主要观点总结
本文主要介绍了广州越秀区的房产情况，特别是东山雅筑这个改善型楼盘的特点和优劣势。文章提到越秀区的房子普遍旧破，购买高性价比的房子较难。东山雅筑位于越秀区东风路，有不错的园林、品质和保养，但学位非一梯队，户型偏大，市场热度不如其他三个带顶级学位的次新盘。文章详细描述了东山雅筑的地理位置、环境、户型、物业管理和市场情况。
关键观点总结
关键观点1: 越秀区房产概述
越秀区的房子普遍又旧又破，购买高性价比的房子较难，尤其是改善型买家选择有限。
关键观点2: 东山雅筑的地理位置
东山雅筑位于越秀区东风路，附近有三个热门的楼盘——东风广场、锦城花园和东堤湾。
关键观点3: 东山雅筑的环境和品质
东山雅筑的园林、品质和保养都不错，环境相对宜居。容积率虽高，但密度不高，小区呈现L型排布，相互之间没有太多遮挡。
关键观点4: 东山雅筑的优劣势
优势在于环境优美、物业严格、绿化率高等；劣势在于学位非一梯队，户型偏大，市场热度不如其他带顶级学位的次新盘，交易量少，价格波动不明显。
关键观点5: 东山雅筑的户型特点
东山雅筑的户型以大面积为主，最小面积也要70多平。其中，115平和185平的户型比较受欢迎，视野开阔，采光好。但整体来说，多数户型不够方正，不符合现在市场需求。
正文
众所周期，越秀的房子普遍又旧又破，买到差的很容易，但是买到又好又有性价比的确实很难。尤其是对改善买家而言，确实没有太多选择。
东风广场和锦城花园的学位是东风小学，整个广州的TOP级小学，东堤湾的铁一虽然排名稍微弱了点，但有机会直升，认可的家长也不少。
但其实这三个盘附近还有个大花园、封闭式管理、楼龄相对比较新的改善盘——东山雅筑，从园林、品质和保养来看，我觉得也不错
，不过因为学位非一梯队，户型又偏大，它在市场上的热度远不如前三个盘。
东山雅筑位于东风路-福今东路，福今东是一条断头路，东山雅筑的北侧还有一栋楼，加上小区又是呈现纵向排布，从东风路转进来，走在福今东路和小区花园内部，有闹中取静的感觉。
虽然之前没地铁，但是距离即将开通的13号线梅东路比较近，大概300米的步行距离。
小区四周都是一些相对低矮的旧小区，北侧是东风东路，东侧是育才学校和水均岗幼儿园，南侧看梅花园，远处是内环，阳台上会有一些噪音影响。
周边虽然也是旧房子，不过楼下的环境还算比较干净，没有特别糟糕的老破小，环境在越秀相对宜居。
虽然容积率高达6，但看起来密度没有那么高，因为整个小区呈现“L”型排列，相互之间没有太多遮挡。
整个小区一共7栋楼，总高33层，两梯两户或者四户为主，大概是00-06年的小区。虽然绝对楼龄有点旧，但在到处都是老破小的越秀也是相对次新的。
管理比较严格，是万科物业，从看房的难度来看，仅次于锦城花园，比东风广场和东堤湾要难进去。
在等待业主确认的时候，能看到物业和住户在打招呼，说明这里的物业比较用心，对小区也比较熟悉。
小区外立面看起来比较新，因为外阳台比较少，又有统一的玻璃，看起来比较一致。这是优点，但缺点是大部分户型已经过时，不方正又没有外阳台。
虽然是20年的小区，但园林绿化看起来是比较舒服的，这么高的容积率还能做到35%的绿化率，比现在的大部分新盘好太多。
园林主要在东侧的主入口，但是南侧也有一部分园林，西侧还有网球场和小孩子玩的滑滑梯。
