两房式微，三面下床

注意，此标题念 户型chā，不是户型chà！

你提问的两房，单价4.86万元/平方米

你提问的三房，单价5.11万元/平方米

同板块，同房龄，同楼层

你之所以对我有这个提问， 内心潜台词肯定是“二小姐， 开发商在一手房定价模型里，小区的两房和三房单价肯定是差不多的，但为什么在二手市场出现了两房单价比三房偏低的现象呢？太好了！我发现了一个笋盘吗？ 以后如果能追平回原来的状态，是不是我就有超额收益了？挖笋盘就是这样挖的么？ ”

银河系十八线地产专家二小姐答：

一个小区全部房源的定价原则， 只有3个：水平差（景观）、垂直差（楼层）、特殊差（变电站、非标户型等）。在 售楼处的定价模型里，户型差基本可以忽略不计。

所以你的第一个直觉是对的：售楼处卖出来的房子里，两房和三房的单价相差并不大。

但是你的第二个直觉是错误的： 这套两房是笋盘吗？

恰恰相反

因为两房正在被市场渐渐抛弃

所以在同一个小区出现了明显单价差异

你的案例很好地佐证了 67个重点监测城市商品住宅市场近年来各户型成交套数比例的现状：

改善性需求持续释放，三房产品长期占据过半的市场份额，四房成交占比稳步提升。展望未来，在存量房市场里，改善将是房地产市场最为重要的置业群体，三房四房市场占有率有望持续提升；

刚需客群等增量客群将逐渐式微，尤其是小城市！两房的需求连年下跌，去化前景不容乐观。

由于独居人群的不断增加，理论上一房的需求应该是攀升的，但由于近年来特殊的“限购政策”，导致家家户户不愿意轻易将有限的购房资格浪费在一房产品上，因此一房占比的波动不明显，假如未来取消限购，一房产品的需求会出现明显井喷。

一线城市热销产品趋向紧凑型小型化的趋势不变，由于房价高企，置业客群将会更注重满足功能性需求而非舒适性需求。

上面的段落太学术了对吗？

一看就不是二小姐的风格！

答对了！

这是二总监的风格

二总监写报告总不能像二小姐一样插科打诨没个正经啊！

以前有人批评， 二小姐的文风就像个初中都没毕业的孩子！

那是你不懂简明扼要的可贵性，认为写长句比短句要难，典型的觉得只要字多就是技术好的误区，事实上，我写起八股文来连我自己都害怕！

还记得二小姐的买房四大金刚么？

地铁、学区、次新、三房

地铁和学区都比较好理解

但次新和三房很多人就质疑

为什么我把世俗概念里很重要的“开发商品牌”抛弃了，却把不那么重要的次新和三房放了进去？

在我提出四大金刚理论之前， 在房产投资领域，很多人并未意识到“房龄”的重要性。

户型亦是如此

很多人在“南北通不通啊，过道浪费不浪费啊”这些细枝末节的户型设计方面过于纠结，而忘记了 “三房逐渐崛起是主流，两房正在被全面抛弃，它所让出的市场份额全部被四房吸纳了” 这个铁一般的事实！

67个重点监测城市商品住宅市场各户型成交套数比例 以数据化的形式明确昭示了这一趋势与事实：

两房的需求连年下跌

售楼处去化前景不容乐观

二手房市场与三房出现明显单价差

越小的城市越没人要两房

小城市大面积舒适型三房更受追捧

大城市阉割版三房更受追捧

两房让出的市场份额全部被四房吸纳

图片来源：安居客《2020年10月国民安居指数》

三房，两卫，入户花园

仅仅73㎡

3+1房，两卫，四开间朝南，横厅设计

仅仅86㎡

迷你户型，每个活动空间都很局促，这是必然的； 你大可以吐槽“只能卖户型图的户型，住起来一言难尽，不肯标注尺寸线的户型都是耍流氓”。

随便你怎么贬，那又怎样？一点都不妨碍它被市场热捧！

一线城市的客群他们也想要舒适性的三房四房，无奈钱跟不上呀，他们退而求其次，买阉割版的2+1或者3+1房，房间可以没 有大衣柜；可以小得只能放儿童床乃至榻榻米，但必须得有一个房间！这是零与壹的区别！不可妥协！功能性就是比舒适性重要！

90㎡的两房逐渐被市场抛弃

但90㎡的三房强力崛起

如今甚至钻研出了73㎡的三房还能带个入户花园，86㎡还有四开间朝南，高端横厅设计，也是绝了！