10月19日，北京（楼盘）市政协委员、华远集团原董事长任志强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的第十四届中国地产金融年会上如此表示。
任志强认为，一个国家能否进入现代化的前提是城市化的发展速度。从人类历史发展情况看，在18世纪以前，大概只有总量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世纪之后产生的。原因在于18世纪以后，我们才明显看到城市化的高速发展和城市化带动了工业化，以及由此产生的经济增长。
任志强表示，世界发展过程中，城市越大，GDP越高，人均GDP也越高。到2030年，预计世界千万级以上的人口城市会再增加8到10个。从中国人口的总量来看，最少应该有20个以上的千万级人口的城市，否则我们就完成不了城市化的要求。如果全球的城市化都在高速发展，而中国的城市化迟迟不能发展的话，中国的经济是没有办法进步的。
但从中国现有的发展水平看，中国的城市化率是很低的，甚至于低于世界不甚发达地区的水平，在世界不甚发达地区2000年的时候，城市化率已经达到了40.2%，但今天2018年了，过了18年，我们中国的户籍城市化率却只有42%。这说明要想实现现代化，必须要靠高速城市化，否则根本就不可能实现小康目标。
任志强提出，由于土地的限制，导致城市化的发展过程中，我们还局限于小城镇和镇。改革以后，我们中国的城镇化进入了一个高速发展的过程，1953年我们的城镇化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年达29.5%，2017年常住人口达到58%，中国的城市化是从土地承包和乡镇企业开始，当土地承包的时候，劳动力才能解放出来，从农村进入城市。
任志强同时表示，中国的经济增长依赖于城市化，但是土地户籍制度也限制了中国的城市化，尤其是出现了与世界不同的城市中的二元结构。而二元结构在经济取得了一定成绩以后更加突出，尤其是我们富起来的城里人，在将没有富起来的农民挤出城市化。这种做法切断了二元结构融为一体的道路，大量的农民工无法转为城市人口，导致城市化率低而生产率也低。政府在利用垄断的土地权力获取了高额利润，用于城市的基础设施建设和改造，但也极大的推动了房价。
城市化的发展过程中，在全世界人口越集中的地方，人的节奏越快，效率越高。任志强表示，人口战略是未来发展的基础，只有无限制的吸引人才，才有可能实现自由竞争。只有自由竞争，才能淘汰落后。任何限制城市化发展的政策，都是导致经济落后的政策。对城市化发展的控制，影响的不仅是房价，而且是城市化发展的进程。所以在任何国家进入城镇化的高速发展的时候，都会有房价上涨的问题，这是一个必然的现象。
但私有地区的房价上涨，是向周边城市转移而降低了房价上涨的速度。中国缺少了向郊区转移的过程，所以集中在有限的国有土地上，把房价抬得更高。另一方面在过去，中国是靠福利分配制度来解决住房问题，所以土地制度和性质影响不大。不过，我们早期福利分配导致的低标准建设是很严重的问题，所以在中国有大量的棚户区改造。这种拆迁、重建，也加大了住房建设的矛盾。
任志强最后谈到，从中国城市化的角度看，中国城市的房子不是太多，而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城，因为有限购，住不了房子。这是我们政策造成的。
以下为发言实录：
任志强
：
从城市化的角度看看中国的未来发展和房地产也有关系。世界经济发展的基本条件，人类发展走到了几千年，但经济高速发展主要来自于城市化。一个国家能否进入现代化的前提是城市化的高速发展速度，人类在农耕社会的时候进入了定居的时代，但是农耕社会并没有创造更多的财富，基本上是当年生产粮食当年吃完了，没有剩余，剩余存下去就坏了。所以在城市化之后才有了工业化，因为人多了、集中了，于是工业化以后才有了经济高速发展。
从中国的问题也可以看看要解决中国的问题，首先在于城市化的水平。当人口集中的城市化为二三产业创造了基础的时候，才能降低对农耕社会的依赖，也才能有经济的高速发展。因为农耕社会的时候，基本上是自我满足的一种生产状况。
从几万年的人类历史发展情况看，在18世纪以前，大概只有总量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世纪之后产生的。为什么会有这样一种现象呢？就是因为18世纪以后我们才明显看到城市化的高速发展和城市化带动了工业化而产生的经济增长。而人口同样是在18世纪之后出现了一个高速发展的变化，也就是人口高速发展的变化。从人口增长的速度可以看出来，城市化和工业化让世界的人口增长，经济增长是人口增长的基石。否则，没有经济增长，只有人口增长，就会出现
马尔萨斯
所说的，“当人太多了，就要靠战争来消灭人口，否则就会产生极大的饥饿，也会消灭人类”。但为什么马尔萨斯所说的东西失败了呢？就是因为城市化和工业化改变了
马尔萨斯
所确定的前提条件，于是人口在高速增长过程中并没有出现必须要靠战争去毁灭人类。
从18世纪之后，到2010年，我们可以看到，世界人口是高速增长的，前面那张图是迅速向上的直线过程。全球人口增长了6倍，但我们发现在6倍增长过程中，城市人口增长了60倍，为什么城市人口增长的速度超过了人口总增长的10倍之多呢？特别是2007年以后，城市人口的总量已经超过了农村，从全球情况看，到2016年城市人口已经达到了40.27亿人，农村人口只有34亿人，这是一个巨大的差别，也就是城市人口远远超越了农村人口。
从世界人口增长的趋势可以看，这个趋势也是在向城市集中的。不同地区人口增长的变化是不一样的，但总的趋势是人口持续增长的一个过程，而在这个发展过程中伴随的恰恰是城市化的发展速度。在1960年的时候，全世界千万级人口以上的城市只有两个，
纽约
和
东京
。因此这两个地区人均GDP和每平方公里的GDP总量是很大的。曼哈顿每平方公里2.7万人，但是GDP总量是每平方公里16亿美元，这个速度可以看出来人口集中而造成的结果。大纽约，人口是每平方公里1.65万人，产生的GDP每平方公里是11.28亿美元。
在中国人口密度比较大的，一个是深圳，每平方公里3809人，但是我们的GDP只有1.37亿美元。1.37亿美元和纽约的大纽约的11.28亿相比，大概就是1/10。水平差得很多。中国密度最高、人口最集中而人均GDP最高的大概是上海的静安区，平均每平方公里3.1万人，高于曼哈顿，但是我们产生的每平方公里GDP只有14亿美元。换句话说，整个上海如果有6个到8个静安区就够总量了。换句话说，其他地区产生的GDP可以看出来，在人口密集度上越弱GDP越低。
到了1970年，世界千万级人口的城市有3个，500万以上的人口城市增加了很多，而新增加的城市东京，东京国土面积只有国土面积的3.4%，人口占3.8%，GDP占到日本的30%。可以看出来在世界发展过程中，城市越大，GDP越高，人均GDP越高。
到1978年的时候，中国500万以上的人口城市只有一个，就是上海。剩下的地区都不行。到了1990年的时候，全世界千万级人口的城市有10个，但这时候中国只有1个。可以看出来中国和世界相比，城市化发展速度很慢。
到了2014年，全球千万级人口的城市已经有了26个，这时候中国有6个。到2017年，中国500万以上人口的城市一共16个，300万-500万的城市25个，50万-300万的城市271个，50万以下的城市349个。这个数量和1978年相比是增加了很多，但是和我们城市化要求相比还差了很多。
到2030年的时候，预计世界千万级以上的人口城市会再增加8到10个。按道理说从中国人口的总量来看，最少应该有20个以上的千万级人口的城市，否则我们就完成不了城市化的要求。但这种世界的城市化发展的趋势，中国也不能例外。如果全球的城市化都在高速发展，而中国的城市化迟迟不能发展的话，中国的经济是没有办法进步的。
从中国现有的发展水平看，中国的城市化率是很低很低的，甚至于低于世界不甚发达地区的水平，在世界不甚发达地区2000年的时候，城市化率已经达到了40.2%，但今天2018年了，过了18年，我们中国的户籍城市化率只有42%。
这说明什么呢？说明要想实现现代化，必须要靠高速城市化，否则根本就不可能实现小康目标。
从世界发展情况看，城市化率的发展在超过了30%以后就进入了高速发展期，全世界都这样。中国也同样。我们1995年的时候达到29.6%，1996年是超过了30%，所以进入到一个高速发展期，超过70%以后，有些国家出现了房地产泡沫，也出现了滞缓期。但从世界的情况看，这种趋势没有发生变化，仍然在向城市化集中。
即使后续发展得慢了，但是并不说不发展。在中国有一个巨大的问题，这里头有1234。第一个阶段是农村进入城市的阶段，我们从1983年就开始了。第二是由小城镇进入大城市的阶段，中国也发生了。但是中国没有第三个阶段，就是由城区进入郊区，为什么？就是因为中国的郊区是农村的土地，所以中国没有第三个发展阶段，也就不会有第四个发展阶段，就是郊区城镇化形成大都市圈。这两个的作用是什么呢？是把高价的房价平均化，因为向郊区转移的时候，土地的性质在中国是受限制的。而在国际上是不受限制的。所以他们能平稳的过渡，房价高涨和城市化高速发展期的障碍。但中国很难。
中国1978年-2017年的发展情况，从总量193个城市变成了661个城市。其中地级市101个，翻了三番。县级市也翻了三番多，92个变成360，镇增加了十倍，2100多个镇变成了21000多个镇。由此可见，我们镇的发展速度是远远超于城市化的发展速度，就是说还没有完成城市化的发展要求。
土地的限制，导致在城市化发展中我们还局限于小城镇和镇，改革以后，我们中国的城镇化进入了一个高速发展的过程，1953年我们的城镇化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年达29.5%，2017年常住人口达到58%，中国的城市化是从土地承包和乡镇企业开始，当土地承包的时候劳动力才能解放出来，从农村进入城市。1983年有一个指令叫“带着干粮进城务农”，那时候还有粮票。城市化之后，人们到城市里发现效率更高，乡镇企业就没了，现在还能数出几个乡镇企业呢？没了，因为他们的运输条件、城市物资、劳动力条件都远远比城市化发展速度要慢、要差。因此，城市化的效率更高。但是城镇更低。所以城镇化是我们经济发展的一个基础。
我们可以看看，在改革之前，1949年-1978年，改革前中国关紧了城市的大门，不允许城市化。并将大量的城民赶到农村去，所以有好几次知识青年
上山下乡
，我们这些人都下乡了。同时还有大量的三线转移，把工业和其他的一些产业转移到山沟沟里。1978年中国GDP总量只有3679亿元，你们知道北京现在多高吗？北京现在超过两万亿。而中国那时候3679亿主要来自于谁呢？来自于沈阳。沈阳一个地区的城市的GDP占中国GDP的70%，为什么沈阳会占到70%的GDP呢？因为日本人曾在那里进行了大量的工业
改革
。后来我们又有苏联支援了一些工业革命，在那儿形成了工业化和城市化。于是沈阳就成了中国GDP的唯一支撑点。
但是到了1978年的时候我们看一看这个结果。1949年中国的GDP是日本GDP的2.5倍，一个沈阳就超过了东京的GDP。但到了1978年变成多少呢？日本GDP是中国GDP的4倍，从负的2.5倍变成正的4倍，很重要的条件就是因为日本在实现高速的城市化。
我们也看看人均，我们在1978年以前，没有城市化。尤其是没有激励机制，于是形成的结果就是我们的人均GDP不管你多努力、多无私奉献，也低于有激励机制的世界发展水平。在1949年的时候，中国和日本的GDP相比，大约是1：4，就是四个中国人干一个日本人的GDP。但是到了1978年的结果是什么呢？是38.9：1，就是40个
中国人
干一个日本人的GDP。1978年中国的人均GDP只有200美元一年，够你的工资吗？每天生产多少GDP呢？0.54美元。人均可支配收入一年只有171元人民币。
我们看差异主要从哪开始呢？从1956年，为什么从1956年开始出现大量差距，就是1956年中国出现了一个政策是
鞍钢
“
宪法
”，告诉你的是要求职工、员工进行
科技创新
，所以很多员工中国很努力的做了科技创新，于是我们奖励了你的一级工资2块钱到4块钱，然后给你发了个红奖状。但日本执行的是每个员工如果你创新的话，我按公司和你个人投入的比例给你分成，这个专利归你自己。所以有的是三七开，公司拿的很少，个人拿的很多。有的是七三开，公司拿七，个人拿三。但总之是给你一个知识产权的结果，所以1956年以后，日本的小家电电饭煲、
洗衣机
等等迅速增长，占领了GDP，于是GDP迅速增长。
人均增长和他们的城市化是紧密联系在一起的，我们可以看到这个巨大差距。
在中国82
宪法
以后宣布了土地的城市公有，所以政府提出要自带干粮去务农，小城镇建设，所有的小城镇建设可以看到我们前面说的，由2000多个镇变成了20000多个镇。但是镇解决问题了吗？没解决，因为他们的身份和户籍还是城乡二元结构。而55号令土地制度导致的结果就是城乡二元结构越来越严重，大量的农民工进城解决了廉价劳动力的问题，城市化高速发展，但同时土地给城市解决了建设费用问题，却没有改变进城人的身份。
当农民进入城市之后，私有经济开始出现之后，中国的经济出现了高速发展，到了1986年，我们突破了一万亿，1991年突破了两万亿，2000年突破了十万亿。到2000年的时候，东北仍然占中国GDP的53.5%。没有东北的老革命根据地和工业基础，中国的GDP更不行了。到了2006年，我们GDP总量超过20万亿，2017年，我们GDP总量超过82万亿。这就是城市化的变化所引导的。
1978年我们财政收入只有1132亿元，到了2017年，我们突破了17万亿元。中国的GDP又回到了日本GDP的2.5倍。
我们可以看到人均GDP，同样，2016年我们人均GDP达到8250美元，排行世界地位是第95位，仍然很落后。但是人均可支配收入达到25974元，增长了22.8倍。所以没有城市化，中国是无法发展的。中国经济和世界对比的过程中可以看出来，不值一提。
中国的经济增长依赖于城市化，我们可以看到当城市化之后我们发生了巨大的变化，但是土地户籍制度也限制了中国的城市化，尤其是出现了与世界不同的城市中的二元结构，这个二元结构在经济取得了一定成绩以后更加突出，尤其是我们富起来的城里人在将没有富起来的农民挤出城市化，这种做法严重的违背了
邓小平
“先富起来的人带动后富起来的人”的做法，所以切断了二元结构融为一体的道路，大量的
农民工
无法转为城市人口，导致城市化率低而生产率也低。政府在利用垄断的土地权力获取了高额利润，用于城市的基础设施建设和改造。同时也极大的推动了房价。
在土地私有制的时候，基础设施靠私人投入，去过香港的人都知道，香港很多牌子上写着私家路，这个路是私人修的，但私家路必须符合公共要求，而且你得保证公共车辆的通行。虽然是私家路，你个人花钱，别人不能停，但是你得让他通行。因此公共基础设施是靠大家的努力投入。在中国不是，前几十年中国是去城市化，让城市的基础设施严重落后于城市化的标准，但城市发展之后，导致政府只能靠卖地价，用高地价和企业债去应对这个发展过程。
所以限制房价，不限制地价，这种限制政策导致的结果就是城市化无法迅速发展。
这是今年二季度的情况。我们可以看看地价占房价的比例从全国的情况看是高达76.2%，东部地区地价则高于房价，中部地区56.76%，西部地区63.3%，所以土地财政在严格的招拍挂之后，成为了地方的主要发展动力。我们可以看看北京、上海、广州、深圳，这些城市在财政收入和土地财政中的比例，可以看到土地财政对这些城市发展的重要支撑，没有了土地财政他们几乎难以发展。
我们还可以看到大家讨论比较多的杭州，其实土地财政超过全城税收的已经有19个城市，意味着所有杭州人提供的税收贡献大概只有1567亿元，这是2017年。但是3%的家庭购买房子提供了多少
土地出让金
呢？提供了2190亿。换句话说，一个城市里每年拍卖的土地大概只够提供3%的家庭居住的房子。多一点，加上
二手房
交换，5%。提供的
土地出让金
却超过了全城人提供的财政税收。可想而知，不是中国的房地产绑架了中国的经济，而是中国的土地财政绑架了中国的经济，尤其是绑架了中国的城市化发展。这个数字你们都可以到网上去查，这是真的。
我们和国际进行一下对比。英国在世界中曾经称霸350多年，是因为英国是世界城市化率发展最早和最快的国家，到了1951年
新中国成立
的时候，我们的城市化率只有百分之十几，但是英国城市化率已经达到了70%。
美国
、
法国
大概也就是50%多，不到60%的样子。可以看到，英国城市化率是超越了其他发达国家，是世界最早的。
因此，在历史上看，英国在高速城市化发展的过程中，取得了巨大的成绩，而它的起点大概是1800年，就是10世纪的过程中，从20%以下进入到20%以上，而逐渐进入到超过30%以后进入高增长的过程。
有人说
李铁
在崇礼跟我争论，英国才多少人，八九千万人，而中国14亿人。我们不要看人口的总量，要看人口的密度。按人口密度说，英国的人口密度远远高于中国，即使这样，美国、美国的人口密度很低，但城市化率却高于中国。所以城市化率和人均占有的土地面积没有直接关系，无论是人多人少，只要你高速发展了城市化，才能有经济的高速发展。没有城市化做不到经济高速发展。
在18世纪的时候，17几几年的时候，英国面临着城市化高速发展，人都往城里跑，怎么办呢？英国政府就出台了一个定居政策，定居政策是干吗呢？第一，你缴纳一定年限的税费才能进城。第二，你工作一年以上或者多少时间才能进城。第三要有高学历，当时不叫高学历，而是教区人品的推荐信，才能进城。所以在英国城镇化率高增长的时候，和中国今天面临的问题一样，房价高涨、供给不足。于是他们也采取了一些定居政策。
为什么英国的政策能被推翻呢？因为英国有私有产权的保护和人权的保护，让这种不合理的制度被推翻。
对房价的调控不是目的，而限制了我们的城市化会影响到中国未来的发展，这是非常严重的问题。
在城市化的发展过程中，由于城市化而改变了人类的生存方式，比如说提高了生产和生活的效率，也提高了设施的利用效率，提高了
科技创新
的能力。最简单的例子，你能够在农村叫饿了么？能送餐吗？没有人送。这种服务不可能在农村产生。你能在农村以擦皮鞋为生吗？以修自行车为生吗？都不能，只有在城市可以。因此大部分的服务业和第三产业都集中在城市，而不是农村。这个影响巨大。
这是城市专利数量和人口的关系图。从全球情况看，人口越多的城市，专利越多，人口越集中，不断能使创新增加，也使经济效益提高。为什么？举个例子。当一个城市的医院，在农村的时候，一年可能同样的案例只有一个，但在城市里，可能有一千例或者一万例同样的案例，于是医生就可以根据这些案例的综合得出一个结论，说他应该吃什么药、采取什么样的手术、进行什么样的护理、还可能产生什么样的新药而导致这个病不出问题，制止这种病。在农村行吗？不行。哪怕有十个案例也得不出经验来。就是因为这种集中效果而导致在城市发展过程中，专利是随着人口增长而增长的。人口越集中的地方，专利越多，而如果中国没有城镇化，而且没有特大城市和大城市的集中人口，怎么可能有这么多专利呢？大家都在说为什么中国老没有
诺贝尔奖
，它和城市化、和思想解放是紧密联系在一起的。
也有人说，当城市发展的时候，基础设施花的费用多了。错了。根据世界加油站在不同国家的显示可以看出来，人口越集中、越多的城市里，加油站越少，因为加油站的利用率越高。在10万和20万人口的对比中，人口差了一倍，但通常GDP会差4到5倍，如果10万和100万的人口相比，不是差10倍的GDP，而是差15倍到20倍的GDP。不信就拿中国的小城镇和大城市相比、对照。调查的结果会证明，在城市发展过程中，不是按人口的比例去增加基础设施，而是按照0.85的概念，递减的。所以大城市越集中，基础设施费用越低。比如一条很宽的马路，在农村可能只有10辆车通行，在城市可能有一千辆车用同一条马路。所以效率的提高在于城市化。
我们再看一个简单的例子。在城市化发展过程中，调查发现，在全世界人口越集中的地方，人的节奏越快，效率越高。这张图说明在小城镇或者农村，在同样的时间，你可能走了50步、1000步、2000步，但在大城市里可以达到同样时间走6500步。从2000步到6500步，效率提升了3倍多。这个发展就是在人口集中的地区，生活节奏加速了，从每人的步行速度可以看出来，效率提升。而中国面临的恰恰是特大和大中城市的发展不足，弄了一大堆小城镇，那些小城镇人都走了，同样的时间里可能走100步，而大城市里可能走6500步。用步数来显示人的生产效率和节奏。
中国的城市化也曾经在一段时期里出现了高速发展，很多人说有些地区房价涨得快，我们看看2001-2016年，人口增长，厦门平均7.5%，苏州平均6.3%，北京4.6%，广州3.6%，上海3.5%，深圳3.1%。人口变化已经很典型的告诉大家，随着人口变化而形成的城镇化加速，这些地区房价高的时候，GDP也高。但去年和今年发生了一些变化，就是人才政策的变化，导致人口发生了一些变化，比如郑州、西安、天津、南京、武汉，现在有些地区还特别强调要用人口基本素质，比如学历作为人落户的基本条件。
因此我们可以看到，人口战略是未来发展的基础，只有无限制的吸引人才，才有可能实现自由竞争。只有自由竞争，才能淘汰落后，但是如果仅凭上海出了个政策，清华、北大的学生都可以接受，都可以落户。这是无法形成竞争的，任何限制城市化发展的政策，都是导致经济落后的政策。对城市化发展的控制，影响的不仅是房价，而且是城市化发展的进程。这是非常矛盾的一个东西。
所以在任何国家进入城镇化的高速发展的时候，都会有房价上涨的问题，这是一个必然的现象。如果中国使用同样的土地制度，也许我们的房价不会有更高的上涨。但是矛盾在于，我们的土地制度与国情不同，所以我们的问题就变得更加突出。但是没有房地产去满足基本城市化的需求，你怎么可能出现高速城镇化呢？
从
法国
的情况看，即使城镇化率1950年的时候已经接近60%，现在都80%多、90%多了，农业人口只有2.3%，但是仍然向大城市集中，向大城市集中的结果是什么呢？仍然是房价不断上涨。郊区、市区、城区，房价上涨速度也是不一样的，但中国只有一条线，都在城市，国有土地导致没法向郊区转移。
纽约城市化率较高，但美国也同样在进入城市化高速增长的过程。
美国
