南京土拍“自持”新规解读

上周六(8月19日)上午，南京市国土局发布了2017年宁网挂第06号公告，公开出让位于雨花台、河西、江宁与六合的8宗地块。此次公告发布最引人注意的地方莫过于 “开发商现场竞报住宅自持面积” 这一土拍竞价新规的出台。

其中，位于雨花台区的G43地块设定了达到最高限价竞自持面积的土拍新规则;位于江宁高新区的G50地块则明确规定：开发商所建商业、办公等须自持，不得销售、不得转让。

其实，在本次公告发布的前一天，即8月18日，南京市刚刚出台了《南京市住房租赁试点工作方案》。方案中提出：尝试在 人员相对集中、交通便利区域选择部分住宅用地进行试点 ，当地块出让竞价达到最高限价时，开发企业不再继续竞价，而是改为竞争商品住宅自持面积，用于向社会出租，不得分割转让，不得改变用途，在遏制地价上涨的同时，向社会提供更多的租赁住房;3年内，南京将建设、筹集50万平方米租赁住房，形成购租并举的住房消费新格局。

本次公告中规定：NO.2017G43地块竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价， 改为现场竞报住宅自持面积，每次竞报面积为1000平方米，竞报面积最高者为竞得人;而当有两个及以上的竞买人竞报自持全部住宅面积时，转为在本地块内竞争保障性住房(含租赁住房)建筑面积 ，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房(含租赁住房)无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

也就是说，当该地块达到最高限价之后，开发商将现场竞报住宅自持面积;如果开发商竞报自持全部住宅面积后，则仍旧转为已有的竞争保障性住房的模式。

因此，宁网挂6号中出台的 “达最高限价后竞自持住宅面积” 这一土拍新规，完全可以视为是响应南京租赁新政的首个实际举措。该项土拍新规的落地，势必会对才刚刚适应了“竞争保障性住房”的南京土地市场带来不小的冲击。

作为南京首宗 “达最高限价后竞自持住宅面积” 的地块，NO.2017G43地块地处雨花台区铁心桥板块;地块出让面积70346.73平方米，规划用地性质为商住混合用地、城市轨道交通用地，地块出让年限为住宅70年、商业40年;挂牌出让起始价为34亿，最高限价为48亿。公告中对G43地块的备注要求如下：

被选中进行试点的雨花铁心桥G43地块，坐落在雨花台区铁心桥板块，与地铁2号线油坊桥站的直线距离为1.5公里左右;地块周边已建有东升裕园、福润雅居等多个住宅小区，生活配套相对齐全。另外，宁和城际预计今年11月中旬就将全线开通运营。届时，该地块周边的交通便利性将大为提升。

综上所述，G43地块完全符合南京租赁新政中的 “人员相对集中、交通便利区域的部分住宅用地” 的要求。能够成为首宗被选中的试点地块，也是实至名归。

然而，铁心桥G43地块是否真的会触及最高限价(48亿元)、成为南京首宗 “达最高限价后竞自持住宅面积” 的地块，还是一个未知数。不过，一旦有开发商竞报自持该地块内的全部住宅面积，就意味着该开发商所开发住宅在长达70年的时间内都只租不售，将成为该地块的“房东”。