降价超20%，投资客急于离场，楼市进入残酷阶段！

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导读：泡沫巨大的三四线城市，炒房客们正在降价处理房子，急于离场；不仅是投资散户，大佬也在卖房，开发商开始甩盘，SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了；那么开发商们为何纷纷卖楼，有数据显示，130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明！”。这家公司是深圳奥宸地产！楼市渐渐进入残酷阶段！

一、投资客急于离场，降价20%仍无人问津

经证券日报记者调查，北京周边房价明显回落，固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌，打击了炒房者、投机客，这无疑是有利于房地产市场健康成长的。

4年前，王先生（化名）提着行李，走在高楼环绕却空无一人的固安街道上，新公司注册在了固安，至于员工，只有王先生一个人。

彼时，在京津冀一体化的驱动下，在北京买不起地也租不起厂房的企业，都在向固安走。表面上看，似乎随着产业的外迁，会有一大批人涌入固安。但现实却是，产业落地尚未带来大量的人口转移，固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。

时至今日，王先生的家依然在北京，一个星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，发展至12个人，其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。

接开发商盘的人，多数是投资客。时至今日，接投资客盘的人，仍然有投资客。

房价疯狂的上涨，发生在2016年。下降，则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。

“少数投资客在房价高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。平均来看，限购后到现在的3个月时间内，固安二手房每平方米约下跌3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米下降超7000元的也有。”

2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度，离场的情绪显得愈发着急，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大。

有人向记者透露，在紫荆花园小区，有一个女业主领头的炒房团，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的价格，买了数套房子。前一段，以每平方1.9万元卖了一套房。最近，这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房，报价仅为每平方1.5万元，现在还没有卖出去。

换言之，同样户型和面积的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超过20%，依然无人问津，市场还在观望。

早期投资客甩卖部分房产，急于离场，但即使接盘者很少，依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说，固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区，但似乎充斥固安楼市的，依然是那些投资客。

今年以来，关于楼市调控，国家一直在放出各种大招。不同以往，本次调控除了力度更深、决心更大之外，还有一个很大的特点就是“因城施政”。那么，无论从政策还是基本面来看，未来楼市都将朝着一个方向变化。楼市进入残酷阶段！

二、融创降价超20%，潘石屹卖楼

据公众号樱桃小房子发布的消息，6月24日，融创象湖壹号开盘，在周边高层房价均价一万三以上的行情下，象湖壹号高层均价一万，降幅超20%。据称，不捆绑车位，不捆绑装修，裸价开盘。但前提是，需要全款购买。即使这样，低于市场价开盘销售效果非常好，秒清。仅仅一天之后，北区刚需大盘和昌林与城开盘，在周边均价一万六的行情下，小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。

看来，郑州楼市真正打响了降价的第一枪。

其实不光是郑州，现在有明显降价的还有北京周边的燕郊，据当地业主称，房价已经下降了五六千一平米，降幅大概是20%-30%。

开发商开始甩盘，SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了！为什么说“又”？因为自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业，而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO，套现35.7亿。

三、或有大房企猝死！

为何房企纷纷卖楼？其中缘由有迹可循。

6月25日，由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》。报告有以下要点值得关注：

1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。

　　

2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。

　　

3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。

　　

4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

5、从2012年开始，中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后，2017年继续下降。

从这份报告不难看出，部分房企已经遭遇财务安全问题。其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：

2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。

130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。事实上房企高负债率已非个例，下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：

看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明！”。这家公司是深圳奥宸地产！

奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。

其实，开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩，下面举三个较典型的例子来看看：

1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。

2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。

光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。

3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

从这些破产房企案例不难看出，大多破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。

有人可能会认为，如今调控政策不断，为何还有众多房企高价拿地？那是因为，对于发展商来说，在严调控政策下，若不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。

所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。

四、郭主席的言外之意， 政策的真正指向

前几天郭树清的表态就再次强调了这一信息。

6月23日，银监会主席郭树清带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会。

在郭树清的讲话中，有两点尤其值得重视：

第一，要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能。

第二，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

其实，楼市也属于产能过剩行业。从住房空置率来看，房子的总量其实是远远大于实际人口需求的。之所以我们还觉得房子不够，是因为人口流动后，产生的需求错配。

比如说，你虽然已经在小城市有了3-4套房子，但到北上广深等大城市后，还要买房。再比如，你已经有居住房了，但发现炒房能赚钱，还是要买房，不但自己买，还要借钱加杠杆买。

正因如此，政府才给了非常明确的政策指导，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。这也是首次明确的提出了房地产泡沫的概念。

 所谓的差异化的信贷政策，其实就是配合房地产的因城施策。因城施策是在2014年两会上提出来的，至今已经3年了。由于中国各地千差万别，楼市已经严重分化，所以未来的房地产政策将会一直是“因城施策”，不可能回到以前“一刀切”的状态。

目前，一线城市和强二线城市，房价此前都出现了疯狂上涨，目前都在“限购、限贷、限价、限售、限商”。

但多数三四线城市，以及部分东北、西北、西南的省会城市，由于人口增长缓慢、经济进入深度调整期，其实房价也没有怎么涨，或者才刚刚开始涨。

在这些城市，主要任务仍然是去库存。虽然国家在雷厉风行地实施楼市调控，但是当地好多年房价不涨，土地也卖不掉，现在可有机会卖土地了，所以都睁一眼闭一眼，能拖就拖。晚调控一天，就能多卖点土地。所以，在这些城市仍然鼓励买房子，甚至鼓励房价上涨。

国家此次提出差别化信贷政策，未来可能还是要在一线城市抑制泡沫，而在三四线城市去库存。

那么在未来，一线和重点的二线城市，可能贷款会越来越困难。但是，对于这些城市，也不是一味的打压，虽然要调控，但是也不能误伤刚需。

前一段时间，北京各银行通过工商银行北京分行牵头协调，一起提高了首套房的利率（减少了优惠），结果总理和两个副总理一起批示，让国家发改委去调查。新华社也发了稿，要求保护刚需，不能随便提高首套房贷利率。

今后，楼市政策将继续严控投资性购房、二套房，同时不允许新房环比出现上涨，但同样也会会保护刚需。

所以，对于房地产严厉的调控，刚需大可不必过多忧虑，即使流动性真的被锁死，那么你的房子是用来住的又不是用来炒的，卖不掉又能怎么样呢？你需要担心的，反而是自己还有没有买房资格。

五、房子将成纸面财富

而对于多数三四线城市而言，政府将会继续鼓励购房，以推动去库存，因此未来房价可能还会涨一波。但是，这并不意味着投资时机到了。

在那些缺乏经济面支撑、人口流失的三四线城市，将会成为炒房客的陷阱和坟墓，锁定他们的资金、吞噬他们的财富，让他们血本无归、抱憾终身。

炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，高房价还能挺多久呢？

从时间上来估计，一年后调控将开始见效，也就是如果从10月到明年3月，一二线城市可能就将发生质变，很可能会出现量价齐跌的状态，但跌幅有限。

那么等到连一线都松动了，那么三四线城市疯狂的炒客们，还能蹦跶多久呢？届时再来一招限购，就将彻底锁死流动性。

其实，朱镕基之子朱云来前几天就已经讲了大实话，你现在买了这个房子，将来也卖不出去。

在6月18日的“第三届青岛·中国财富论坛”上，朱云来这样说道，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，

你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”

在回答观众提问“房地产行业属不属于实体经济”问题时，朱云来承认，房地产是一个非常有意思的东西，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”

他还提到房子为什么会这么贵？他指出，纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。

他指出，问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。

至于怎么看未来的房价？朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。

会调整到多少？朱云来认为，“像刚才贾（康）先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”

来源：综合证券日报、中金在线（cnfol-com）、樱桃小房子（cherryhouse2017）、天天说钱（liuxb0929）、每日经济新闻（nbdnews）、蜜财富（WJCF99）、齐俊杰看财经（ID：qijunjie82）、财经韬略（ID：ttmoney8）、凤凰财经

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