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苏州，拉开2025年救市大幕
谁也没想到，拉开2025年新一轮救市大幕的城市，会是苏州。
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月10日，苏州市住建局表示，已经会同
相关金融机构研究出台了“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），叠加人才房票政策，进一步降低购房门槛，助力青年人、新市民购房置业。
低首付：
15%。
低利息：
最低商业贷款利率3%。
低月供+宽期限：
前五年每月最低归还100元本金，延长购房者的本金还款期限。
为了解释清楚这次的组合拳可以给购房者省多少钱，苏州官方还举例进行了说明：
以吴中区本科学历购房者为例：
若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元按利率3%计算：
普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元，首月还款4350元，首月月供减少约51%。
来源：苏州住建
低首付、低利息几乎所有城市都在去年落地了，包括广州、深圳以及京沪外围区皆如此，并不新奇。
苏州这次组合拳的亮点，在低月供：前五年最低每月只归还100元本金。
很多人可能没看明白是什么意思。
我这里就详细解释一下。仍以苏州住建局给出的例子，200万的新房，购房者的人才房票可以抵用8万，自己掏22万，总共凑齐30万首付，然后可以向银行申请170万贷款，最低利率3%等额本金30年。
关键地方来了：
如果没有低月供这个政策，那么按照正常来说，每月还款8972万元。这里的8972元4250元利息+4722元本金。
有了低月供政策，则前五年每月只需要偿还4250利息+100元本金=4350元。
相当于前五年的每月还款压力减轻了一半。
当然，本金在五年之后还是会加上去。你可以理解为压力后移，减轻了购房者的前期压力。
而且，这与降首付有区别。降首付是加杠杆，虽然首付少，但贷款多，成本更高。
而这个组合拳，前期本金少还，后期多还，没有增加购房成本。
苏州这么做的目的，当然是为了提升成交量。
02
苏州，二手房均价已跌破1.7万
从2009年至2019年，苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元，2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价，核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。
如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算，四五年时间苏州房价翻了一倍。
由于房价上涨过猛，特别是2019年上半年，半个月里拍出了三个地王，最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策，终止了苏州房价上涨势头。
从2019年7月份开始，苏州的房价就见顶向下。2019年至2021年，苏州房价在温和下跌。
进入2022年，在民众收入缩水、工作前景不明、不确定性充斥之下，苏州房价则开启了狂跌模式。
根据苏州楼市的梳理，当年，苏州6大区23个板块进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。
苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三
分之一。
从苏州市统计局披露的数据来看，苏州的商品房成交量（包括住宅、写字楼、商业用房等）见顶于2020年。
2020年苏州市商品房成交面积2192.2万平方米，2023年跌至1704.1万平方米，跌幅22.3%。
根据其销售额和销售面积计算的均价从2021年开始下跌，从2021年的1.85万元/平方米跌至2023年的1.67万元/平方米，跌幅9.9%。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
去年926一线城市拉开的救市大幕，让苏州、成都、武汉、南京、宁波等二线城市的成交量，也跟涨了一波。
但由于前三季度成交惨淡，其全年新房与二手的成交量，仍低于2023年。
克而瑞苏州披露的数据显示，2024年，苏州市区新房成交量约为429万㎡，同比减少约26%；2024年，苏州市区新房成交均价约为26637元/㎡，同比下跌约5%。
来源：克而瑞苏州
2024年苏州市区二手住宅成交量约为657.4万㎡，同比减少约4%。
