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2018年5月中旬，北京首个全自持租赁项目――万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。据万科方面数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，
最终达成首次试水超过80%的综合出租率。
资料显示，2016年12月，万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块，万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块，这两块地就是如今的万科翡翠书院。
项目的土地成本投入合计109亿元
，加上该项目的建安成本、装修成本以及后续的财务成本和运营维护成本，
翡翠书院累计投入资本接近170亿元
。
据此前项目披露的信息显示，翡翠书院项目主要为90平方米的三居和180平方米的叠拼四居产品，房源均采用精装交付。其中
90平方米三居租金预计为1.5万-1.8万元/月，180平方米的四居室叠拼产品租金则为3万-4万元/月。
以月租1.5万元的90平方米三居为例，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万元。
拿180万去租房，租10年，首期出租率达到80%的自持租赁项目到底长什么样？今天我们就一起了解一下。
万科自持租赁房将入市：租金“锁定”10年不变，月租最低约1.5万元
万科翡翠书院位于北京海淀区，占地面积16.9万平米，是为海淀科技精英量身定制的高端社区。项目旨在创造一个“互联网大学式”的居住环境，让志同道合的伙伴和团队更加紧密地联系在一起，用美好生活致敬每个改变世界的梦想。
翡翠书院为万科自持租赁项目，采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计，按照“翡翠系”精装标准来建设。
▲ 建筑外观
漫画、天文、科幻、电影、游戏、星际迷航......美剧《生活大爆炸》，真实展现了天才科学家们不同凡响的同居生活，诠释了Smart定义的新性感。设计师在本案设计中，也尽致满足了科技精英的偏好与需求，在另类新奇中体现设计美感，在理性阳刚的科技气质中杂糅进意义含糊的新浪漫和奇诡天真的想象元素，因跳出常规而更加倾泻出引人入胜的生活乐趣。
客厅与餐厅相连，自然光由通透的玻璃窗铺洒进来，为居室附上一层温馨恬静的光晕。后现代的艺术装置与背景的装饰画互相呼应，几何形制的家具，低调中彰显着现代精英气质。
▲ 客厅＋餐厅
低饱和度的浅橙色与蓝色之间有幽微的碰撞，别致的金属异型吊灯，与家具的线条结构相互呼应，营造出与众不同的空间魅力，其中有温暖的冷静、个性的简约。
▲ 主卧
主卧设计体现了优雅的艺术品位，整体空间层次丰富且有序，具象和抽象的交织扭结，碰撞出崭新的空间想象，在严谨理性中涂抹上轻松潇逸的一笔。
▲ 女儿房
女儿房设计中，墙上的圆形铜镜与背景墙完美契合，同时又因其独立的个性色彩赋予空间新的审美视角，床头的装饰画与床品的纹饰存在某种潜在的呼应，生动的精神气韵交相流动。
次卧设计，在兼顾安放好沉稳、安静的主基调后，赋予空间更多的美学意味，超现实主义绘画悄然打破了空间的沉闷感，让原本稍显黯然的软装饰品也蒙上一层神秘而富于想象的意味。
▲ 阁楼
阁楼空间，可以承载更随性更个性化的功能需求。黑色统筹空间，皮革面料展现出不羁与一丝野性，彰显出新朋克风的性感和独特韵味。
设计图纸
▲ 上叠一层
▲ 上叠二层
▲ 上叠阁楼
▲地下室
沿楼梯到地下室，一个跳脱常规的空间戏剧正在上演。科幻感与后现代气息交融，钢铁侠是主要陈列元素，还特设有一个小型吧台，空间功能介入卧室与客厅之间，可容纳无限想象和更多的空间记忆。
▲ 下叠地下室
▲下叠一层
▲下叠二层
自持租赁，万科开了一个炸裂性的头，此后的自持租赁会怎么样呢？
新华社北京7月14日消息，近日在京召开的“自持型租赁住房开发运营模式”研讨会上，专家指出，
企业自持型租赁住房是增加租赁住房供应、促进供应主体多元化的创新尝试。
现阶段需要尽快明确定位，完善配套土地、金融等政策，发挥企业自持型租赁住房的示范作用。
企业自持型租赁住房是由房地产开发企业等主体开发建设，并长期持有运营的“只租不售”型住房。
一直以来，我国住房租赁市场的供给主体以个人出租为主，租赁服务品质标准化程度较低，租赁关系稳定性较差。
发展机构化住房租赁企业，有助于租赁市场服务品质提升和规范化管理。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,
机构化租赁住房分为“管理型”和“自持型”。
其中，自持型租赁住房属于“重资产”模式，资金投入大、回收周期长，在租赁市场的定位上主要起引导和补充作用。企业通过提供规范化、标准化的租赁管理和服务，发挥示范和标杆作用。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，相比分散式转租型租赁，自持型租赁特别是集中式自持型租赁机构的发展，对稳定租赁市场关系作用重大。
作为“自持型租赁住房开发运营模式研究”课题组负责人，中国经济信息社房地产信息部副总经理万利指出，自持型租赁住房产生于“租购并举”等住房制度加快构建的背景下，是多渠道、多主体增加租赁住房供应的创新尝试。但由于现行的土地出让、税收、金融等政策主要面向商品房或保障房，与自持型租赁住房的运营模式不匹配。
自持型租赁住房的发展面临土地供给方式有待优化、配套金融政策尚不完善、成本高企盈利困难、产品定位设计难度大等难题，亟待破解。
1、在政府层面，以降低土地、税收、融资等方面的成本为主要方向，支持机构租赁的发展。
2、在企业层面，通过信息化减少人力成本支出，降低管理成本。
3、加快资产证券化、机构租赁权抵押贷款等金融创新，解决住房租赁机构经营期间的资金流动性。
4、在用地方面，柴强建议，相关部门在充分研究的情况下，可选取部分城市进行土地“年租制”试点，降低一次性土地出让的成本。
专家指出，自持租赁住房的开发运营，不能再简单套用商品住房买卖市场的传统生产经营模式。只有明晰盈利模式，才能吸引社会资金参与，实现企业的可持续经营。
北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，解决住房租赁企业的盈利问题，需要从根本上建立与住房租赁经营相匹配的土地、金融、税收制度，同时，企业也应探索从房屋资产全生命周期的角度切入，通过
提供增值服务寻找新的盈利点。
作为北京首个企业全自持租赁项目，北京万科翡翠书院加强自持运营管理，致力提高租户的租住品质。据北京万科总经理办公室主任韩丹介绍，万科翡翠书院成立了专门的自持住宅持有运营平台，负责安保、保险、教育、医疗、公共活动等社区运营与服务，通过多种方式为租户提供全方位的租住体验。
据了解，“自持型租赁住房开发运营模式”的课题研究由中国经济信息社经济智库事业部联合北京市房地产中介行业协会共同发起，旨在对自持型租赁住房的发展现状进行梳理和分析，为促进住房租赁市场健康发展提供智库信息支持。
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