一、问题的提出
20世纪70年代末，中国对福利住房制度进行市场化改革，逐步将住房供应主体由国家转为市场（朱亚鹏，2007：16-17），实现住房商品化和住房分配货币化（Wang & Murie，1996；Huang & Clark，2002）。住房改革沿两个方向推进，一是福利住房产权化，即改革福利住房制度，通过房改售房将福利住房产权由单位转移给职工家庭（国务院办公厅，1988）；二是住房商品化，即允许私人建房或私建公助，鼓励外商和房地产企业开发商品住房（张泓铭等，1998：47）。由于改革进程中内部市场和开放市场长期并存（Sato，2006），住房改革也被称为双轨制改革（辜胜阻、李正友，1998；魏万青，2014）。
住房改革也是城市住房财富和利益调整过程，对社会结构和个体生活机遇产生深刻影响，因此，住房改革与社会不平等也成为市场转型理论学术争鸣关注的重要问题（Walder，1995；Song & Xie, 2014）。针对市场化进程中的住房产权分化，学者们提出了权力维续论（边燕杰等，1996；边燕杰、刘勇利，2005）、权力衍生和权力优势论（刘欣，2005；Logan et al., 2010；胡蓉，2012；Walder & He, 2014；魏万青，2015；Fu，2016）以及市场能力和市场转型论等多种观点（李斌，2004；Song & Xie, 2014）。市场转型视角的住房研究主要关注福利住房产权化，或对住房产权化和商品化进行割裂分析。由于商品住房获得遵循市场机制，福利住房分配遵循再分配机制，住房获取方式和分配机制差异明显，忽略住房产权类型的研究降低了经验研究对住房双轨制改革的解释力。
在市场转型研究中，学者们引入制度分析方法，强调国家制度变迁对个体生活机遇的影响（Zhou & Noen, 2001）。大部分学者认为住房改革采取的是渐进式策略（Wang & Murie,1996；Huang & Clark，2002；边燕杰、刘勇利，2005；Li & Yi，2007；方长春，2014），也有学者注意到改革的阶段性和激进式特征（辜胜阻、李正友，1998；魏万青，2014）。虽然住房改革总体上采取渐进式策略，但地方改革实践更为复杂。各地在住房商品化中采取渐进式方式，在住房产权化中则相继或交替采取渐进式和激进式改革策略。基于渐进式改革假设的住房获得研究对改革实践解释不够全面。住房市场化不同阶段改革内容和进程各异，现有研究大多基于特定时点截面数据，难以反映住房市场化进程的动态变化（Song & Xie, 2014）。因此，需采用纵贯数据研究改革进程中住房获得的动态性。
在制度变迁过程中，时空来源对解释社会不平等变化机制以及研究结果的普遍性至关重要，因此需要对时空差异加以区分（Yang，2008）。在过去三十多年里，中国城市经历了重大改革和快速社会变迁，因而住房研究应考虑时间维度（Fu, 2016）。此外，市场转型视角的住房获得研究主要强调个体在体制内的位置能力和体制外的市场能力（李斌，2004；胡蓉，2012；王宁、陈胜，2013），却忽视了个体在不同生命阶段的住房需求变化（Lantz，1956；Kendig，1984），此外还存在忽视世代效应和时期效应的明显不足（梁玉成，2007）。而生命历程理论则非常重视时空因素，通过“恰当时机”原则建立起制度变迁与个体生命轨迹结合的视角（包蕾萍，2005），为房改进程与住房获得研究提供了更具包容性的理论分析框架（吴开泽、陈琳，2014）。生命历程理论也适合分析发生过重大变革的社会，并广泛应用到国家政策急剧变化对个体生活机遇影响的研究中（Zhou & Hon,1999；Elder，2003：1-15）。生命历程作为制度变迁与个体生活机遇的重要透镜（Zhou & Noen, 2001），有助于探讨住房改革进程的住房获得机制（Clark et al., 1994；Huang & Clark，2002）。生命历程理论的优势还在于能将制度变迁的关键环节操作化为影响住房获得的重要事件，实现从动态角度分析住房获得的目标。
本文以广州市为例，采用纵贯数据和事件史模型来研究住房改革进程和生命历程交互作用对首套产权住房的影响，考察住房改革进程中首套住房获得的时期效应和世代效应，探讨福利住房和商品住房产权获得的宏观和微观影响机制。
二、文献回顾和研究假设
（一）住房改革的时期效应和世代效应
在房改进程中，广州市通过鼓励住房投资和商品房开发推动住房商品化，通过房改售房推动住房产权化。广州市于1989年8月印发《广州市住房制度改革实施方案》进行试点售房，1995年7月印发《广州市深化住房制度改革实施意见》继续推行公房销售，2000年5月印发《关于实行住房货币分配有关问题的通知》全面实行住房分配货币化。广州市的房改进程可分为试点改革（1980-1994年）、房改售房（1995-2000年）和房地产市场（2001年以后）3个阶段，其中试点改革阶段可分为提租补贴（1989年前）和试点售房（1990-1994年）阶段，房地产市场阶段可分为房价平稳上升（2001-2005年）和房价快速上涨（2006-2010年）阶段。从发展阶段来看，2000年以前商品住房与福利住房双轨并行发展，在此之后以商品住房为主导。
在住房产权化进程中，地区和单位层面都相继或交替采取渐进式和激进式改革策略。从地区层面看，1998年以前通过试点售房、提租补贴和以售带租等方式渐进推动改革，1998年后采取激进式方式停止住房实物分配（成思危，1999：12）。例如，广州市要求所有企事业单位自2000年1月1日起停止出售公房，全面实行住房分配货币化。从单位层面看，由于干部阶层居住公房面积大，低价售房作为优先考虑策略，房改进程中屡次出现突击式低价售房潮（朱亚鹏，2007：56-58）。住房产权化改革策略使福利住房获得具有显著的时期效应。
住房商品化时期也是中国快速城镇化时期，全国城镇化率1980年为20%，1996年超过30%，2010年达到50%。城镇化和住房商品化有效带动了房地产业发展。1985年广州商品住宅投资额为4.65亿元，2000年增加到200亿元，2010年则达到572.71亿元（广州市统计局，2011）。商品住房销售价格长期上涨，1988年为882.08元/平方米，2000年上升到3978.34元/平方米，2010年达到10615.09元/平方米（国家统计局、中国指数研究院，2011）。住房商品化为居民住房获得提供了新的机遇和途径，但房价变动使不同时期进入市场购房的难易程度存在差异。基于上述分析，本文提出假设1。
假设1：住房市场化进程中住房产权获得具有显著的时期效应，房改售房阶段和房价平稳上升阶段住房获得概率更高（时期效应假设）。
生命历程因素在调节制度变迁对个体生活机遇的影响中起关键作用（Zhou & Noen, 2001），制度变迁过程中产生的新机遇的获得，在很多方面被个体生命历程位置所调节（周雪光，2014：240-262）。在房改进程中，生命历程时机对住房产权获得具有重要作用（Fu，2016）。住房产权化采取“新人新制度，老人老办法”的改革策略，使各个世代经历的制度环境迥异，房价持续上涨使各世代面临的市场环境存在差异，从而形成相异的世代机遇（吴开泽，2016）。在房改售房阶段处于职业成长期和成就期的世代，不仅可以从产权化改革获益，还能利用政府促进住房消费和房价较低的机遇购房；处于职业准备期的世代不仅未能获得福利住房，还面临房价上涨的不利环境，购房更为困难。由于房改进程中不同世代面临相异的住房机遇，住房产权获得具有世代效应，因此提出假设2。
假设2：住房市场化进程中住房产权获得具有显著的世代效应，房改售房阶段处于职业成长期和成就期的世代具有优势，处于职业准备期和衰退期的世代没有优势（世代效应假设）。
（二）住房改革各阶段的住房产权获得
1.试点改革阶段（1980-1994年）
住房是国家生活物资再分配体系中最具代表性的福利品，国家通过单位供应住房并进行持续性补贴，城市居住空间的稀缺性使住房成为福利和地位的象征（Song & Xie，2014）。福利住房采取“官本位行政分配方式”（辜胜阻、李正友，1998；李斌，2002），在行政隶属上越是接近权力核心的单位，住房资源就越充裕，越是远离权力核心的边缘单位，住房资源就越紧缺（魏万青，2015:139），福利住房资源分配呈现出类似费孝通（2012：13-17）提出的“差序格局”。职工能否取得住房，以及住房地段和居住设施的好坏，均与其所在单位的建房能力、管房权力和分配权力大小有关（边燕杰等，1996）。福利住房产权化也采取从体制外围或边缘单位向体制核心单位推进的“差别化对待”政策（魏万青，2017），在国有和集体企业试点后推广至事业单位和行政机构，也具有“差序格局”特征。按照房改售房政策，干部和职工家庭只能享受一次购房优惠，延迟购房意味着有机会更换或购买更新和更大面积的公房（毛小平，2014），加上改革初期私有产权污名化机制的影响，社会优势阶层不会主动购买福利住房（王宁、陈胜，2013）。针对城市户籍低收入家庭的住房困难，广州市建设解困房出售给人均居住面积低于5平方米的特困户，其中1986-1991年解决了11642户特困户的住房问题（刘祖云等，2012：142-143）。因此，试点改革阶段获得福利住房的往往是职业地位和级别较低、或者离退休的职工。
由于福利住房体制的封闭性，私营和外资企业等体制外单位职工难以获得福利住房。市场转型论学者认为市场能在一定程度上抵消再分配导致的不平等，从而有利于直接生产者、技术精英和下层阶级（波兰尼，2007：4；Szelenyi，1978）。在试点改革阶段，政府支持房地产业发展，鼓励开发商建设商品住房（Zhang, 1997）。个体户和私营企业职工等体制外职业地位较低但经济收入较高的居民较早进入房地产市场购房（Lee, 2000；朱亚鹏，2007：123）。因此，早期住房商品化具有某种程度的平等化效应，社会普通阶层能从住房市场的扩张中获益（塞勒尼等，2010：152-193）。对此提出以下假设。
假设3.1：在试点改革阶段，获得福利住房产权的多为体制内非精英阶层。
假设3.2：在试点改革阶段，购买商品住房产权的多为体制外单位职工。
2.房改售房阶段（1995-2000年）
福利住房体制的封闭性使体制内外单位住房分割明显，单位行政级别越高，得到的住房福利也越多（李斌，2002）。中国在住房短缺阶段启动房改售房，由于福利住房资源分配呈现“差序格局”，在权力体系中占有优势的单位在住房产权上也具有优势（刘祖云、毛小平，2012；胡蓉，2012），单位制和再分配权力成为房改售房阶段城市住房不平等的重要机制（刘欣，2005）。在单位内部，住房是作为政治忠诚的奖励和低工资的补偿来分配的（Wang & Murie,1996）。单位根据职称、工龄、政治进步性和家庭状况等因素将住房分配给那些对社会“更有用”的社会成员（Huang & Clark，2002；边燕杰等，1996）。福利住房分配体系导致社会特权累积，体制内的职业精英能分配更新和更高质量的住房（塞勒尼等，2010：63-86）。单位在售房时对既得利益的潜在阻力非常在意，承认和保护单位既有住房分配结构（朱亚鹏，2007：116-121），体制内精英成为福利住房产权化改革赢家（边燕杰、刘勇利，2005；Logan et al., 2010；Walder & He, 2014），精英阶层的住房优势主要体现在住房质量而非住房产权上（魏万青，2017）。
在房改售房阶段，体制内单位从市场上大量购买商品住房并按房改优惠政策分配给职工（成思危，1999:386；魏万青，2017）。统计数据显示，1995-1998年广州市39.3%的商品住房销售给了单位（广州市统计局，2000）。政府也为体制内单位职工在市场购房提供了住房补贴和住房公积金等各种优惠政策，允许国有和集体企业职工利用住房补贴在市场上自主购房（魏万青，2014）。随着住房市场发展和房价上涨，体制内和体制外职业地位较高的家庭更容易获得住房产权（Huang，2004）。由于商品住房和福利住房质量相近但价差巨大，购买商品住房将失去房改购房机会，以及20世纪90年代房地产泡沫影响等原因，体制内行政精英在房改售房结束前倾向于不购买商品住房（毛小平，2014）。就此可提出以下假设。
假设4.1在房改售房阶段的福利住房产权获得上，体制内单位比体制外单位、有级别单位比无级别单位更有优势。
假设4.2在房改售房阶段的商品住房产权获得上，体制内单位比体制外单位更具优势，行政精英不会主动购买商品住房。
3.房地产市场阶段（2001-2010年）
房改售房结束后，中国逐步建立了高度垄断的土地出让市场和高度商品化的房屋交易市场杂糅并存的房地产市场。一方面，房地产业因对经济增长有促进作用而被确立为国民经济的支柱产业（国务院，2003），住房成为重要的商品和投资品；另一方面，地方政府通过土地储备和招拍挂制度垄断土地供应，深度介入房地产市场。土地招拍挂制度和分税制改革使地方政府和房地产企业形成以土地为基础的持久联盟，合力维持高价位住房市场（Fu，2013）。中国房地产市场具有市场性和再分配性双重特征，市场调节机制尚未取代单位制根深蒂固的影响（Ho & Kwong, 2002）。
在房地产市场阶段，由于单位制的顽固性和制度变迁的渐进性，体制内单位仍然受到权力庇护（武中哲，2010），单位在住房获得方面仍扮演重要角色（Huang & Clark，2002）。在制度变迁过程中，单位由“管理型单位”变为“利益型单位”，其中心任务转向满足成员需要及谋求组织自我发展（孙立平等，1994）。在房价快速上涨的背景下，房地产市场出现逆市场化现象，体制内精英以非市场化或半市场化方式获取住房（方长春，2014）。国有单位和房管部门仍允许将存量公房出售给职工，建设部2007年印发的《经济适用住房管理办法》仍把单位集资合作建房定位为经适房。住房政策规定的抽象性和模糊性使掌握土地和住房建设资源的单位有机会谋求有利的住房资源（胡蓉，2012）。一些地区采取“委托代建”和“定向开发”等方式给公务员建房（陈淮，2009），一些国有企业利用自有用地建设豪华集资房，并以远低于市场的价格销售给管理者和职工。改革的局部性为行政精英在再分配经济中使用权力获利提供了可能（倪志伟， 2002：183-216），行政精英在福利住房获得中仍具有优势。
房地产开发过程中需要众多部门审批，因此体制内单位在市场中更具有讨价还价能力。一些家庭有可能利用政治资源和权力，通过折扣价格、优惠贷款、内幕信息等手段获取高质量住房（Song & Xie，2014）。但从整体上看，绝大部分职工是按市场价格购买商品住房，商品住房获得的体制差异逐渐缩小。个体购买商品住房主要凭借经济能力，经济能力与教育程度和职业地位密切相关，住房市场化有利于精英阶层而非普通工薪阶层（Davis，2003：183-198）。尽管体制内行政精英可以将官僚特权商品化并从中获益（泽林尼、科斯泰罗，2002：574-589），但基于成本考虑他们更倾向于获得福利住房。专业精英凭借专业技术能力参与市场竞争，在商品住房市场显示出“优势”。因此，提出以下假设。
假设5.1：在房地产市场阶段的福利住房产权获得上，体制内单位比体制外单位更具优势，行政精英比非精英阶层更具优势。
假设5.2：在房地产市场阶段，商品住房产权获得的体制差异不明显，但专业精英比非精英阶层更具优势。
三、数据与方法
（一）数据来源
本文数据来自中山大学港澳珠三角研究中心课题组2010年进行的“广州市城市居民住房状况调查”（2010年广州千户问卷调查），调查区域为越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区和黄埔区等6个中心城区，调查对象为广州户籍居民。调查采用多段整群抽样方法抽取样本，并通过甄别问卷确定家庭经济来源的主要提供者——户主为调查对象，最后通过入户与调查对象进行面对面结构式访谈（刘祖云、毛小平，2012）。此次调查共发放问卷1120份，回收问卷1115份，有效问卷1039份。此次调查除询问受访者当前职业情况和住房状况外，采用回溯性方法详细询问了受访者的住房史和相对应的工作史，包括获得现住房时受访者夫妻双方和父母的职业与单位情况，以及获得其他住房时夫妻双方的单位类型和级别、个体行政级别和职称等。本文用受访户主和配偶信息代表家庭情况。
在数据处理时删除了自建房和自建形式的私房，以及首套房购房年份在1980年前、购房年龄低于15岁的114份问卷，剩余有效问卷925份。根据家庭住房史和生命事件时间点，在1980-2010年间对15岁以上受访者建立人-年数据组，共建立31个数据文件，汇合后形成人-年数为24510个的纵贯数据。
（二）研究变量
因变量即住房产权，是指受访者及配偶首套拥有全部产权或部分产权的住房，有住房产权设置为1，租赁住房设置为0。
住房性质分为租借住房、商品住房和福利住房。租借住房包括承租私人住房、市直管公房、单位直管公房或廉租房；商品住房包括一手商品住房、二手商品住房（含购买获得的私房）；福利住房包括房改房、解困房、安居房、单位集资房和经济适用住房。
自变量指除性别外均为受访者在观察期内的时变变量，具体介绍如下：
时期：根据房改进程的3个阶段，以及1990、1998和2005年等关键时点细分为7个时期。
职业发展阶段：根据既有研究（Super，1980），结合城市居民职业发展规律，分为职业准备期（19岁以前）、进入期（20-24岁）、成长期（25-39岁）、成就期（40-54岁）和衰退期（55岁以后）。
世代：根据受访者出生年份，以5年为间隔划分为9个世代。
职业：设置为管理与专业人员、技术与服务人员、个体工商户、体力劳动者，当观察年份失业或未就业设置为无工作或未就业，管理与专业人员称为精英阶层。
单位性质：根据单位在体制核心或边缘位置分为国有机构（包括行政机关和事业单位）、国有和集体企业、体制外企业（含无工作单位）。
单位级别：观察年份受访者或配偶单位挂靠级别为区级以上设为有行政级别。
教育程度：分为初中及以下、高中和中专、大专及以上。
行政级别和职称:观察年份受访者或配偶拥有职称或行政级别，称为拥有职称或行政级别，本文将拥有职称者称为专业精英，拥有行政级别者称为行政精英。
（三）模型和方法
本文采用离散时间事件史模型考察房改不同阶段的住房产权以及商品住房和福利住房获得情况。事件史模型采用时变变量把生命历程的有关信息纳入模型，并能很好地处理删截问题（杜本峰，2008：37-42）。通过对原数据的重新设置，事件史模型可以通过二分变量logit和多变量mlogit模型来估计（吴晓刚，2008）。logit模型表达式如下：
mlogit模型同时估计一组logit回归方程（唐启明，2012：317-318），租借住房为基准组，其他选项与基准组比值的计算公式如下：
公式1和公式2中，X1,……Xk是一组解释变量，b1，……bk是每个解释变量对应的回归系数。
在事件史模型参数设置中，起始年份设为1980年，风险年龄设置为15岁，结束年份设置为2010年，获得住房产权就退出风险集，风险集人-年数为16611个。相关变量缺失值用列删方法处理，最终纳入模型的个案903个，人-年数为15522个，获得住房产权的风险率为0.69，平均生存时间为17.19年。纳入模型的个案中有622个获得住房，其中商品住房351个，福利住房271个。相关变量描述统计如表1所示。
四、城市住房产权获得情况（1980-2010年）
（一）住房产权获得情况描述
住房产权获得受房改进程和房地产市场发展的综合影响，具有明显的时期效应。房改早期住房自有率增长缓慢，试点售房后住房自有率从1989年的3%上升到1990年的9%，房改售房和房价平稳上升阶段（1995-2005年）显著上升至62.3%，房价快速上涨阶段住房自有率增长趋缓。住房获得的年龄效应显示，25-44岁是住房自有率显著上升期，55岁以后住房自有率趋于稳定。
各世代住房自有率存在较显著差异，“40后”住房自有率超过90%，“30后”、“50后”和“60后”为75%左右，“70后”和“80后”为55%左右。相邻世代住房自有率具有显著差异，“30后”和“40后”住房自有率相差14个百分点，1950-1954年和1955-1959年世代相差9个百分点。各世代住房自有率上升期也存在差异，“60后”及以前世代住房自有率上升期主要在试点改革和房改售房阶段，“70后”和“80后”则在房改售房和房价平稳上升阶段。各世代住房获得的年龄效应差异显著，年轻世代购房低龄化趋势明显，“40后”在39岁时住房自有率几乎为0，“80后”在29岁时住房自有率达58%。
（二）住房产权获得风险和生存估计分析
在观察期内，住房产权获得风险率呈“倒U型”趋势，试点售房和房改售房阶段（1990-2000年）稳步增长，房地产市场阶段逐步下降。各世代住房产权获得风险率也呈现“倒U型”趋势，其中“80后”的风险率在房价平稳上升阶段稳步增长，房价快速上涨阶段逐步下降。各世代风险率显示，“40后”风险率峰值最高，1970-1974年世代峰值低且下降快，“80后”的起始值和峰值都很高。
KM累积生存估计图显示，大部分世代住房自有率在房改售房和房价平稳上升阶段持续上升。各世代住房产权分化明显，在房改售房阶段处于职业成就期的“40后”住房自有率超过90%，处于职业衰退期的“30后”以及成长期的“50后”和“60后”为75%-80%，处于职业进入期的“70后”和职业准备期的“80后”约为60%。
五、模型分析结果
（一）住房产权获得的时期效应和世代效应
表2模型2显示，2000年以前住房获得受产权化改革进程的强烈影响，房改售房阶段获得住房产权的概率更高。房改事件也影响了特定时期的住房获得，例如1989-1990年受试点售房政策影响，1998-2000年受停止住房实物分配政策影响，获得住房的比率高于相邻时期。由此可见，住房产权化相继采取的渐进式和激进式改革策略形成了显著的时期效应。在房地产市场阶段，住房获得受房价变动影响，房价平稳上涨阶段获得住房产权比率更高。假设1得到验证。
住房产权获得具有显著的世代效应。模型3显示“30后”获得住房产权的比率为1.69（e0.527）但不显著，“40后”的比率为2.43（e0.889）且非常显著，“50后”和“60后”的比率均大于1.5且通过显著性检验，1970-1974年世代的比率为1.16但不显著。从住房世代机遇来看，“30后”在房改售房阶段大多处于职业衰退期，住房获得优势不明显；“40后”处于职业成就期，1950-1954年和1955-1959年世代分别处于职业成就期和成长期，“60后”处于职业成长期，他们既能享受福利分房，也能利用信贷宽松和房价较低的机遇购房；“70后”大多处于职业准备期或进入期，大部分未能获得福利分房，还面临住房价格上涨的不利环境。出乎意料的是，“80后”住房获得比率为1.96（e0.677）且非常显著，假设2未能得到验证。模型3显示，在房改售房阶段处于职业成就期的1950-1954年世代获得住房产权的比率和显著度均低于相邻世代。生命历程理论认为，相邻世代在急剧变迁中的差异最大，说明是制度变迁导致世代差异（埃尔德，2002：443）。此外，在加入时期和世代变量后模型拟合度有效提升，说明住房获得研究应考虑时间维度。
财富积累有限的“80后”在高房价背景下仍有较高的住房自有率，反映年轻世代住房获得机制发生变化。在所有调查个案中，“80后”获得住房产权的平均年龄为17.65岁，父母资助比重接近80%，在剔除父母资助购房样本后，“80后”住房自有率从0.81下降为0.46。在房地产市场阶段，住房获得从依靠单位向依靠家庭经济能力转变，家庭财富差异成为年轻世代住房分化的重要因素。
（二）试点改革阶段的住房产权获得
试点改革阶段的住房产权获得情况显示，党员身份、年龄和职称的影响系数显著为正，体制内单位、单位级别和个体行政级别的系数为负。在不考虑商品住房和福利住房分配机制差异的情况下，难以解释职业衰退期和拥有职称的职工在住房产权获得上有优势而体制内行政精英处于劣势的现象。模型2显示，在福利住房产权获得方面，国有机构、国有和集体企业的影响系数分别为-0.348和-0.170，说明体制内单位在试点改革阶段没有优势。管理及专业人员和行政级别的系数分别为-1.146和-0.969且通过显著性检验，这说明在试点改革阶段获得福利住房产权的主要为非精英阶层，行政精英不会主动购买福利住房。年龄效应显示，职业成就期和衰退期的比率分别为3.29倍（e1.190）和9.68倍（e2.270）且非常显著，获得福利住房的多为离退休职工。假设3.1得到验证。此外，受教育程度越高的职工获得福利住房的概率越大，党员身份和职称的影响系数也显著为正，说明试点售房延续了再分配体制的住房资源分配逻辑。
