对于房地产未来的一些思考

从 2000 年以来，中国的房地产价格持续上涨，近几年来虽然各地持续祭出限购限贷政策，不过房价依然涨势不止，这正让各方坚信房价未来将继续上涨，不过近期一些因素的变化让笔者对房价产生了一些动摇。

购房者对房价的信心来源

从国外的发展情况来看，房价的价格确实是一直上涨的，以美国为例，从 1963 年至 2014 年其房价是一条稳定向上的曲线，即使经历了多次的经济危机依然无阻美国房价的上涨， 2008 年金融危机对美国房价造成了重大打击，不过美国的房价迅速在金融危机后反弹，如今美国的房价水平已超越了 2007 年的顶峰。

从经济的发展情况来看，通胀是长期存在的，而回顾美国的历史房价发展来看可见房价与通胀基本保持同步，可以认为在通胀环境中能真正实现保值增值的其实只有房地产，这是全球投资者热衷于投资房地产的原因。

在过去二十多年时间，中国的人均收入一直稳定上涨， 2000 年中国的城镇居民人均可支配收入是 6280 元， 2017 年中国城镇居民人均可支配收入为 36396 元， 18 年时间中国的人均可支配收入增长了 479.6% 。人们的收入稳定上涨让他们对未来充满乐观情绪，因此有信心将当前收入的较大比例部分用于供房。

正是因为这些原因让人们对房价的持续上涨保持了强烈的信心，同时由于中国正处于城市化过程中，人口持续向城市集中导致房地产供应紧张，加速了房价的上涨，又进一步增强了人们对房地产的信心。

当下面临的问题

不过经济的发展有周期，房价的发展也有其周期性。从美国的房地产价格走势可见，它在历史上也多次出现房价增长停滞甚至下滑的情况，例如 1982 年、 1992 年、 2008 年均出现房价增长停滞甚至下跌的情况，日本在 1990 年代房价泡沫爆破后更出现近 20 多年时间下跌，这是值得中国的购房者思考的。

影响中国房价的因素还有当前的收入增长能持续下去么？中国经济正处于转型阶段，过去 20 年收入的持续增长显然让人们对未来充满信心，这种信心是支撑房价上涨的重要因素，可是值得担心的是这种收入增长的趋势能否持续是值得思考的问题。

在当前经济转型的阶段，或许依然有不少人获得收入增长，但是却已有不少行业出现收入下降的情况，收入下降对于供房者的心理影响是巨大的，其实仔细看看当前的情况已可以看到部分行业出现了收入下降的情况。

利率成为影响房价的又一个因素。中国从