【住浙观察】钱塘天誉亏损开盘 将对高价地积压板块——城东新城带来什麽冲击？

文/住浙网研究员 艾维

最近2年来土地市场热情澎湃导致的后遗症是一大批高价项目因为新房限价不能开盘，其中最集中的是三个板块：申花、城东、蜀山。

时近年底，开发商资金紧张，加上突破限价的预期降低，于是，接受亏损的价格开盘成为不得不为之的解困之路：

10月17日，申花板块绿城沁园率先破冰，以40700元/㎡的拿地价开出49500元/㎡的精装修价格，亏损幅度超过售价的10%。

城东新城项目分布图

11月15日，世茂钱塘天誉首批精装高层开盘，率先打破城东新城板块的僵局。酸甜苦辣自在心头，钱塘天誉拿地代价是36461元/㎡，预售证上的备案均价46500元/㎡，好房研究院测算的保本售价是5.44万元/㎡，首推的这批精装高层难逃亏本。

钱塘天誉到底亏多少？

钱塘天誉首开的 7幢高层均价46500元/㎡，其中精装标准为4500/㎡，扣除之后，毛坯价格只有42000/㎡，仅仅比地价（36461/㎡）高出5539元/㎡！房地比仅为1.152！按照这个价格，钱塘天誉亏损是必然的。

而且，考虑到钱塘天誉拿地早，差不多背了近 2年的财务成本，以拿地总价66.4亿计算，如果不考虑世茂集团的资金支援，仅仅就项目而言，保守估计，这块利息就要超过10个亿。

算下来， 36461元/㎡的楼面价，建安+精装按7800元每平米算，税费等综合成本销售额的10%，2年的财务成本（利息算10个亿）加起来至少得到5.44万每平米。

世茂钱塘天誉首次开盘楼幢

钱塘天誉规划了 20幢高层和8幢洋房，还有1幢平墅2幢院墅，据住浙网观察员跑盘时了解，总共可售住宅面积为17.8万方，按高层与洋房、平墅的配比，分别为13.4万方和4.4万方。一般来说，洋房的价格按高层的1.2倍计算，未来洋房的价格在55800元/㎡左右，平墅院墅会更高一些，但总面积不大影响有限。

据介绍，项目约有 2000个地下车位可售，如果按照30万一个的车位，整个项目的销售额在92.8亿元左右。

而 每平米以 5.44万的成本计算，住宅总成本达到了96.83亿元左右，

全项目亏损额在 4亿元左右，亏损率约为4.1%。亏损幅度低于绿城沁园（约10%）。

高价地项目拿地、开盘价格对比

住浙网观察员认为，世茂的亏损开盘将给城东新城板块带来三重影响：

1、考虑到同一板块内，世茂的拿地单价、总价都是最高，时间也最早，可以说，新房售价46500元/㎡，基本划定城东新城的精装高层新房价格线的上限，从而也重新定义未来的城东新城板块地价。按照这个上限房价倒推，开发商要有利润，地价得低于3万元/㎡。3万元很可能成为未来拿地重要的参考上限价格。

2、在这个价格上限考量，城东板块成交楼面价超过3万元/㎡、且以精装高层为主的项目，多面临着“亏本开盘”还是“继续捂下去”的选择。住浙网观察员统计，目前未开盘6个项目平均实际地价是35321元/㎡。

3、城东高价盘将面临一场惨烈的肉搏战，毕竟区位优势差不多，拿地成本接近，品牌也是国内一线开发商，但是目标客户多有重叠。另外，要考虑到毗邻的钱江新城板块内都会森林和保利滨江·上品也在蓄客了。

城东新城板块要动起来了