作者：潮哥
来源：财经观潮（ID：guide0755）
“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这是中国中心城市房价的逻辑。
它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。
01
短期看政策
近一年多来，中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
我在之前的文章中就统计过，北京自今年3月份以来直接针对楼市颁发的政策就有12道，曲线调控的政策更是数不胜数，其他中心城市发布的政策也不在少数。
这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须横盘。
根据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看，中心城市的房价基本都在高位小幅震荡，符合预期。
数据来源于国家统计局，苏州未被列入统计城市
短期看政策已经被验证，接着看决定中期和长期的两个因素：土地与人口。
02
中期看土地
中期看土地，因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
西部、东北、中部地区一些三四线城市，人口稀少且不断流失，土地供应却持续增加，这些城市的房价长期处于低位，未来走弱是大概率事件。
中心城市，由于人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。
近日，中国指数研究院公布了今年以来，中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据，透过这份数据，我们来看看中心城市中期房价到底是个什么走势。
数据来源于中国指数研究院
上图是10个重点城市2017年前8个月住宅用地供应情况。可以看到，北京、重庆的供应量暴增，相比于去年同期分别增加了703%、161%。
重庆的房价，这几年在中东部房价暴涨的背景下，显得尤为冷静，主要是因为它充足的住宅供应量有关，当然也离不开当地政府的管控功劳。
十个重点城市中，除了北京、重庆住宅供应量增加外，广州、上海、武汉相比于去年同期，也有不同程度的增加，分别增加了44%、38%、15%。
南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数，尤其是深圳，今年前8个月尚无住宅土地入市，导致住宅用地供应量同比下跌了100%。
这主要是深圳陆地面积较小，基本上已无地可供应，为了应对这种尴尬，深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐，另一方面加快建设轨道交通，连接东莞、惠州。
这并不能改变中心区的购房需求，深圳实际管控人口已有2100万，与北上广是同一个级别，面积只有北京的1/8、上海的1/3，广州的1/4。
因此，可以说，深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市，是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。
成都住宅土地供应量下跌也非常厉害，相比去年下滑了63%，南京、杭州、天津分别同比下跌了2%、11%、31%。从土地供应量来看，深圳、成都、南京、杭州、天津的房价，未来除了涨还是涨。
再看今年中心城市拍地溢价率情况。
数据来源于中国指数研究院。深圳由于今年尚无住宅土地入市，无法统计数据。广州8月份五住宅用地入市，无法统计前8月溢价率同比。
所谓溢价率，就是土地出让的价格相比于开拍时的价格高出的百分比，溢价率越高土地越贵，将来这片土地上建起来的房子自然也更贵。
上图可以看到，溢价率最高的是成都，今年前8个月住宅土地溢价率高达94%，然后是武汉、杭州、北京、重庆、天津、上海。
因此，从1~8月的土地供应量和溢价率来看，全国10个重点城市中期房价依然看涨，尤其是深圳、成都，上涨空间非常大。
03
长期看人口
最后来看上面提到的10个重点城市人口，也即需求情况。
中国的城市化实际上是已经演变成大城市化，全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。
之前的文章中，我多次强调过，由于各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标，可信度不大，如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人，然深圳市领导曾公开表示，深圳实际管控人口已破2000万。
所以，在我的人口分析体系里，一直都采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。
数据根据各地统计局公布数据计算而得，苏州人口暴增是由于统计口径变化，合肥期间吞并了巢湖，导致人口也出现了暴增。
从上图可以看到，第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错，尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关，但即便忽略这个因素，成都的人口增幅也不会差。
上图虽然说的是过去几年人口变化情况，但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度，从而推测未来人口增幅情况。
因此，从人口数据来看，中国二十多个中心城市的房价，长期仍看涨。
若再结合第二部分的土地供应量来看，未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。
