开发商也在靠AI赚钱？数据中心成商业地产投资新出路

随着数字经济和人工智能（AI）的高速发展，数据中心成为支撑全球业务的关键基础设施。包括Goodman Group（ASX: GMG）在内的全球主要开发商和美国大型科技公司，纷纷加大对数据中心的投入，以满足日益增长的市场需求。然而，这一领域也面临着供应链、能源和土地资源等方面的挑战。本文将从Goodman Group最新的季度报告出发，结合美国科技巨头在数据中心方面的最新投资动态，探讨当前数据中心行业的市场需求和发展趋势，帮助希望了解AI基建方向的投资者寻找投资方向。

战略转型：

加码数据中心业务

根据Goodman Group（ASX: GMG）在2024财年第一季度的运营报告显示，该集团正在显著扩展其数据中心组合。目前， 数据中心已占据Goodman在建项目总值的42%， 这一比例反映了数据中心业务在集团发展战略中的核心地位。该战略转型方向也受到公司在全球多个市场上广泛的工业用地资源支持，特别是在欧洲、亚洲和澳大利亚等需求旺盛的地区。Goodman计划在未来进一步增加数据中心项目的建设，包括正在进行中的60亿澳元开发项目，以加强其在全球数据中心市场的地位。

此外，Goodman Group 首席执行官 Greg Goodman指出，随着全球对数据中心需求的增加，公司将继续通过 扩展电力供应、优化规划和提供全面设施解决方案 等手段，满足客户的多样化需求。特别是在澳大利亚西悉尼地区等关键市场，公司正在利用土地储备和资源优势推动项目落地。Goodman还通过与第三方伙伴合作，分散风险的同时加快市场覆盖步伐。

市场驱动力与挑战并存

全球对数据中心需求的迅速增长带来了广阔的市场机遇，但同时也暴露出诸多挑战。首先，随着越来越多的企业向AI和云计算转型，对数据中心的设备、土地和电力供应的需求也逐步增加。特别是在冷却设备、发电机和电力供应方面，资源紧张导致了数据中心建设周期的延长。根据《华尔街日报》的一项调查，当前数据中心的建设周期平均延长至1.5至2年， 供需矛盾愈发显著 。

其次， 土地资源和能源成本的上升也成为数据中心发展的制约因素 。特别是在能源成本上涨的背景下，如何保证数据中心的可持续运营成为全球科技公司和开发商必须面对的难题。为了应对这些挑战，Goodman Group积极扩展其电力供应链，通过与电力供应商合作确保其数据中心项目的能源稳定性。

地段优质、能源供应稳定， 也是Goodman近年来囤地与开发所关注的核心要点，同时满足这两点的高端工业用地供应非常稀缺。公司管理层认为，在未来几年公司在租赁市场的竞争压力将会很小。

财务表现与行业前景

尽管面临全球经济放缓的压力，Goodman Group的财务表现依旧稳健。根据公司发布的最新财报显示，截至2024年9月30日，Goodman的总资产达788亿澳元，整体出租率维持在97.4%，而物业收入同比增长4.9%。此外，Goodman预计FY25财年的每股运营收益将实现9%的增长，显示出公司对未来市场的信心。

随着全球经济的数字化转型，数据中心将继续成为科技公司和大型基础设施开发商的核心投资领域。Goodman Group凭借其土地储备、财务实力以及在多地市场的资源优势，未来在数据中心领域将具备更强的竞争力。同时，随着数据中心需求的逐步增加，Goodman的这种稳健财务表现将为其数据中心扩展战略提供有力支持。

美国科技巨头的投资方向：

All in 算力

Goodman的这一战略扩展与美国科技公司在数据中心领域的投入趋势相呼应。近年来，美国的大型科技公司，如亚马逊、谷歌和微软，纷纷增加对数据中心的投资，以支持其AI和云计算业务的增长。

先看数据中心全球龙头Equinix，作为全球最大的数据中心运营商，仍继续加大了在美国市场的布局，计划与新加坡的GIC和加拿大养老金计划投资委员会达成150亿美元的合资协议，扩展其超大规模数据中心基础设施。这些投资的激增反映了全球对数据中心的迫切需求。

大家熟知的美国大型科技公司在近期均有继续加大数据中心投入的动作，比如亚马逊在未来十年内计划投资超过1000亿美元用于建设数据中心，以满足人工智能和其他高性能计算需求；谷歌也宣布在南卡罗来纳州追加投资33亿美元，建设两座新的数据中心以扩展基础设施。微软同样在全球布局了大量数据中心项目，以支持其Azure云服务和AI工具的不断扩展。

除了建设数据中心方面投资和GPU的直接购买，这些美国科技巨头的算力需求还是无法被满足。澳财投研团队观察到，这些云服务公司还会额外 向一些其他拥有先进GPU货源的云服务商进行直接的算力租赁。 近期比较有名的案例就是微软与云服务商Coreweave的合作，虽然该公司与微软Azure是竞争关系，但微软有可能会成为Coreweave最大的客户。

背后的原因也非常简单：传统数据中心所使用的GPU大部分均为图形计算方向的（如英伟达GEFORCE系列） 而AI模型所需要的专业推理加速GPU货源非常紧缺， 并且AI模型的运算量在近年来成指数级增长，导致 老旧型号的专业推理加速显卡已经满足不了微软这样大体量客户的需求， 但最先进的推理卡（如英伟达H100、H200）货源紧张。

Coreweave财力与算力资源都相当雄厚，背靠英伟达最先进GPU产品的独家货源渠道，在过去18个月中已经成功融资127亿美元，估值在今年5月已经达到惊人的190亿美元。

除了英伟达、J.P.Morgan、Fidelity、Zoom等对这家公司直接的股权投资外，Blackrock, Blackstone、凯雷等知名投行也为其提供了债权融资。微软、Meta、OpenAI都是其大型客户。在这些大型订单的帮助下，公司年收入约20亿美元，增速780%！

从英伟达最新的财报中我们也可以得知，AI推理加速显卡的需求被描述为“极为强劲”。在H200推出以后，其上一代产品H100显卡的需求仍然不减，就可以看出现在货源的稀缺性。

综上所述，全球对数据中心的需求正在快速增长，Goodman作为少数拥有稀缺数据中心地产资源的公司处在行业中特别的优势地位，持续吸引着市场热钱的流入，保持着地产公司中较高的估值倍数。随着Goodman加大数据中心领域的投入，虽然公司行业地位和现金流可以得到保证，中短期来看，该市场的供需仍不平衡，公司在租赁方面不会感受到竞争压力。

在算力行业中，最核心的竞争力就是算力基建本身，想要达到高增速，GPU货源与安全的数据中心设施缺一不可，所以对于想要同时兼顾增长性与稳定性的AI基建方向投资者来说，除了数据中心设施运营商，独立的云算力服务商也是值得关注的投资标的。

作者：Yang Hu

编辑：Gray