在长达半个月的长三角城市群考察中，我们特意考察了三个县级市和一个县城，它们是启东、太仓、昆山、嘉善。它们之间的共同特征，就是依附上海。它们对上海的亲密和接近，超过了它们原有的行政归属地。
在2016年之后，因为上海限购和涨幅过大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂拥进入这些区域，这四个城市都迎来了各自的房价高峰。昆山花桥镇的房价均价甚至达到了23000左右，直逼苏州市区。
今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来分析这四个城市地产的未来？它们是上海远郊巨大的泡沫吗？它们的前途是光明还是充满灰暗？
上海！上海！
环沪四镇依附的是上海，所以它们必须得看上海的脸色行事，而上海的一举一动，都深刻地影响着他们的未来。
2016年11月公布的上海2040整体规划，显示出了两个重要的信息：一是到2040年，上海的建设用地指标将呈现负增长，上海的整体城建面积将保持在3000平方公里。二是到2030年，上海的人口将保持在2500万。
这是很重要的信息。而在2016年5月发布的长三角城市群整体规划中，就已经对上海的人口做出了预测。
综合以上消息，所告诉我们的最直观的信息是：
2020年，上海人口将达到2500万；
2030年，上海人口将保持2500万。
这主要说明了两个问题：
1、负增长的城市建设用地；未来20年人口总数毫无变化；这昭示着上海将长时间地停止扩张，进行自我迭代和升级。
2、上海市控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，将导致上海市人口持续溢出，并具有长期性和稳定性。
谁才是上海人口外溢的受益者?
在上海周边，共有四个与上海接壤的城市，分别为启东、太仓、昆山、嘉善，四个县或县级市从北向南，呈弧形将上海包围，我们称之为环沪四大重镇。而它们也因地缘，成为了上海外溢的第一站。
1、我们先来看区位
我们从地图中，可以看出环沪四大重镇，分别都有自己相互接壤的区域，这些都是无缝可以衔接的区域：
启东：位于上海正北，崇明区、浦东新区；
太仓：位于上海西北，宝山区、嘉定区；
昆山：位于上海正西，嘉定、青浦、松江，甚至整个上海主城区；
嘉善：青浦、松江；
平湖：最南，金山区，最弱，忽略不计。
可以看出，昆山因为地处正西居中的位置，所以是接受上海辐射范围最广的城市。嘉善和太仓持平，与自己接壤的区就是主要辐射区。启东最弱，因为太靠东，并且隔着崇明岛，所以只有浦东新区。
2、再来看到上海市中心的距离
以上海人民广场为中心，我们测量了上海市中心到环沪四镇的直线距离，它们分为两个等级：
50公里范围之内：太仓41公里，昆山正好50公里，昆山花桥镇最近，只有31公里。
50公里范围之外：启东66公里；嘉善最远，68公里。
但我们只测量直线距离，并不完善，还必须考虑通勤工具，不同的通勤工具，所带来的时间和方便程度是完全不同的。
太仓
太仓市中心直线距离上海人民广场41公里，是四个城市中心区域距离上海最近的一个，比西南的嘉善县要近将近30公里。
太仓没有到上海的地铁，也没有高铁。只有城际公交快钱，太仓朝阳路沪太快线距离上海地铁11号线嘉定北站，15-20分钟车程。
但是，南通到上海的沪通高铁正在修建，2019年通车，经过太仓。这对太仓来说是个利好。
环沪四镇地产现状
太仓
在昆山东侧，和花桥镇区域，昆山当地的购买需求已经完全被压制，没有消费能力。但对于太仓而言，本地消费可以占到五成以上的份额，依然有价格承受能力。
从地理位置上来说，太仓位于长江西岸，上海西北，与宝山嘉定接壤，位置略次于昆山。但距离上海足足比嘉善近了30公里。只是因为没有高铁，所以上海人对太仓的购买力度并不是很好。
只是在2016年的疯涨中，新桥和昆山客户自动外溢至此。昆山市区到太仓市区的距离还不到20公里。
太仓目前主要的发展趋势就是沿沪布局，值得关注的区域是科教新城、以及浏河，这些都是与上海接壤的地方。
太仓街景↓↓↓
综合来看，在环沪主要的城市中，地理位置优秀，自己基础良好，有能力承接上海人口外溢的地方，也就这几个地方。这其中的区别在于，苏州的昆山和太仓，本身实力就已经开挂，所以对上海的附庸力度并不是很强。而嘉善和启东，另当别论。昆山的GDP甚至和嘉兴不相上下，只少了600亿元，这就是浙江和苏南的差距。
米宅观点
1、2016年11月30日，上海市政府通过了2040年城市总体规划，提出未来20年内，人口控制在2500万，施行严控；并且明确指出，建设用地指标，在国家规定的范围内做负增长。这就是上海未来20发展的基本面，也是环沪城市的机会。
2、在整个上海周边，北到南通、西到苏州东、南到浙江嘉兴，将迎来一轮规划红利期，这一围绕上海的环线将成为未来长三角值得关注的投资价值区域。这其中的四个核心城市就是启东、太仓、昆山、嘉善。
3、上海的西北端比西南端短30-40公里，所以上海对于嘉定宝山及青浦向苏州、吴江、太仓的延伸发展是有支持力度的，地铁11号线能通到昆山花桥就是证明。但对于嘉善的发展却要次之，更北侧的南通力度更弱。这就是我们判定环上海城市圈发展的优先次序标准。
4、因为绝佳的区位和交通配套，昆山成为上海外溢人群最青睐的区域；但昆山房价因此水涨船高，并超出了外溢人群的消费能力。人群没有别的选择，只能再次转移，寻找下一个洼地，嘉善因为交通配套和非常低的价格，成为了人群涌入的下一个目标。与此同时，那些因为地缘关系的客户，转向了太仓和启东。
5、纵向对比，昆山新桥目前的价格最高，均价到达了24000；而嘉善孔雀城的价格在15500元，这是嘉善的机会。横向对比，距离北京80公里的固安，孔雀城的基本上已经达到了30000，由此可以对比环沪的潜力。
6、目前来看，昆山新桥价格已经过高，超出了上海外溢人群的购买力。而昆山之外，嘉善因为交通配套优势和价格优势，成为人群转移的主要目的地，嘉善孔雀城主要客户群就是来自上海。而太仓因为交通劣势，价格又并不是很占优势，所以对上海的吸引力相对较弱，但2019年沪通铁路开通后，会慢慢追上来。启东最弱，但4月份，启东市去拍的一块地楼面价在7200元，在大形势之下，也必然很坚挺。
7、上海控制人口流入和土地供应，必然会导致供应缺口，再加上明显的价格剪刀差，在基础建设配套和周边城市越来越紧密的前提下，大量需求持续而稳定地外溢到周边区域，这是将来20年内必然的趋势，也将使上海
周边城市具有非常大的投资潜力！
注：本文为摘录，文中所表达意见不为本媒体观点，内容仅做参考
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