要理解五星级酒店的困境，就必须追溯其发展历程。五星级酒店的兴起与房地产行业有着千丝万缕的联系。从表层来看，五星级酒店的高额定价体系和受外部环境影响的出租率下滑，似乎是其经营困难的主要原因。然而，从历史发展的角度来看，五星级酒店的兴衰与房地产行业的发展紧密相连。
回顾上世纪80年代，中国正处于改革开放的浪潮之中，经济飞速发展，大量外资企业涌入中国，高端商务需求日益频繁。正是在这样的背景下，全国第一家五星级酒店——广州白天鹅宾馆应运而生。这家酒店在当时人均年收入不足1000元的广州，开业当年就实现了1282万元的纯利润，堪称天文数字。而其背后的投资方，正是香港富商霍英东。白天鹅宾馆的成功，为五星级酒店在中国的发展奠定了基础。
此后，五星级酒店在中国迅速发展，从2000年的不足100家，到2017年突破800家，数量翻了近10倍。这一过程中，有两个关键因素推动了五星级酒店的快速扩张。
首先，地方政府在土地出让中对五星级酒店的重视起到了关键作用。对于五星级酒店而言，其价值不仅体现在自身的营收上，更在于其对城市形象的提升和招商引资的助力。因此，许多地方政府将星级酒店的建设纳入土地出让文件，甚至与住宅建设捆绑出售。例如，2021年东莞松山湖的一块土地，明确要求引进世界知名度假品牌酒店管理集团，如安缦、悦榕庄、宝格丽等。这种政策导向，使得五星级酒店在中国各地迅速崛起。
其次，房地产开发商的大量涌入，开启了“地产+酒店”的模式。2000年，中国房地产市场迎来了新的发展机遇，房企上市禁令解封，个人住房消费迅速上升。在这样的背景下，开发商纷纷涉足酒店行业。一方面，土地资源的稀缺使得开发商更倾向于通过建设五星级酒店来提升地块价值；另一方面，五星级酒店作为全球豪宅的标配，也为开发商带来了更多的商业机会。于是，万科、碧桂园、保利、华润等龙头开发商纷纷下场，甚至世茂、碧桂园、融创、富力等房企旗下的酒店数量也超过了100家。从这一刻起，五星级酒店的命运与房地产行业紧密绑定在一起。
然而，这种绑定并非全是好事。一方面，许多开发商因过度扩张导致资金链断裂，使得旗下的五星级酒店陷入困境。例如，蓝光集团曾是西南地区的房企巨头，其旗下的蓝光己庄酒店曾被视为“西南地区亲子酒店的天花板”，但因公司资金链断裂，蓝光己庄最终被法拍。类似的还有重庆悦榕庄，其开发商申基集团因盲目扩张破产清算，酒店被拍卖，项目二期的别墅群也沦为烂尾工程。
另一方面，一些开发商通过收购酒店来扩张版图，但最终却因经营不善而陷入困境。富力地产在2017年以199亿元收购万达77家酒店，一跃成为全球最大的豪华酒店业主。然而，这些收购来的酒店并未给富力带来预期的利润，反而亏损加剧。2017年之前，富力酒店业务每年亏损1-2亿元，但在收购万达酒店后，亏损额翻了4倍，2022年更是亏损15.3亿元。与此同时，富力的房地产主业也因债务问题陷入困境，不得不陆续出售酒店资产以回笼资金。2024年，富力旗下68家酒店资产被新加坡债主淡马锡清盘接管。
从五星级酒店的角度来看，其投资回报率也远低于预期。据测算，2010-2018年间，中国五星级酒店的年度投资回报率仅在0.3%-4%之间，甚至不如中端酒店。这种低回报率与高成本的运营模式，使得五星级酒店在市场变化面前显得尤为脆弱。
