智慧城市这一高度。回顾改革开放后的40年间，城市更新主要服务于经济高速增长的需求，强调快速城市化与工业化，以增加场地容量和提升单位产值为目标。当前中国经济进入高质量发展阶段，城市更新的目标要服务于消费驱动与科技创新，旨在促进消费、吸引人才和科技企业。未来城市更新将强调场景重构，即基于特定人群需求打造特色空间，真正实现以人为本，体现人民城市理念。
社会资本、市场主体在深入实施城市更新行动中不可或缺，但当前出现了一些新的难点和堵点。为此，2024年5月，上海市房地产业协会成立调研专班，召开一系列调研会议，对企业当前面临的困难进行系统调研。
上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇及其团队成员
在会上分享了研究成果《激励社会资本参与城市更新的若干建议》，介绍了社会资本、市场主体参与城市更新的必要性、重要性，回顾了上海社会资本参与城市更新的历史进程，概述了社会资本参与城市更新的现状与特点，分析了当前社会资本参与城市更新所面临的问题和困难，列举了一些代表性案例，并在最后提出了若干建议，包括增强政策的确定性和灵活性、建立不同类型居住更新的统筹机制、倡导不同性质企业之间的合作、保障不同市场主体的公平参与、探索利益分配和风险共担机制、建立广泛的社会动员与社会参与制度。旨在破解城市更新瓶颈问题，促进社会资本的广泛、有效参与。
上海易居房地产研究院常务副院长崔霁
在研讨会上，围绕《市场主体深入实施城市更新的对策建议》进行了分享，该报告更专注于企业实战角度，探讨在当前经济环境下，城市更新企业如何自我驱动以实现持续发展。她提出了八个方面的对策建议：理解政策，把握趋势；创新定位，打造特色；资金平衡，实现效益；绿色发展，低碳建筑；公众参与，满足需求；精细运营，保持活力；技术创新，AI应用；品牌战略，塑造形象。在分享过程中她提及的商办土地续期、房票、专项借款等问题，引发了与会企业代表们的共鸣和热烈讨论。
久久为功做好企业和项目的品牌，是做好城市更新的成功经验
崔霁
谈到，部分城市更新项目颇具特色、富有文化内涵、故事感强等特征。然而，要使品牌理念广泛获得公众认可，企业必须制定并执行一套全面的品牌战略，且需持之以恒地努力。品牌不仅是企业软实力的象征，也是其在城市更新领域实现长远发展和持续增长的关键。为此，上海易居房地产研究院计划在今年继续开展城市更新优秀案例评选的同时，首次推出针对城市更新优秀企业的研究与评审活动。通过深入对比研究这些案例与企业，提炼出有价值的经验和创新方法，并将其推广，旨在加速城市更新的专业化进程，促进更多企业和项目的积极参与，共同推动城市的可持续发展。
政策的稳定性确定性，是企业在城市更新过程中的强烈期盼
会上，来自不同企业的嘉宾围绕“社会资本参与城市更新的难点及政策建议”展开的深度讨论。
各位嘉宾结合自身实践经验，就现阶段遇到的主要障碍、困惑展开了积极交流，并提出了许多思考和建设性建议。
瑞安房地产项目总经理边晓婧
提到，在土地续期问题上，当前政策的不确定性导致企业投资意愿下降。若需补缴地价，将导致投资亏损，且缺乏明确政策指引，影响后续投资决策。
文保、历保政策的严格和不确定性也是上海深入实施城市更新中一个绕不开的普遍难题。当前，文物普查工作正处于第三轮与第四轮之间，相关政策和审批流程尚存不确定性，给企业和相关参与方带来了困扰。为此，建议明确立法、政策及实施的具体步骤，简化审批流程，提高效率。
上投新虹总经理陆庆华
指出，旧住房改造过程中，遇到了建筑属性的严格管理问题，希望产权属性和功能属性的多重管理相关政策尽快出台，提高城市更新项目在这方面政策的灵活性。
经济账难以平衡，是各类主体在城市更新过程中的普遍困境
随着城市更新的深入进行，各类型的主体普遍面临经济账难以平衡的困境，且原因多样。如上海土地出让的5%配建公租房等要求，调整规划的时间周期流程，企业在主动贯彻ESG中的成本增加，不同所有制企业在融资成本上的较大差距等。
建工房产新昌城项目设计部经理刘琼
分享了海玥黄浦源项目在风貌保护类项目中的改造模式与优秀做法。同时，指出希望限购政策在大面积住宅产品方面的适度放开以匹配市场需求。
陆庆华
以红星村项目为例，展现了国企在城中村改造项目中解决农民安置问题的社会担当，同时也指出，国企面临政府回购款支付周期较长而带来的财务成本负担重等问题。
中建申拓总经理赵玮，
指出作为央企也面临类似困境，在上海某城中村项目推进中，因开发周期已长达十年，期间地铁规划的落地实施、自持比例的增加、风貌保护的划入、一级成本返还等政策的变化，导致项目产生了高额财务利息，股东借款等融资渠道受限，投资收益失衡等。在二级开发分块土地获取方面，由于股东方出资能力等因素，存在合规管理的风险，体育公园土地划拨中涉及风貌保护业态的审批等存在项目实际竣工验收交付时配套滞后等影响。
边晓婧
呼吁融资政策能对于不同所有制企业一视同仁，并希望对于主动践行ESG绿色理念、做碳追踪的企业，制定行业准则，给与鼓励和支持，减轻成本压力。
杨浦区房管局邱婕文
分析了区政府在旧住房改造上的困境，指出目前成套改造项目面临较大的模式难点。目前杨浦区成套改造项目均采用政府财政投入，区属国企实施建设改造的模式，优势在于推进速度快，但劣势是缺乏商业模式。如何吸引社会资本参与创新，使项目可持续，且确保改造速度快，是目前面临的最大挑战。
政府-企业-个人分工合力，既要更新升级也要留住烟火气
边晓婧
认为，在民生与市场并重的框架下，政府与企业各自承担不同的角色，相互协作，企业主要负责创造市场价值和经济活力，而政府则侧重于提供社会保障和政策支持，确保社会和谐稳定。具体而言，政府应专注于其擅长的监管和社会保障领域，为企业创造良好的营商环境为市场活力提供基础平台；同时，在企业运营的关键环节给予必要的支持和指导，例如在更新中，保障民生的菜篮子工程、倡导文化和教育的文体内容等可以由政府相关力量介入，与企业一起营造，政府应当“监管”分离，“看得多、适当管、帮得多”，即加强监督和指导，减少直接干预，提供更多帮助和支持。筛选更新企业时多观察，要求企业应以更新后的城市活力为更新目标，要注重城市区域运营，提醒企业从运营视角看更新目标；政府则负责提供基础保障，留住街巷烟火气。
