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前文:
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最近来重庆的越来越多，热情空前高涨，KAI本身却回不了上海了。定的回上海的机票已经由改签至退票，回程不可期。
出来的盘总是秒抢，连200万的二手房都是秒抢。有朋不断自远方来。谢谢大家的信任，麻烦大家登机前，再提醒一下KAI安排管家接机。最近感觉脑容量有点不够用，接机的管家也有点忙不过来，怕万一给耽搁了。
最新团购盘：隆鑫鸿府（大平层，单价8000），璧山区高层（单价3000多）。巴南区近地铁花园洋房（单价7000多）。详见水库重庆团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
贷款的前期统筹—衔接篇
导语：
在普通购房者眼中，贷款还是低频的行为，一辈子才买一套两套房，并不值得花费时间提前准备；但在北上广深和目前限购限贷的城市里，现行的政策和高涨的房价，迫使人们提高贷款的频率，每年办一笔甚至几笔贷款的人比例开始增加。客观上主要需要解决：首付的来源，绕开政策的控制；主观原因是：对货币贬值严重性的恐慌，人们负债意识的觉醒，还有十几年来，多军群体对空军一面倒的碾压，形成了思维惯性。我们如果用旁观者的目光来观察，持有现金固然可喜，但是名下缺少负债却会恐慌，回顾历史可以帮助梳理未来。
主观观点通常基于想象和推测，但是被冠以“战略”或“体”的美誉，通常有较长的时间跨度，可能有着惊人的准确性，但也会“差之毫厘谬以千里”；但是基于经验的“术”是根据实际随时调整的，因此才具有真正的可操作性，这也是本尊资讯作为工具类公众号的定位：工具书不会被通篇详细阅读，也不会有很高的艺术性，但是人人都需要它，在关键时刻查阅他们需要的那一部分。本文着重谈“术”，需要衔接的贷款流程。此为本系列最后一篇，前两篇为《征信篇》和《流水篇》
1ST
A）为何要按衔接流程办理？
因为同一段时间涉及到至少两笔或以上的贷款，它们会互相影响对方银行的审批，每一步都需要科学地衔接。
B）需要衔接的贷款品种有哪些？
银行信用贷款+银行抵押贷款（一押、二押）+小贷公司过桥产品（换房贷、赎楼贷、全款贷等）+按揭（正常首套、正常二套、二套3+4等）
C）衔接两笔以上贷款的常规流程有哪几种？
a）首付由卖房获得——即置换。
由于置换的流程很长，有时需要申请小贷公司换房贷。
（所有的详细流程见下图）
b）首付由信用贷获得——
1）使用自己名下的信用贷做首付，前提需要办按揭银行配合，先拉征信和产调流程，保留两个月有效期——签合同，办按揭贷款。
2）使用别人名下的信用贷，前提是授信额度类信用贷，可以随借随还。首付用别人的信用贷支付，等按揭放款后，使用自己的信用贷还。
建议1：体制内或优质企业的同事可以一起办授信额度类信用贷，形成互帮互助的团体，购房时可以互相短期拆借，成本最低。
建议2：单位性质好，最高可以申请到200-300万，但是不要冲昏头脑，一年到期或三年到期需要资金周转，所以只用家庭名下的50%额度。
c）首付由正规小贷公司获得——即所谓“过桥”，仅限名下有房才可以。
1）非自己名下房产，可以抵押，成本低，不影响接下来按揭。
2）自己名下房产，不可以抵押，做成类似换房贷的产品，成本略高。需要强制公证或者押产证。
d）首付由银行抵押贷款获得——
1）名下有一套以上房产，净身出户办首套——
Ⅰ）有贷款——不变、去名、更名——选择二押、一押——二押直接审批，再抵押，再放款/一押可以先审批额度，再结清贷款（借钱或全款贷），再抵押，再放款——离婚净身出户——付首付，签合同——办理按揭贷款。
Ⅱ）无贷款——不变、去名、更名——一押——审批成功，抵押，放款——离婚净身出户——办理按揭贷款。
2）名下有一套房产，直接办二套贷款（或者二套3+4）
Ⅰ）选择二押、一押——先审批额度——暂时不抵押不放款——向小贷公司申请过桥资金——付首付，办二套按揭——按揭批好后，同时办理抵押贷款放款事宜，按揭和抵押贷款同一时间段放款——还过桥资金。
Ⅱ）选择二押、一押——先审批额度——向按揭贷款银行确认成功率——让其先拉借款人夫妻征信以及名下房产产调，最长保留两个月有效期——再办抵押，放款——付首付，签合同——按揭银行
3）名下有两套以上房产，直接用父母名义全款购买
Ⅰ）直接抵押自己名下房产，再用父母名义全款购买
选择二押、一押——先审批额度——符合预算——办抵押，放款，签合同。
Ⅱ）直接抵押自己名下房产，再用父母名义全款购买，再抵押这套房产
选择二押、一押——先审批额度——预算超支——预先把看中的房产在另外抵押贷款银行评估——办抵押，放款——同步做过桥——支付全款签合同过户——父母做主贷人（极少）、子女做主贷人——审批、抵押、放款——还过桥资金
注：另有一些情况，名下两套房产，赠与给老人后，再抵押，子女再买房按揭，与上述流程类似。
D）首付款该如何正确支付？
如果说按揭贷款是买房的必然选择，可能有些夸张，毕竟统计数据中用贷款买房的比例并不高；但是说买房是消费贷款的必然选择，基本不夸张，各家银行推出层出不穷的信用贷、持证抵押产品，其实际用途90%以上都是——买房，更精准地说是付首付。因此，说消费贷款是按揭贷款的衍生品很准确。既然首付也是借贷的，自然会从表面上看起来充满风险，认为杠杆率太高；其实这里有资金错配的问题，也有现金流的问题，并不会真是产生更大的风险；即使真的有风险，也由购房者自行承担后果，对银行来说，其实乐见其成，并且直接取消消费贷款产品，釜底抽薪的效果会更好，这些留待以后再说。
不管怎么样，监管层对所谓的”首付贷“采取了严格控制，从征信、产调、转账记录都是可以核实是否有首付贷嫌疑的细节。如果是真的借贷付首付倒也罢了，但是很多人就是自己的资金或者父母的资金或者亲戚朋友的资金，由于不当的转账方式，被银行误解而拒贷，这就多了一丝悲情和黑色幽默的意味。
正确流程：
a）从银行借贷的资金——取现——存到父母账户（前提是能证明父母子女的关系）——主贷人新开A卡——父母转账至主贷人A银行卡——A卡直接转至房东产权人账户
若父母子女关系无法证明，则取现——存到主贷人A卡——转到主贷人B卡——B卡直接转至房东产权人账户
b）从亲戚朋友处、小贷公司处借的资金——转账至父母账户（同上）——主贷人新开A卡——父母转账至主贷人A银行卡——A卡直接转至房东产权人账户
注：关于首付的问题可参阅《放款后也不是万事大吉——贷款中的陷阱》一篇中的案例
E）过桥资金的办理流程
细心的读者会发现，在以上的流程中，过桥资金扮演了重要的角色，市场上五花八门的小贷公司很多，可以自己遴选。
流程：
准备材料——原件拍照——发电子邮件给经办人——审批成功——到小贷公司签合同——办强制公证（或押产证或控卡）——放款
小贷公司风控的几个手段：
强制公证：强制公证一般是指赋予强制执行效力的债权文书公证，这个往往是双方甚至是多方签署的，而在发生不能履行或者不能完全履行的情况下作出执行证书，也是可以由债权方单独申请办理的。由于中国国情，法院很难行使执行权，做了强制公证，意味着不用打官司，就可以拍卖违约者的房产。（当然，真实的清场往往很复杂，要借助社会力量了）
押产证：防止借款人再做二次抵押。
控卡：由于客户通常在银行申请一笔贷款，用于还小贷公司的资金，所有把收款卡由小贷公司保存，也是风控手段之一。
2nd
流程图
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今日笋盘推荐：
房一：重庆江北区观音桥步行街，绝佳黄金地段
楼盘:聚丰纵横国际住宅
面积：72平
价格:128万
按揭:97万
首付:31万
过户税费佣金等共6万
楼盘简介:位于观音桥商圈中心，距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟，楼下对面就是公交车站（20余条公交线路），可到主城各区！
附近各大型写字楼、商场林立，此物业租赁投资价值极高！此栋物业开发商开盘均价为2万左右，此套是高管内部奖励房源，所以才能低于开盘价出售，懂得来！
房二：龙湖春森彼岸
江北品质大盘
低于市场价20万
清水价买装修房
122平187万，带装修，贷90万，首付97万，过户佣金税费按揭评估等费用7万！
懂的秒杀
房三：珊瑚水岸
144平卖价210.万，贷150左右，清水房，中间楼层，全看江，过户佣金税费按揭评估赎楼共8万
房四：大川壹江城江景房，
面积189万，首套贷款120万，首付20万包费用！包税费单价7400每平方！只有一套，手快来，手慢无！
房五：中航翡翠城，渝北西区。
现在建西南最大游乐园 旁边有体育场
轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利
渝北核心区域 政府主建片区
品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃，地 下两层全采光，带50平米小花园
房六:沙坪坝 融汇温泉城B区
2栋2单元 11楼 出让地 电梯 精装家电齐全 可租1300以上 建面43.06 卖42.5万 包干 首套 贷款30万 首付出12.5万 包干，！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房七:南坪轻轨房亚太商谷
南坪轻轨房亚太商谷，步行10分钟到轻轨工贸站
南坪商圈，会展中心，玖玺台旁边，精装修，两室一厅，83.5平米，13楼 83万 首套贷款57万 ，首付26万 带租约2500，还有一年到期目前市场租金3200左右。
月供3200 左右，基本租抵月供，投资首选！
仅此一套，仅此一套！后期费用5万，外地客房产税自理，中介费2万。
房八:郁金香国际公寓
笋盘推荐:低于市场价30万！！！
郁金香国际公寓，沙坪坝商圈内，精品学区房，带重庆市十大名校指标！沙坪坝小学 建面120平米，清水顶楼跃层！贷款96万，卖160 出资67包干！市场价15000每平米，低于市场价30万左右，步行三峡广场五分钟不到，地铁9号环线再建中，绝对物超所值
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖110万，贷款74万，首付36万，过户8万（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:南坪步行街 珊瑚大厦
位置相当好 离南坪轻轨站2分钟 建面142 4室一厅 2卫 客厅大 房子05年的 首套贷款85万 二套75万 业主卖价118万 首付33万 后期费用5万 租金可租3200以上
房十二:南滨路大型小区 海棠晓月
1楼 建面160 简单装修 4室2厅2卫 业主做工程的，现在急需要钱 带后花园 此房用水不要钱！不要问业主为什么，因为重庆水利局长是他表哥 业主卖价138万 银行首套贷90，首付48，二套贷款80，首付58，后期费用5万包干 抢抢抢……
房十三:渝北天江鼎城雅园，
高品质大社区，精装修，4*2*2房，182平米，贷款114万，出资86万。总价200万全包，低于市场价40万。
近龙头寺，近重庆北站，离狮子平轻轨站900米
不限购不限贷房源：
某银行处置资产
不限购不限贷，不占房票
不限外地人，不限首套二套
不上征信
出钱即可买，住宅住宅住宅
房一：九龙坡区杨家坪步行街
住房256平，装修房，卖价207万，中介费2个点，包税费。
可贷款140万。首付67.预计租金6000元，月供22726元，10年期，不限购，不限贷，不限外地人，不限外地人，不限外地人，不分首套二套，无房票的速度速度。
房二：某行处置资产
杨家坪步行街住房一套109平，装修房，卖价88万，中介费2个点，包税费。
可贷款60万。首付28.预计租金2500元，月供元9748元，10年期，不占房票，不限购不限贷，不分本地外地，不分首套二套，首付都一样，不上征信
可两套一起买，也可拆分，过户手续费每套3万
