主要观点总结
文章主要围绕广州楼市近期的情况展开，包括新盘市场和二手房市场的分析。文章指出，虽然市场热度有所降低，但实际情况并非完全悲观，存在一些积极的变化。文章总结了三个关键点：一是二手市场热度稳定，消化笋盘；二是挂牌好房稀缺；三是政策刺激下买家信心筑底，供应缩减。
关键观点总结
关键观点1: 市场热度降低，但实际情况并非完全悲观。
文章提到从市场热度来看，新盘市场相比之前有所降低。但结合观察和实际咨询情况来看，行情在悄悄变化，没有很多人预料的那么差。因此，市场并非完全悲观，存在一些积极的变化。
关键观点2: 二手市场热度稳定，消化笋盘。
文章指出二手市场交易量稳定，一些热门板块的笋盘消化很快。同时，那些真正具备好品质+好价格的房源并不多。在市场表现上，不好的房源继续降价，但好的房子价格还是会比预期稍高。
关键观点3: 政策刺激下，买家信心筑底，供应也在缩减。
文章提到政策刺激对买家信心有影响，政府救市措施明显。同时，得益于今年土拍市场的遇冷，新盘供应量在下滑，衬托出好盘的稀缺性。因此，政策环境和市场变化都为买家提供了较好的购房窗口。
正文
从市场热度来看，11月份的新盘市场相比10月冷了很多。数据显示，截止11月21号，11月份广州新盘成交4950套，日均（7号数据缺失）大概248套。相比10月份10463套的数据，缩水了差不多26%。看起来正如许多人之前推测的那样，政策刺激也就能持续一个月，楼市热度又恢复到此前的疲软状态。但结合我们从微观层面的观察，以及我在近两周实际接到的咨询来看，行情其实在悄悄变化，没有很多人预料的那么差。你以为市场还是很差，但真正要买的时候，会发现好的户型好的楼层也不便宜了，前两个月观察的笋盘，很多都下架了；你以为新房还有很多供应，但不管是300-500还是800万1000万的预算，最后能看得上的盘也就屈指可数。上面就是当下不少买家遇到的问题，明明经济也没好转，明明网上看空的人还是很多，但轻松买到好房子，似乎也不容易。冰山数据统计显示，截止到22号，本月二手累计成交11439套，日均519套。如果参考同维度统计口径，10月份截止22号，广州二手成交大概1.2万套，而广州整个10月份，二手成交为1.7万套，日均约550套。过了金九银十之后，二手似乎依旧保持10月份强势的热度，这种现状或许很多人想象不到。具体某些板块和楼盘，不管是热度高炒作多的兰亭盛荟、东荟城、万科欧泊，亦或者是主打学位和次新楼龄的广钢新城，还是常年交易活跃的岭南新世界，金碧花园，光大花园，近期的笋盘消化的都很快。包括珠城琶洲的笋盘，越秀的顶级学位房，华景、天河公园西门，愿意降价的业主已经趁热度卖掉了，剩下的要么还是一些边角料，要么挂牌价又贵了，业主暂时也不愿意降价。
从数据表现形式来看，二手确实还处在下行通道，但经过这一波消化，价格暂时又回到买卖双方多空博弈的状态。不少卖房的业主也有体会，10月份看房的客户多了起来，砍价也不像七八月份那么狠。我们也要承认，这些二手数据也有不少非市场化的交易，甚至是虚拟的网签，但因为我们采用了同一纬度下的数据，说明这个市场确实比前几个月要好得多。既然有这么多人卖掉了自己的旧房子，也意味着未来3-6个月，他们其中很大一部分会转化成下一批买家。如果单看挂牌量，广州二手依然维持在高位，但如果抛去地段很差，楼龄很旧，价格贵，楼层低朝向差这些不太合适的房源，真正具备好品质+好价格的房源并不多。
那些便宜的大概率就是低楼层或者顶楼，或者靠近马路、近不利因素，你大概率也看不上；那些地段不错又价格合适的，在政策的推动下，也在被新进入的买家陆续消化，加上许多置换业主也愿意接受以价换量，让自己也能低位入手下一套。当下既然是一个窗口期，就应该挑好货，选对板块选对盘，谈到好价格，选到真正的笋盘。所以在市场上的表现是，不好的还在继续降价，但你想买的好房子，比你理想中的价格还是会贵一些。要卖房置换的，经历了一段时间市场的摧残，也接受了必须降价的结果，干脆果断降价出掉手上旧房子，他们大概率也接受了“低卖低买”的结果；政策在持续释放，降低契税、取消豪宅税，都是实打实的在交易端给双方节省成本，相当于降低了二手交易的门槛。广州也放下了姿态，放开入户门槛，几乎上演买房送户口的大招，这完全是和二三线甚至其他一线城市抢人的节奏，将优秀的人才留在广州，对市场的止跌回稳也有明显的促进作用。好，既然政府都在积极救市，既然上层提出了“止跌回稳”，这个趋势会慢慢改变，也就没必要一直犹豫了。与此同时，得益于今年土拍市场的遇冷，新盘供应量明显在下滑，反过来也衬托出好盘的稀缺性，既然明年没有更好的选择，或者更好的盘单价总价又会贵不少，倒不如现在就锁定确定性。也有很多买家因为孩子上学等问题，也必须卡着节点上车，不过多受大行情影响。不只是二手，新房市场也在过去一个月出现了比较大的变化。比如一些板块300-400万的刚需上车户型，消化的差不多了，类似保利雅郡这种明显性价比高的新盘，更是创造了近两年的销售纪录，房子还在个位数楼层，就接近清盘了。
那些500-800万的新盘、准新房项目，位置相对好点的，经过国庆这一波促销优惠，卖得也非常好，该清盘接近清盘，该涨价的也确实收回了折扣。
至于800万1000万甚至1200万的房子，卖一套少一套，价格也很坚挺，多谈一点条件都很难。而等到下一个同样你看得上的新盘出来，不止价格不清楚，持有周期也拉得更长。或者说那些好的改善盘，比如保利面粉厂、琶洲大围公园项目，和多数中产都没什么关系。好，我不是说市场一定要迎来反弹、二手要更好卖，从整个大的供需角度来看，短期内还看不到很乐观的迹象，但确实有不少优质板块的笋盘，经过前两个月的博弈，消化了不少，接下来要蹲到同样合适的，可能需要更多的时间。对于买新盘的朋友来说，12月中下旬会是近期不错的窗口期，不少新盘还是会有促销机会。至于倾向二手的买家，还是一事一议吧，如果可以的话，多去小区实地体验，不要只盯着网上那几套最便宜的房源看。好，如果还有广州买房、选筹、置换的任何疑问，欢迎预约深度咨询，我们团队可以提供从卖到买的全流程咨询和落地服务。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
