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来源：中金在线（ID：cnfol-com)

　　2017年已过半，楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。有这样一座二线城市，一向低调的有点“屌丝”，有一天却像一匹黑马一样蹦进了大众的视野。

　　合肥楼市经历过山车

　　“合肥是一个屌丝级城市，没有什么特别的东西能让人记得住。但在2016年，房是合肥的代名词，让全国更多人知道这个城市。”这是当地人对合肥的描述。要知道一直以来，合肥房价在3000~5000元/平方米之间徘徊，直到2015年合肥房价才突破万元。而在2016年却迎来了暴涨。

　　在胡润研究院2017年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。

　　但一切都变了。2016年下半年特别是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%～20%，一些小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩。

　　房价涨幅全球第一到遭遇腰斩，合肥楼市像经历过山车一样，让人大跌眼镜。事实上，合肥房价只是被打回了原形而已。因为这都是炒房客玩的一个游戏。

　　合肥房价幕后的那些黑手

　　脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉记者，去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不断水涨船高”。而这正是合肥房价高涨的罪魁祸首！

　　据王涛观察和记录，去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”，一类是“主流炒房团”，另一类是“金融炒房客”。

　　一类是“主流炒房团”。他们之间互相联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买，这样方便谈判压价，一旦入手后，便将这些房间隔成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等达到自己满意的收益后再出手。

　　另一类是“金融炒房客”。其实，最可怕的就是金融炒房，利用加杠杆可以说几乎是空手套白狼，把房子价格做高，然后再卖掉。

　　王涛说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，如果做得好，还能多套出些余钱。举个例子，A炒房客从中介接手一套房子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用标准以房屋价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。而这也就是所谓的“高评高贷”！

　　与“主流炒房团”不同，“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。他们对房子品质要求不高，只希望找到面积大的房子，这样可以从银行套出更多的钱。王涛称，他们去年做了多批这样的业务，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。当时，他们一下子要了20套，让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。

　　 “炒房客”亲述炒房套路

　　炒房客炒房是有一定得套路的，大致可概括为——组团控制房源，约定坐地起价，借助媒介造势。

　　下面就以合肥房价为例，看看“炒房客”郭文强是如何进行炒房的？！

　　——瞄准目标下手

　　与南京等周边城市相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市，所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”。

　　其中，2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢，年初均价为7000多元/平方米，年末才涨到8000～9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。

　　为此，合肥滨湖板块成了炒房客眼中的第一块肥肉！

　　——组团控制房源

　　2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。此后，各路“炒房团”蜂拥而入，接力炒作。大家互相通气谁都不卖，将这个板块的大部分房源控制住，伺机进行炒作。

　　——约定坐地起价

　　控制房源不是目的，炒房赚钱才是终极目标。此后，滨湖板块没有新房出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。

　　一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子，直接挂出1.3万元/平方米的价格，房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。

　　——借助媒介造势

　　接下来，他们到处贴广告，借助各种媒介开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

　　“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价格在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说，但市场已经被带动了。

　　——板块房价借势飙涨

　　如此这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再观望了，都跑过去买，结果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价格报到1.5万～1.6万元/平方米。

　　就这样，“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最高峰的时候，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万～2.3万元/平方米的高价。

　　——区域房价疯狂

　　郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。

　　这只是炒房客设的一个局

　　上图就是房价疯狂下的买房众生相。小编我只想说，你在别人设局的游戏里玩得很嗨，而他们站在远处数钱数到手抖！

　　炒房就是一场游戏，当他们把你搞兴奋了，你缓过神来时才发现人家早就跑了。在这只想强调一句：理性买房是需要的，作为刚需更有必要，只是奉劝大家不要充当炒房者的帮凶。

中金在线（cnfol-com）综合《中国经济周刊》、光宇吐楼市（dichanlaopao）、网汇贷

易宪容：当前房价全面暴跌几乎不可能

来源：新浪网 

可以说，这几天房地产的新闻，房价暴跌的报道是最多的。比如报道说，合肥滨湖地区的房价由2016年涨幅全球第一到今年不少二手房卖出时价格腰斩；北京的商住房价格下跌1万元以上，及其他城市的房价都在普遍的下跌等。

面对这种现象，有不少一定会问，当前中国的房价会出现暴跌吗？或今年中国的房价会出现暴跌吗？对于这个问题，根本就不用分析，其实答案十分简单。因为在今年政府的房地产市场调控政策中，或政府的房地产市场调控意图来说，早就有清楚的答案，就是对于当前中国房地产市场泡沫，或房地产市场过度投机炒作，政府既要遏制房地产市场过度投机炒作，也不能够让房地产市场的价格大起大落。

对于政府的房地产市场调控政策目标，尽管做起来要达到并非容易的事情，因为两者是完全冲突的。就如不少报道所描述的，2016年一些城市房价之所以会那样疯狂，完全是住房投机炒作者过度杠杆炒作的结果。而这种房价过度炒作或房价上涨疯狂，一旦要遏制住，要让房价不暴跌几乎是不可能的事情，否则房地产市场投机炒作仍然会继续。现在政府要防止因为遏制房地产过度炒作可能导致房价大涨大跌，房价当然是不能下跌了。如果这样，要遏制房地产投机炒作或让住房投机炒作者退出市场是不可能的。这就是为何房地产市场调控政策出台之后，目前仍然有80%以上的城市房价还在上涨的原因所在。

那么政府的房地产调控政策为何要把两个完全冲突的概念或目标（即遏制房地产投机炒作及防止房价大起大落）放在一起？因为事情很简单，面对中国这个以投机炒作为主导的市场（目前中国城市居民住房拥有率达90%），整个市场完全是由预期来决定，而不是由所谓的消费性供求关系来决定，政府的房地产调控政策要以防止房价大起大落为目标，目的就是要以此目的来稳定房地产市场的预期。只要市场的预期稳定了，房价当前不会下跌。政府房地产调控政策中的限价、限售等都是围绕着这个目标而出台的政策。

因为房地产市场的价格预期稳定了，不仅房价不会下跌，甚至还会稍微上涨，这时住房的投机炒作者当然不会退出市场，甚至于还有可能进入房地产市场。比如，一二线城市调控政策出台，让住房投机炒作者无法进入市场，但他们可转移到三四线城市的房地产市场。也正因为房地产市场价格上涨预期的稳定，即使一二线城市房地产市场的火爆可以退出，但这种火爆很快就会转移到三四线城市。就目前的情况来看，就是如此。

如果房价暴跌，整个房地产市场的价格上涨预期逆转，那么不仅会让一二线城市的房地产市场和金融市场风险暴露出来，也很快就会抑制房地产投机炒作者向三四线城市的房地产市场转移。如果这种情况出现，立即会让中国经济增长上行的态势戛然而止，也会让国内房地产市场、金融市场的风险暴露出来，在这种情况下，要守住不发生系统性风险很难。

所以，在当前的情况下，中国房地产市场要出现全面价格暴跌几乎是不可能的事情，一旦有发生这种情况迹象，政府的托市或救市政策也很快会出台。所以，当前一些城市楼盘及二手房价格腰斩，那么只是个别事件或现象，并非是一个全国性的普遍问题。

不过，也正是政府这种不让房价大起大落的房地产调控政策，不让房地产市场价格上涨的预期逆转的政策，也会让现有政府的房地产调控“五限”政策实施的时间延续更长，而不是由于房价暴跌立即出台救市或托市政策。而当前的房地产市场调控政策延续实施的时间越长，可能对2016年这波房价上涨进入住房投资炒作者越是不利。这不仅在于这些住房投机炒作者在房价高位进入，进入成本高，而且在于这些住房投机炒作者对政府出来托市或救市的期望更大，更不愿意降低价格出售住房。而这样的一种胶着也正中房地产政策之下怀，即以温水赌青蛙的方式套牢这些住房投机炒作者，把地方政府及房地产开发商的债务风险都转移掉。否则，房价暴跌，这些住房投机炒作者立即退出市场，要达到政策目的并非容易。

还有，当前这些套牢的住房投机炒作者心中还有一个幻想，就是由于他们多以是高杠杆的方式进入，如果房价暴跌，他们都认为至多不要手中持有住房就可一了百了，如2008年美国的次贷者一样。所以，房价暴跌时立即出逃的概率更高。但实际上，中国的住房按揭贷款的责任与美国次贷者的按揭贷款责任完全不同。美国是有限责任，只要所持有的住房不要，其债务责任就可终止，但中国按揭贷款者则是无限责任。如果房价暴跌，中国这些投机炒作者无力归还按揭贷款时，不仅所持有的住房可能为银行所拍卖，而且拍卖所得扣除款项之后的债务还得还。在这种情况下，这批炒作住房者在房价暴跌时可能面临的风险会非常非常得高。这样，一个经济问题可能转化为政治问题及社会问题。对此，政府是不愿意看到。所以，中国房价暴跌的问题如何博弈是一个相当复杂的问题，而不仅是一个市场的问题。