今年万科将迎来偿债高峰期，而随着祝九胜被带走传闻的发酵，其要面临的压力，似乎更大了。
1月16日晚间，有媒体报道称，万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ，02202.HK）执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。
1月17日凌晨接近1点，祝九胜更新朋友圈，转发万科旗下长租公寓品牌泊寓的相关信息，并在该链接附言“节前出差、春节团聚节后返工、短暂过渡选商旅短租，连住更实惠”，疑似辟谣被带走的传闻。
作为郁亮身后的万科“二号位”，祝九胜于2012年加入万科，长期执掌资金管理部门，在万科现金流模式上担任了领头人角色，2018年1月31日起，他担任万科总裁、首席执行官迄今。
2023年3月，因业绩下滑，万科曾公告表示，包括祝九胜在内的8位董事、监事、高级管理人员，自愿放弃2023年度奖金，自愿领取月薪税前1万元 。直至2024年3月万科披露2023年年报，这一自愿降薪才予以解除。彼时，业绩会上，祝九胜公开表示，当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但这一关能闯得过去。
据了解，作为国内房地产开发商的“优等生”，万科一直是标杆级的存在。然而，销售疲软、融资困难、资产去化压力大……这些因素叠加，让万科的未来充满不确定性。
2014年万科开启多元化业务，10年投入4000亿于经营服务类资产。当年万科提出转型为“城市配套服务商”，2015年推“八爪鱼计划”，出“万纬物流”，2016年收印力商业集团，2017年印力再收凯德20个购物中心，使万科成全国第二大商业地产运营商。短短几年间，万科通过并购与孵化，拓展了物业服务、商业地产等业务，还进入滑雪度假、养老等衍生领域及文化娱乐产业。
2018年，万科虽喊“活下去”，但其扩张步伐并未停下。联合财团以数百亿元私有化物流巨头普洛斯，成普洛斯中国第一大股东。2020年疫情与“三条红线”下，万科才正式收缩，开始业务调整，撤销冰雪事业部等，2022年，万科提出房地产进入“黑铁时代”，进入战略收缩阶段。
刚刚过去的2024年，公司最新财报数据显示，截至2024年9月30日，万科企业的短期债务从截至2023年底的620亿元升至1168亿元。而公司现金流仅为797.45亿元，无法覆盖其短期债务，现金短债比仅为0.66。这表明公司在短期偿债能力上存在不足。
2025年，万科预计将迎来偿债“高峰期”。Wind数据显示，万科一年内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模达215.9亿元。
万科方面1月9日回应《21世纪经济报道》记者时表示，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。“公司将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。”
有分析人士表示，对于房地产企业而言，当前央国企尚未出现实质性风险。不过，万科等行业仅存的少数龙头房企债券价格的波动对全行业债券价格和利差都会产生影响，这些房企是否能够维持刚兑已经成为房企风险是否会向央国企蔓延的底线。
需要警惕的是，销售回款是房企自有资金最主要来源，业绩下滑让万科面临一定的挑战。
据万科2024年三季报，2024年前三季度，万科实现营收2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润亏损179.43亿元，同比下降231.7%。其中，第三季度万科实现营业收入771.2亿元；归属于上市公司股东的净亏损为80.9亿元。
万科在财报中指出，造成亏损的主要原因之一是开发业务的结算规模和毛利率下滑，同时公司加大计提资产减值准备。
这背后是持续下滑的销售表现。2024年前12个月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降约26.6%；合同销售金额为2460.2亿元。2023年万科的销售金额则为3761.2亿元，同比下降约34.6%，位列房企第五。
“在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损比较常见。”一位资本市场人士表示。
此外，由于高成本拿地也影响了万科利润。2018、2019、2021年，万科在地产行业拿地总金额排行第一，2020年排行第二。
据克而瑞统计，万科在2024年房企销售业绩排行榜中位居第五，销售面积位居第一。拿地方面，万科权益拿地金额排第61位，拿地金额约为47亿元，全口径新增货值211亿元，权益新增货值167亿元，在行业中排第39位。
2024年三季报显示，报告期内，万科继续围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作。
交付方面，前三季度万科按期保质完成 11.3 万套房的交付，持续推进交付即交证工作，在 51 个大盘项目开展提升物业服务，完善社区商业、交通、教育配套等，营造社区氛围，入住率的提升也带动了项目销售。
标普信评分析师认为，万科持有的大量经营性物业，可以作为经营性物业贷增量融资的重要抓手。此外，万科所拥有的经营性物业资产和股权，通过资产处置加速变现，也是其管理流动性和降低杠杆的另一种重要方式。
“从某种程度上说，包括万科在内的很多企业可能遇到了最为艰难的挑战，当前环境下更多是走一步看一步。业界希望，万科能熬过去，闯过这一关。”亿翰智库地产分析师王玲表示。
来源 | 《商学院》杂志综合自证券时报、财联社FICC、中国新闻周刊、21世纪经济报道、中国基金报、中国房地产报
编辑 | 吴蒙
校对 | 袁海鸣
封面 | 视觉中国
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