专栏名称: 孟祥远
孟祥远,南大博士,副教授、硕士生导师。十余年专注城市与房地产研究,华东更具影响力房产专家,买房人更信赖的专业导师!更多请关注实名新浪微号@孟祥远 ,或加私人号 mjjt2019,也可加买家讲坛学习交流QQ群372133316。
目录
相关文章推荐
深房i测评  ·  10w+一平米买「四海臻邸二期」,值不值? ·  2 天前  
财宝宝  ·  有钱花不出去?不存在的。 ... ·  4 天前  
广州房产  ·  番禺最牛学校,再陷债务风波?真相是…… ·  4 天前  
财宝宝  ·  加热也要开一下燃气吧?-2024111522 ... ·  6 天前  
51好读  ›  专栏  ›  孟祥远

今天实探!解密2.5万/平的房子,真的值得买吗?

孟祥远  · 公众号  · 房地产  · 2017-08-04 18:30

正文


楼市进入8月,但不管任何时候,纯新盘的上市总是备受注目,为楼市注入新鲜血液;对于一个区域而言,新盘的入市更是直接提升该区域关注度。


近日江宁淳化2大纯新盘传出新动作,尤其确实如此吸引了买房人的关注。淳化,作为南京楼市的一位新成员,自去年地价破万、今年地价破2万,万科、保利、禹洲、金地等品牌房企相继进驻,淳化板块跃然进入南京买房人的视野。


但是对于该板块的存在,很多人的认识依然模糊不清,江宁淳化究竟是一个怎样的存在,到底在哪?为此,小编带着这些疑问,昨天实地去踩盘了解了一番。


梅龙湖实景


一、江宁淳化究竟在哪里?


过去,淳化一直默默无闻,直到这两年南京城建扩容,淳化相继有地块出让,且地价一路走高,就在今年3月直接破2万,着实让市场刮目相看:


  • 2016.11,万科以14.9亿元竞得淳化G67,楼面地价11242元/㎡,由万科和昌联合开发 ;

  • 2016.11,禹洲以8.8亿元竞得淳化G71,楼面地价13645元/㎡,由禹洲、弘阳联合开发;

  • 2017.3,保利以8.05亿元竞得淳化G05地块(靠近梅龙湖),楼面地价21612元/㎡,现房销售,将打造六栋小高层

  • 2017.7,金地、保利以22.2亿元竞得淳化G21地块(商住),楼面地价16015元/㎡。



从区位上看,淳化隶属于南京市江宁区,地处江宁区东部,西临东山主城区,坐落于青龙山脚下,与科学园大学城相接,属于科学园(江宁大学城)延伸区、拓展和辐射区。淳化临近目前的江宁中心成熟区 ,规划中的淳化新市镇位于宁杭高速发展轴上,是江宁区淳化街道的镇区所在地。


行政规划上,隶属淳化街道和东山街道。该规划突出淳化山水和文化优势,塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”。



二、实地探访淳化2大纯新盘,淳化2.5万/㎡你会买?


此次实探,我也是第一次去淳化。早上9点,先从新庄站乘坐地铁3号线到南京南站,再换乘1号线到达南京交通学院地铁站,大约花了1小时20分钟。


南京交通学院地铁站


龙湖新壹城就在地铁口旁,未来将打造公寓和商业产品。

龙湖新壹城


从地图测距看,从南京交院站到万科和昌金域东方,距离在5.1公里,开车10分钟,这样看,还是很近的。



我打车沿文采路行驶,一路上周边都较荒凉,道路两旁基本都是杂草或分布的厂区,过往的车辆和行人较少。进入虎啸路后,就能清楚看到正在施工的2大纯新盘项目。有意思的是,万科和昌金域东方弘阳禹洲时光春晓中间只隔了一条马路。


图右万科和昌金域东方,图左弘阳禹洲时光春晓


万科和昌金域东方




小编先去万科和昌金域东方了解到楼盘最新消息,这也是万科进驻淳化的首个项目,产品打造的是万科旗下的金域产品系列。


售楼处实景


据置业顾问介绍,项目预计8月首开1、2、3、4、5、8、12#,7栋楼一起开盘,均为一梯两户,共计420多套房源,户型面积有88、90、110、115㎡,预计均价在25000元/㎡


其中,1-4栋为11层小高层,均为88㎡的三室两厅一卫 ,其中一层为底商;5、8、12为18层高层,中间户为90㎡的两室两厅一卫,边户为110/115㎡。88㎡、115㎡样板间已公开,放3张图供大家鉴赏。




弘阳禹洲时光春晓



弘阳禹洲时光春晓与万科和昌金域东方一路之隔,与万科都是在去年11月的土拍上拿得地,楼面地价略贵其2000元/㎡,由禹洲拿地,弘阳操盘。其进度比对面的万科和昌金域东方要缓写。


不过,据了解,项目预计本周六公开售楼处及样板示范区,9月份开盘,首开4栋楼,均是18层小高层,共计234套房源,二梯四户,面积为83-108㎡,毛坯交付。



本次小编前去踩盘,也提前参观了项目样板间。



至于该项目会卖多少,置业顾问也不好说,目前还未定。但作为邻居盘的万科和昌金域东方会在本月首开,该项目的开盘节奏与价格会以万科作为参考。毕竟是同批最早进驻淳化,未来项目具体能卖到什么价格、销售情况都会相互影响。因此,万科和昌金域东方首开对该区域未来发展至关重要。


不过,据小编了解到消息,周边二手房也不便宜了。2个纯新盘北面的淳湖佳苑安置房,因具备两证可以进行买卖,价格接近1.7万/㎡。此外,周边二手房贵的也接近1.9万/㎡




梅龙湖无界



从售楼处走出来沿原路返回。在十字路口处,虎啸路的对面就是临川街,这也是淳化镇的一条主干路,梅龙湖以及保利拿下的淳化2万元/㎡地块均在这一片区。



临川街


进入淳化街道,发现这里拆迁户比较多,目前还在拆迁中,预计将平整出几千亩地。



这是淳化镇的联华超市。



淳化医院紧挨着梅龙湖,据悉淳化将按三级医院标准建设一所新医院。 



梅龙湖是江宁原先的东焦水库,是全街道第一大水系,据网上资料显示,淳化镇又名梅龙镇,所以这个湖自然而然地被称为梅龙湖。


梅龙湖无界位于湖畔,是梅龙湖首个英伦风格低密度高档居住区。目前住宅房源已售完,价格在16000元/㎡。




三、这个板块未来要逆袭?


建设PPP项目


今年,江宁区4个新市镇建设PPP项目,涉及区域面积约15平方公里,总投资约300亿元,淳化就包括其中。淳化新市镇PPP项目由中交牵头,这也是中交进入南京市场后在江宁区落地的第一个PPP项目。


项目总投资88.15亿元,占地3.3平方公里,内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等。项目建设期4年,运营期6年。



土地规划


规划总用地面积1933.71万方,其中规划城市建设用地1700.94万方,商业服务业设施用地113.34万方,居住及教育用地164.60万方,其中规划幼儿园6所,小学3所,初中2所。


 交通方面



目前从主城到淳化可以选择地铁+公交车方式。距离淳化最近的地铁是一号线交院站,大约在在4-5公里,开车10分钟即可到达。公交车是可以直达,可达到东山、百家湖、科学园、上坊等,几乎覆盖整个江宁区域。


此外,淳化临近宁杭高速发展轴,项目周边的路网有104国道以及龙眠大道两条主干道。明年预计通车宁杭高速,接通以后淳化可以很快很方便的到达各个中心城区。


 商业配套


目前淳化区域商业配套还较欠缺。不过,由于地理位置,淳化临近几大成熟版块,可以享受它们的商业配套。


 景观资源


淳化区域内拥有梅龙湖自然资源。同时,该板块也紧挨着青龙山。


  教育资源


区域目前已有1所小学(淳化小学),1所中学(淳化初中),2所幼儿园,基本能满足全学龄的教育。