开放式小区的大争论似乎还在昨天，如今，在北京上海，成排的临街店面正在被拆除，然后砌墙封闭，变回之前的状态。记忆中的小店一个个死掉。根据北京晨报的报道，仅2017年前三个月，北京市已整治“开墙打洞”6091处，这仅仅只是全年计划的37.8%！
▲拆店修墙的情景（来源：中国建设报）
对开墙打洞的临街店面全一拆了之，与开放式社区虽不是完全对立。建了围墙也不代表不开放，但是临街店面的实践却给到我们很多思考。诸如社区商业如何才能活跃起来，社交场所应该怎么打造……
拆店修墙
是拆除违法建设
但开放式街区确实能激发活力
小店被拆除了，再也不能下楼就能买份早餐了，小店主也失去了收入来源……让人不免伤感。不过，明源君不想拿悲情来要挟城市建设。虽然这些店铺当年开墙打洞是有关部门默许的，但是按照当初的规划，门店本身应该是居民楼，不是沿街门店，本身确实不合法。
站在城市管理者的角度，拆除街边店铺的大致有以下两大原因：
一是拆除违法建设。拆除违建——特别是许多郊区农村土地上有火灾隐患、质量隐患的违建，有助于消除了房屋安全风险。
二是治理外部干扰。一些商铺占道经营，侵占了公共空间。此外，部分店铺在经营活动中产生的噪声、污水、垃圾会影响附近的居民，拆店修墙可以改善居民住宅区的品质。
不过，经过多年的发展，临街店铺已经成为城市生态的一部分。现在突然大规模拆封临街店铺破坏业已形成的城市生态，带来负面的效应。
第一，会使得城市经济活力受损
根据媒体报道，2017年全年北京计划将拆除14.3万平米的临街店铺，按照10元/平米/每天的租金计算，每天租金为143万元，每年5.2亿元。若按照租金占营业收入的20%计算，这些店铺的年营业收入为26亿元，可带来约2亿元的财政收入。
北京去年财政收入五千亿，可以不在乎这点钱。但是，此举还会带来间接损失。国外有车库文化，而中国不少商业帝国是从这种临街小店起家的，比如苏宁云商……临街商铺总数的减少，将增大餐饮、零售、服务类创业的成本和难度。
而且，临街商铺提供的服务是综合性的，24小时便利店、24小时药店等，不仅仅是单纯的商业功能，而且还兼有社区服务性质。
第二，减少了人们开展社交的场所
城镇化，不仅让人们远离了乡土气息，也疏远了过去那种邻里关系，让人与人之间变得十分冷漠。
为了促进邻里交往，一些开发商推出了带有邻里公共活动空间的产品。不过，在陌生人社会中，仅有尺度适宜的建筑空间依然可能带来心理压迫感，更别谈打破人际隔膜了。现实中，邻里活动空间大多被废弃。
新的邻里交往的形成，需要一些共同参与的生活场景的。如小咖啡馆、棋牌室，以及小规模广场舞等。因为诸如购物中心这样的场所，人们交往的次数有限，很难变成熟人。而开放式街区则可以提供大量的小型商业场所，丰富社区公共活动，进而打破陌生人社会的人际关系。一旦社交活跃起来，就会相应地带动消费。
第三，街道安全程度也可能下降
人们通常认为，高墙大院就是安全的，这种认知可能恰恰是错误的。美国著名城市社会学家简·雅各布斯在其1960年代的著作《美国大城市的死与生》中提到了街道的三种用途：安全、交往、孩子的教育。
雅各布斯把临街店铺的主人们，称作“街道的安全眼”。这其实也不难理解，被称为“人民的律师”的路易斯·布兰代斯就有一句名言：阳光是最好的消毒剂，灯光是最好的警察。
央视有一部公益广告：一各小女孩晚上骑车回家，经过一段胡同的时候，一位路边摆摊卖小吃的大爷，特意打开了灯，将小女孩要经过的那段路照亮……
▲CCTV公益广告《平安中国》回家篇
现在，临街的店铺被拆除，承担街道的安全眼职能的店铺老板少了。如果不加强治安巡逻，发生犯罪的概率会更高。虽然监视器可以提供一定的安保作用，但是，监视器通常只能起到事后的效果。
这么做开放式社区
既能增进业主间的社交
又能带火社区商业
在欧美国家的居住模式中，城市“街区”，街区是构成城市或村镇的基本细胞，甚至比住宅本身还重要。一个居住区域是否有足够的人气，生活气氛是否浓厚，就看街区的设计是否成功。
临街店铺的实践也证明，开放式街区更利于促进消费者体验，既方便居民，又能给商家带来更多收益。
例如，一个小区里有一个医疗室，外人也能进去看，小区的业主可能觉得不安全，但一旦封闭起来，小区里的人也看不了了，因为医疗室活不下去。
明源君一个朋友，在深圳一个小区里开了一家中高档餐馆，小区里的人可以去那里吃，外面的人也可以去消费，生意很好，并没有让小区不安全……
我国的建筑管理标准，一般类型的居住区，是兼容一定程度的社区商业的。现实中，商业氛围浓厚的广州市，“上住下店”的骑楼是重要的传统民居形式。而成都的玉林小区，是旧住宅区逐渐拥抱城市商业形成的特色街区，早已成为成都的一张文化名片。
▲成都玉林小区
明源君并非建议将现有的小区砸开，做成开放式小区，这不合法，事实上，开放与否并非取决于围墙。欧美的很多开放式社区，也都是有围墙的。开放式社区的关键不在于围墙，而在于小区出入口的设计。
目前，国内不少社区商业都差强人意，加上面对“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的新政，开发商思考如何在产品上做创新，更显得必要——既能有利于业主又能够带火社区商业。这方面，国内外的成功案例，值得参考借鉴……
一、整体规划布局上以道路或自然景观等区隔
开放式社区的整体规划，通常以城市道路分隔，或者因地制宜，借助当地的河流、绿地等自然景观进行区隔。
比如，佛罗里达州Seaside小镇以道路进行分隔，将社区分为城市界面和靠海边的景观界面两大部分。城市界面排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；景观界面保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，形成纯粹的景观低密区。
▲四川宜宾莱茵河畔小区，其是以由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团。
四川宜宾莱茵河畔由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局。
加拿大太平洋协和社区，则以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系。
上海华大●梧桐城邦因地制宜，因城市道路及河道分隔，以真华路和长浜二号河为界，将整个社区分为四个组团。
二、功能布局上，既内容丰富，又不干扰居民
若从功能性上看，开放式街区是集多种功能于一体的。
比如，四川宜宾莱茵河畔集住宅、商业、公共配套于一体的大型欧式复合项目、宜宾市区一流的高尚生活社区。
佛罗里达州Seaside小镇除了市政厅、购物中心、邮局等公共服务，住宅之外，还在海滨布置了少量度假旅馆、凉亭供人们享受。
当然，功能布局既要能够满足居民的各种序曲，又能不干扰到居民。这一点，上海华大●梧桐城邦做得很到位。
其将空间划分为公共空间、半公共空间和私密空间。
首先，在公共空间层次上，结合真华路沿线，布置公建带，并将真华路与汶水路、长浜二号的交叉口的节点设计为商业、文化中心，住区公园和长浜二号河及东侧的龙珍港河岸，则为公共景观空间。
其次，在半公共空间中，通过道路的自然分割，形成住区中的四个规模相仿的组团，使住区人员合理分流。组团的中心绿地和组团道路界面周边点状分布公建配套。
最后，开放式住区在组团空间层面上，通过建筑的围台，形成了若干庭院。院落空间作为最贴近居民生活隐私的空问，原则上没有公共服务功能建筑的介入，保护了安静家的居环境需求。
三种层次的空间，在规划中逐层递进，既保证了住区空间的开放互通，又顾全了空间体验的完整和住区心理安全的感受。
▲上海华大●梧桐城邦
三、公共空间通达性好，营造强烈的社区氛围
开放式街区的公共空间是汇聚人流、开展商业活动的场所，也是人们社交的地方，打造的好坏，直接影响到人气。
▲佛罗里达州Seaside小镇
佛罗里达州Seaside小镇以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，使得这些地方自然而然就成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围。
▲加拿大太平洋协和社区
加拿大太平洋协和社区的公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊（3公里）贯穿整个社区，将社区有机融合在一起。森林公园提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间。此外，在社区与森林公园之间还兴建了诸如体育馆、温哥华新中心图书馆等的城市公共休闲地带。
国内的开放式社区的公讲配套则一充分共享为原则，同时，开放的住区商业空间要便于住区城市界面的生活转换。比如上海华大●梧桐城邦住区街坊层次的商业设置在住宅底层，布点灵活。
这类公共空间，无疑比在同一楼层弄一个邻里公共空间，更加有助于促进业主们的社交，而一旦社交活跃起来，相应的消费就拉动起来了。
四、道路基本以人车混行为主，提升商业价值
当前，人车分流已经成为楼盘品质的衡量标准之一。这是没问题的。但小区组团的外围，基本所有的开放式小区都是人车混行的。
这其实也很容易理解。俗话说，要致富先修路。深圳建设早期，就在不断地修路，反对的人说，人都没有，路修了有什么用；支持者则坚信，路修好了，人自然就来了，事实证明，后者是正确的，而且，通常来说，路较窄的地方，往往商业更发达。
佛罗里达州Seaside小镇社区道路系统没有区分主干道和次干道，全部人车混行，通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，降低了机动车的行车速度，又提高开放程度，提升商业价值。加拿大太平洋协和社区除了滨海大道专供行人和自行车使用，其他道路均人车混行。
▲深圳万科城
深圳万科城车流全部走地面，只设置部分地下车库。环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个住宅组团连接起来，并通过多个小区出入口与外部市政道路相连；环线干道为人车分行，道路两侧为步行道，之间为双向单车道。
在各个组团内部通过人车混行车道，以支路形式实现环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干道的有效补充。
风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理。内街为步行街道，禁止车辆进入，吸引人流聚集。
四川宜宾莱茵河畔社区内部商业街区次要道路采取人车混行，增加了社区内部的停车位，同时增强了生活的便利性。
五、商业中心布置在核心区，建立与城市的联系
区域商业中心通常布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值。
加拿大太平洋协和社区主要的商业位于社区中心，容易形成核心区，建立与城市的联系；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，又最大化利用了景观资源。
深圳万科城以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形成消费者的集聚场所，沿街道向周边辐射商业，形成核心公共空间，区分商业内街与外街，商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围，外围布局社区及周边配套型设施，同时结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做了表面的开放。
宜宾莱茵河畔社区则通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流，可添加作者微信：arunme。
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