巴曙松教授在线问答：对于国内商业银行来说，如何通过REITS (房地产投资信托)、ABS（资产证券化融资）盘活固定资产？

编者语：

什么是资产证券化？什么是房地产投资信托？对于国内商业银行来说，如何通过REITS (房地产投资信托)、ABS（资产证券化融资）盘活固定资产？ 本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法。敬请阅读。

资产证券化（ABS），资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。 资产证券化依托基础资产产生的现金流，而非自身信用，来满足企业对资金的需求，从而能够帮助企业盘活存量资产。

房地产投资信托（REITs）：房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。 房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

对于国内商业银行来说，由于其资产主要是信贷资产，所以往往是做信贷资产的ABS，较少做固定资产的REITs。 这里对固定资产的理解可以扩大到期限较长的信贷资产。

具体操作中，银行进行ABS或REITs与其他主体在步骤上并无二致。 发起人将基础资产出售给SPV（特殊目的载体），实现风险隔离，以达到发起人破产时该基础资产不被清算的目的。 SPV将购买的基础资产打包成为可供投资的标准化证券。 在此过程中需聘用会计师事务所对基础资产进行尽职调查并对现金流模型进行严格验证，聘用律师事务所需对发起人及基础资产的法律状况评估调查，明确各方参与者的权利义务，拟定交易过程中的相关协议和法律文件，并提示法律风险。 SPV的业务仅限于资产证券化的相关业务，禁止从事其他无关业务。 专项计划可以通过内部或者外部信用增级方式提升资产支持证券信用等级。 手段包括：金融机构进行担保、发行人进行超额担保、设置结构性偿付，次级证券需要在优先级证券偿付完毕后获得偿付。 聘请专业信用评级机构对即将发行的资产抵押债券进行正式的信用评级，并向投资者公布最终结果。国内发行一般找国内评级机构，如中债资信等。

证券发售和售后。证券一般由券商承销发行和推广。 由于SPV的独立性不足，需要其他机构参与完成全过程，一般包括投行、管理人、受托人等。投行作为融资顾问和承销商帮助证券顺利发行；管理人对相关证券进行管理，为投资人赚取利益；受托人代表投资人的利益管理服务机构交付的本息。

商业银行由于存在着存款贷款期限错配的问题，其经营流动性一直是其亟待解决的问题。国内商业银行进行ABS有以下一些优点。

第一，通过ABS，商业银行能够将其流动性较低的资产进行证券化，转变为流动性较强的资产。

第二， ABS增加了银行的融资渠道。

第三，通过不良资产的转移和融资渠道的扩充可以提高银行的盈利能力。

最后，商业银行的ABS为市场制造了一大批安全资产，增加了金融市场的整体流动性。

对于REITs，由于国内法律法规尚不健全，国内的REITS一般称为“类REITs”，与国外主流REITs有一些不同。 国外主流REITs 国内REITs 大部分为公司型，投资者通过持有股份进行投资；少部分为契约型。

银行进行类REITs盘活固定资产有以下几点好处。

第一，可以达到“资本出表”，实现“资本占用”的释放。 具体的会计账目中资产端的固定资产转变为现金资产，银行获得流动性但资产负债率不变。

第二，相对比直接出售，REITs可以设立优先赎回的条款，从而在私募到期后赎回。

第三，有利于增加银行融资渠道，增加商业银行的盈利能力。