（1）2023年1月17日反弹近一周，主要博弈四季报
从反弹背景看，自2022年9月以来，REITs已下跌10.84%，处在截至当时的15.90%分位数水平，在当时看来价格已处于较低位置；其次，疫情防控政策调整，经济基本面出现改善信号，市场风险偏好整体抬升，自23年开年至1月17日，10Y国债收益率上行7BP，沪深300上涨6.86%，REITs等偏权益的资产受益；最后，2023年1月19日开始，22年四季报陆续公布，投资者可能提前博弈季报表现好于预期。
估值择时指标显示REITs相对于债券低估，但相对其他资产没有明显优势。IRR-10Y国债利差在269BP、83.20%分位数，REITs相对债券估值偏低；产权分派率-红利股利差仅在12.60%分位数，相对于红利股，REITs估值没有明显优势；NAV折价个数占比仅12.50%， REITs相对于底层资产低估不算明显。
此次反弹的持续了6个交易日，至高点涨幅为2.72%。一方面REITs的低估不够彻底，另一方面基本面迅速回升、风险情绪回暖在后续逐步被证伪，REITs仍持续下探。
（2）2023年7月6日反弹超过一周，主要博弈利好政策
反弹背景，一方面是2023年7月5日，REITs被纳入公募FOF投资范围，增量资金入场提振市场情绪；另一方面，REITs自2022年9月以来已下跌23.33%，低估值为反弹提供了空间。
相较2023年1月，REITs低估程度更深，但相对于红利股仍未见明显价值。IRR-10Y国债利差处在452BP、99.30%分位数水平；产权分派率-红利股利差位于71.50%分位数，REITs相对于红利股估值已经处在中性偏低的位置，但不算极端。NAV折价个数占比升至35.71%，93.30%分位数，REITs相对底层资产低估。
此次反弹持续至7月18日，共计8个交易日，反弹幅度为8.80%，此后至10月中旬，市场维持了一段时间的平稳。
（3）2023年12月19日反弹超过一周，主要是跟随权益超跌反弹
权益自11月以来跌幅扩大，至12月15日沪深300下跌6.47%，跌幅较整个二季度深2.48个百分点；REITs经过一年的调整，投资者情绪较为低迷，11月中旬黑石宣布出售11个物流园，引发产业园、仓储物流REITs大幅下跌15.84%、13.77%（11月16日黑石宣布出售，至12月19日），REITs市场情绪脆弱，对利好反应钝化。12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，首次将REITs纳入社保基金投资范围，但市场直至12月19日才有所反应，或因REITs受到权益情绪拖累（沪深300在12月19日后也有所反弹）。
REITs针对各类资产均体现出低估。REITs相对于债券保持明显低估，IRR-10Y国债利差处在590BP，当时的历史最高水平；与前两次反弹不同的是，此时REITs相对于红利股的价值逐渐凸显，产权分派率-红利股利差提升至历史83.20%分位数；NAV折价个券占比达到当时的历史最高值。
受累于较为低迷的权益情绪，此次REITs反弹仅维持了8个工作日，幅度为5.12%。
（4）2024年1月10日反弹不足一周，主要博弈四季报
2024年开年至1月10日，10Y国债收益率下行5BP、沪深300下行4.49%。这一轮REITs的反弹可能主要受到以下因素支撑：第一，REITs指数位于历史最低水平，分类别看，产权类、收益权类REITs均在3%分位数以下，REITs价格极低；第二，嘉实京东租金调降事件后的超跌反弹，1月4日嘉实京东仓储物流REIT公告武汉项目续租租金调降，带动仓储物流、产业园REITs下跌15.84%、8.34%（截至1月10日），但根据基金的测算，武汉项目减租每年约影响收入360万元左右，约占23年营业收入预测值的3.40%，如此大幅度的调整或包含一定程度的超跌；第三，2023年12月以来，红利股成交量占总成交量的比重持续提升，市场对红利策略关注度提高，REITs作为高分红资产受益；第四23年四季度REITs业绩即将发布，市场或提前博弈业绩表现好于预期。
此时，REITs在各个择时指标上都显示出极端低估。IRR-10Y国债利差位于621BP，达到当时的历史最高值；产权分派率-红利股利差也高达96.00%分位数，REITs相对于红利股有较
高吸引力；NAV折价个券占比保持在82.76%的历史最高水平。
不过，市场仍然缺乏强有力的上涨触发剂，本次反弹仅持续了5个工作日，涨幅也只有3.27%。
（5）2024年2月5日反弹，受益于红利风格催化
反弹背景，一是权益下跌进入尾声且红利股受关注，REITs难以跌破1月10日低点，中证红利、沪深300分别于1月22日、2月2日触底；二是2月8日证监会“4号文”出台，明确REITs的权益属性，为REITs计入OCI账户扫除障碍，触发REITs更强劲的上涨。
REITs在各个择时指标上仍然显示出较为极端的低估，尤其是相对于红利股，REITs估值优势进一步拉大。IRR-10Y国债利差在600BP、99.00%分位数的高水平；产权分派率-红利股利差达到-9BP的历史最高值；NAV折价个券占比为76.67%，仍在历史95%分位数以上。
证监会“4号文”精准解决了投资者长期关注的“REITs价格波动大、影响持有期投资者的利润” REITs投资痛点，市场对此的反应也较前几轮更为热烈。此次反弹持续了15个工作日直至2024年3月5日，涨幅达到17.84%。
（6）总结：REITs熊市反弹多伴随着政策利好或季报发布博弈，2月以来持续反弹则主要受益于红利风格股票的良好表现
参照23年以来REITs超过一周的反弹行情，主要受益于季报发布和增量资金入市方面的政策博弈，一般难有持续性，且反弹幅度也多在5%以内。最后一轮REITs反弹持续时间明显增长，主要受益于红利风格股票的良好表现。
由于REITs天然是高票息的权益资产，在权益成长风格表现偏弱、票息类资产供给收缩及流动性相对宽松的环境下能够获得相对好的表现。在以上条件满足时，REITs以往反弹时的估值水平可以作为参考。在23年以来的五次反弹中，IRR-10Y国债利差都在450BP以上或80%分位数水平；产权类REITs现金分配率-红利股利差多在70%分位数以上。REITs相对底层资产的NAV折价个数占比在41%以上或80%分位数以上。
