“先有国贸，后有北京CBD”。
1990年8月30日国贸一期开业，随后分阶段启动了国贸二期、三期工程的兴建和改扩建，如今国贸中心成为总体占地面积达17公顷，总建筑面积达110万平方米的超大型商贸服务综合体，由写字楼、购物中心、酒店、文化休闲娱乐等设施组成。
国贸中心这个城市坐标引领了北京CBD的形成与发展。北京1993年开始规划CBD区域，2000年开始全面加快建设，如今CBD的建筑总规模达1050万平方米，在西起东大桥路、东至东四环，南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里范围里，集中了北京市50%以上的甲级写字楼和星级酒店，是众多世界500强企业中国总部的所在地，云集了国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业。
“CBD的特点是白天办公人多，晚上人少，虽然商业不是很集中，不像西单、三里屯那样是零售商业聚合在一起，但每一个商场都有大量写字楼人群承接。CBD的客群主要是写字楼白领人群、高端消费者，国贸商城和SKP的大部分零售业绩不是来自办公白领人群，而是来自各种金领、明星、老板等成功人士，因为他们追求品质，消费的客单价和总价高，大量白领人群只在CBD贡献餐饮和部分时尚零售，所以国贸商城开始转型”，仲量联行研究部分析师郑硕晨对商业地产观察表示。
国贸商城一期和二期以高端消费为主，引进了路易威登、爱马仕、卡地亚、迪奥、宝格丽、普拉达、蒂芙尼、上下、JOYCE等几十个国际品牌旗舰店，以及百丽宫影城、Page One叶壹堂书店、国贸溜冰场、多米魔法小镇&趣玩巴士、IGE的VR体验等，商场整体气氛高冷，办公白领人群找不到契合自身需求的商业。
事实的确如此，国贸中心位于北京地铁一号线和十号线的交汇处，大量白领人群居住在北京南城或望京，工作在国贸地区，晚上和周末的消费要么留在了居住地附近的购物中心，要么流向三里屯、西单商业街，以往国贸并没有满足白领的多样化消费需求。
为了留住写字楼人群，国贸三期的国贸商城新区承担了转型的任务，采取了不同的打法。国贸三期的建设包括A、B、C三个阶段工程，A阶段2010年已经完成，B阶段新的写字楼、酒店和购物中心近期面世，B阶段的购物中心今年3月底迎来了约50家店铺的试营业，引进快时尚、餐饮、健身馆、KTV等业态。
笔者近日踩盘了国贸商城新区，地下一层是服装饰品、生活方式、各色餐饮，一层与二层主打生活、科技、运动，The Woods Cafe、Original Fresh、Costa进驻，三层主打潮流生活，COS、L.K. Bennett、SpaceCycle体验中心、Y-3、Ed Hardy、Max&Co，以及集合了Pleasts Please、Bao Bao\Homme Plisse的三宅之褶全新店铺进驻，四层至七层，集中多家餐饮和娱乐业态，“纯K”KTV、度小月、莆田、尽膳口福跷脚牛肉餐厅、蓝蛙、隐泉、博璨、福楼毕斯罗、米家思等餐厅进驻。
对比一期和二期，国贸商城新区的店铺招商更加接地气，主打餐饮、快时尚、娱乐和相关配套业态，为讨好白领的胃口，引进了不少在三里屯商圈有人气和口碑的体验业态，业态更丰富和多元化，比如SpaceCycle体验中心，该馆不是单纯的健身房，是将音乐、科技和健身运动结合在一起，成为办公人群娱乐与聚会的场所。
经过一期、二期、三期A、B阶段的改造和扩建，国贸商城现有建筑面积已达16万平方米，经营面积8万平方米，未来还有三期C阶段的商业，针对儿童、家庭、运动为主的项目，C阶段开业后，国贸商城的整体商业将更加完整和多元化，更有聚客能力。
国贸中心长期以来是中国城市商业综合体的引领者，由于起步早、起点高、格局大，国贸中心带动了整个北京CBD的发展，是外企进入中国的第一站，商业也延续了整体物业的高端形象，几乎包揽了各大国际顶级奢侈品品牌，国贸商城具有很高的认知度。
2007年，位于西大望路的超大规模建筑综合体北京华贸中心落成，三栋国际写字楼，丽思卡尔顿、JW万豪两座国际酒店，北京SKP、华贸购物中心、华贸商业街、华贸19号（Club）等齐齐亮相，北京CBD商圈随之东扩。
国贸中心与华贸中心先后成为了北京CBD商圈的两个龙头，双雄鼎立。华贸中心的主力店北京SKP是百货型购物中心，前身是北京新光天地，由北京华联集团与台湾新光三越百货共同创立，开业后业绩快速提升。据报道，该项目2011年至2016年的销售总额分别为65亿元、72亿元、75亿元、69亿元、78亿元、96亿元，而国贸商城2016年的销售总额为56.5亿元，北京SKP后来居上，引发了业界的极大关注。
郑硕晨表示，华贸中心的位置离CBD区域所有甲级写字楼的距离都要远，单独在一个片区做了一个成功的项目，北京SKP处在北京地铁一号线与14号线的交汇处，但2007年开业时14号线并未开通，项目还不具有很大优势，如今项目的表现堪称奇迹。
“国贸商城与北京SKP的客群基本没有太大差异，写字楼白领只贡献了餐饮，零售销售业绩靠的是金领、各类老板等高端人士，SKP偏百货，相比国贸，SKP更加时尚些，有更多各路明星的支持”，郑硕晨说。
与国贸商城一样，北京SKP也乐于在高端奢侈品牌上发力，项目集合了Chanel、Hermès、Louis Vuitton、Dior等奢侈品牌，全球名品旗舰店、概念店、设计师品牌店林立。
有种说法是，北京SKP对品牌和客户的争夺不遗余力。在之前，SKP与其他百货商场的营销路数一样，发行大批购物卡用于送礼，积累了大量优质客户，如今SKP将重心放在品牌上，对二三楼的品牌商家进行升级，提升客单价，并力争场内国际大品牌推出新品新款时，要与纽约、伦敦等地的旗舰店一样同步上市，以先发优势赢得客户特别是明星的青睐，从而保证独家竞争力。
未来国贸商城与SKP谁更胜一筹？不管如何，国贸中心与华贸中心都将享受到北京CBD东扩的利好，特别是中服地块的建设。
中服地块是北京CBD核心区区位最好的一批土地，2010年出让时由24家公司豪掷222.57亿元购得，位处国贸桥东北角，与新央视大楼、国贸中心隔街对望，因毗邻中服大厦，故被称为“中服地块”。
12块地总供应面积达186万平方米，地段、体量都属于非常稀缺的资源，包括建筑高度528米的北京最高楼“中国尊”，中服地块各项目即将面世，预计2020年整体完工入市。
中服地块打造的一批高品质写字楼，必将引进大量各行各业的知名企业，商业办公的扩容势必增强北京CBD的商业氛围，带动CBD的商业再上一个台阶。
在繁华的北京CBD，当下国贸商城、北京SKP处于优势地位，其他项目都要找准定位、细分客户群体，才能赢得自己的一席之地。
侨福芳草地围绕时尚和艺术做文章，财富购物中心聚焦餐饮等目的性消费，银泰中心in01服务所在写字楼的高端客户，金地广场服务年轻白领，各显神通地找到了生存之道，但仍有一些项目难以聚客，比如世贸天阶。
世贸天阶开业于2007年，总体规划面积21万平方米，两座写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平方米，商业分为南街、北街两个部分，是半封闭型的步行街，步行街入口有“全北京向上看”的醒目标语，上方是是长250米、宽30米的电子天幕，吸引旅游和休闲人士。
由于开业时创造了舒适的购物休闲环境，率先引进快时尚品牌，在北京CBD区域内独具时尚品味，如今这种优势已经丧失，2016年起，世贸天阶迎来了开业以来的“十年之痒”,处于艰难的调整煎熬中。
2015年12月，面积1500平方米的玛莎百货北京首店进驻世贸天阶，经营女装、男装、羊绒、牛仔、内衣、童装、食品、饮料几大板块，该店开业后业绩可观，但受累于玛莎百货中国区的业务调整，于今年3月19日闭店。
2016年10月，经过物业改造、动线调整和店铺划分，60多个品牌在世贸天阶开业，blt精品超市、中影星美国际影城和西贝、窑啊窑、知岳印巷、锦尚阁等近30家餐饮、休闲配套品牌进驻了B1层。
笔者近日踩盘了该项目，发现南街与北街三层以上大量商铺处于关闭状态，除了快时尚店铺之外，整体人气不足。与马路对面的侨福芳草地的风生水起相比，世贸天阶的处境愈显尴尬。
侨福芳草地是一个20万平方米的综合体，其中办公楼8.2万平方米、商场有4.65万平方米、酒店约7万平方米，由于独特的建筑设计，侨福芳草地成为知名度高的地标项目，办公楼、商场、酒店的收入都得到稳步增长。
由于侨福芳草地购物中心擅长艺术品的经营，打造了艺术博物馆式的空间，艺术主题的活动、大型活动、展览活动都办得出彩，吸引了大量目的性消费人群和旅游观光人士，俨然成为了商业地产领域的“网红”。
侨福芳草地购物中心内餐饮业态有鼎泰丰、度小月等著名特色餐厅等，以及米其林三星餐厅Opera BOMBANA，引进了影院、书店等文化业态，主力零售业态引进了8个国际著名的奢侈品品牌，包括香奈儿、万国表、登喜路等。
郑硕晨表示，世贸天阶和侨福芳草地近在咫尺却不能共享客流，因为两者针对的消费群体完全不一样，不能共同合力带动气氛，这给世贸天阶的调整带来不少困难，世贸天阶的客群一部分是社区居民，一部分是写字楼的白领，由于在CBD商圈不具有地段优势，该项目不应引进价格过高的品牌，招商时应更加接地气。
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