最近读了篇文章，讲的是一位琶洲南TOD业主想要卖掉还未交楼的140，等绢麻厂或者保利琶洲南的故事。作为一名琶洲南TOD业主，你要换筹绢麻厂我可以理解，但是要换筹保利大围公园我就理解不了了。这更像是一个琶洲炒房客割肉的故事，而不是一个置换的故事。哦不对，这操作不能叫置换，确切地说，叫做低位补仓。你买了一套房子，过段时间它降价了；你能有什么补救的方法呢？答案是再买一套。你卖了你的琶洲南TOD140，大概率是亏损的——上一波你亏了，下一波你是很难有士气再进入市场搏杀的。一朝被蛇咬后，十年煮蛇羹的人还未出现，十年怕井绳才符合人性。所以，这道命题大概应该是这样的：琶洲南TOD业主转售的140户型，成交单价多少才合适？问题一，为什么卖掉琶洲南TOD后置换保利琶洲南这种操作不成立？因为这两个盘本质没有太大区别，甚至从地块的先天条件来看，琶洲南TOD比保利的琶洲南要好一些。为什么？很简单，琶洲南TOD受到的外溢辐射是琶西的辐射，而保利琶洲南受到的是琶洲中区的辐射。这个只是次要原因，更重要的是，保利琶洲南是由三个小地块组成的，这在后期楼盘设计上需要花心思。还有，琶洲南TOD以后是能通地铁的（赤沙地铁站）——你放着一个有地铁预期的盘不要，说要置换没有地铁预期的，这个说法是不成立的。问题二，保利琶洲南的出现会不会对琶洲南TOD的价格进行绞杀？答案是肯定的，保利琶洲南的吹风价7万到9万，明显低于当年琶洲南TOD的开盘价。不过我认为，未来琶洲南TOD二手盘出现的时候，若是准备出售，价格被绞杀与其说是因为保利琶洲南，不如说是因为市场预期变了。琶洲南TOD从过去旺市穿越到现在的淡市，TOD还是那个TOD吗？学过物理的人都知道，一个物体，发热它会膨胀，受冷它会收缩——无论是热胀还是冷缩，都偏离了它的基本面。当年琶洲南TOD开盘的时候，恰好是市场情绪顶点，大家的思维是牛市思维。牛市思维追求的是进攻性，最好是一天有20个点的收益。而现在市场处于情绪底点，大家秉承的是熊市思维，比较注重防守，少亏钱是第一位。从楼盘本身来说，TOD还是那个TOD，但是准备买TOD的人、买得起TOD的人对于TOD的预期已经变了。从情绪顶点到情绪底点，从牛市思维到熊市思维，那么对于TOD的评判预估也就从激进到保守。学过冲浪的人都知道，浪越大你冲得越高，同时危险也越大。你随着市场的浪花相对被动地涨涨跌跌，这样的收益，我们称之为贝塔收益。如果你有能耐，通过主动管理获得独立于市场波动的增值，这样的收益我们称之为阿尔法收益。也就是说，整体市场的平均收益我们是无法控制的，个人的主观能动性才是我们可以努力的。映射到楼市，贝塔收益就是整个楼市大盘收益，而阿尔法收益就是这个楼盘领涨抗跌能力。当年TOD开盘的时候，广州楼市均价是多少；现在TOD即将收楼出售，广州楼市均价又是多少。看懂了么，这就是买入时机的重要性——如果楼市有微笑曲线，你要看看是买在左侧还是右侧。房子又不是股票，股票浮亏了大不了拿着装死，或许有一天还可能回血；房子可是要每个月填月供的。现在广州楼市的平均水位要把几年前下降了30个点，至于琶洲南TOD能扛住多少跌幅，也就见仁见智了。我认为，不包含持有成本、交易成本，从买入价格回调15%都是合理的。以单价10万计，能在8万5卖出在这个时间节点已经很不错了。考虑到交楼是25年的年中，如果到时候市场稍有回暖迹象，则回调力度会小一些。从投资角度而言，在大家都争先恐后托关系给喝茶费去买琶洲南TOD，一开始就未必是是最好的选择。在周期起落和版块成熟中找到最平衡的切入点，才能提高资金效率。最好是版块成熟价值兑现的时候手里的房子依然次新，尚有竞争力。哪怕它的单价不低总价也不低、楼龄新版块能级强，但是你一买一卖踏错节奏，在这个时点出售，也是要面临亏损的。买房需要结合个人目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。具体如何定位选盘，是选新盘还是二手淘笋，这些都是一项复杂的系统工程（欢迎扫码咨询）。-END-
我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
