如果我说：

现在的上海房东，正处在十分危险的时刻。

这绝不是危言耸听。

就我们在一线的业务观察来看，有太多人非常容易错误估计卖房行情。

现在的市场环境 不要盲目的乐观。

10月份上海二手房网签2.4万套，不管是同比还是环比都有50%以上的增长。

就成交量而言，今年上海的市场行情肯定要比去年更好。

一定程度上来说，上海的二手市场成交量确实是有所回暖的。

就会 让房东产生一种错觉，认为现在的房子是很好卖的。

因此，拉高了自己的售价。

但实际上，我们的体感是市场并没有想象中的那么好。

市场的涨跌，它不是靠大家的自我感觉来实现。

市场有自己运行的节奏，当然也不是完全神秘不可预测。

它有很多的先行指标可以观测，比如价格的先行指标是成交量。

我们也看到二手房网签很火热，每周网签数据大概6500-7000套，。

但是 网签之前还有先行指标，比如带看量、转定金数 等。

如果你去看这些数据，就会发现从国庆后，每周递减，有下降的趋势。

所以，不能因为网签多了就觉得可以高枕无忧了。

我们在一线业务端的感受也是这样：

成交量再大，当下的买家依然是不可能加价的。

而且，如果房东的价格是比较高的，或者说在挂牌价中位数以上的，基本是不可能卖掉的。

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如果你问我当下是否是卖房的时机。

我的回答是肯定的。

而且 对于一定要卖房的客户，我们认为现在就应该一步降到位快速卖房。

现在房东普遍的情况是，先挂牌一个高价，然后等有客户来谈了再考虑降价。

策略上来讲，确实是这样没问题。

但是你真实的心里底价就需要要设低一些，要非常贴近一线成交价格。

如果你挂牌价高，心理底价也高，那是真的没意思了。

中介不会积极推你的房子，买家也直接过滤掉你的房子。

今年年初的时候，遇到过一个客户就是这样。

这个客户要卖一套陆家嘴的老大楼。

房子离世纪大道非常近，地理位置绝对没话说。

当时挂牌价要800多万，尽管小区曾经卖到过这个价格，但是当时的行情下确实很难。

不过房东并不这么想。

最开始有客户出价780万要买，意向度很高，他没同意。

坚持最低800万，不然免谈。

这个客户黄了，下一个遇到的出价客户只有720万。

这次房东愿意降价了，但是却要坚持750万底价，少一分不行。

就这样反反复复好几次。

结果就是每次都和买家有缘无分。

大半年折腾下来，这个房子最后成交价只有600多万。

贻误战机 跌掉了100多万 ， 真是让人感到可惜。

既然必须要降价卖房了，那就第一时间一次性降到位。

快刀斩乱麻反而损失最小。

现在卖房就是要把握住每个当下。

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其实有这样心态的房东真的不在少数。

尤其 新政之后一个月市场去化很好，房东心态就飘了。

这点和股市有点类似。

整体二手房市场和他的邻居卖房的速度都加快了，他会有种感受，他应该要再守一守价格。

但是守不守得住可不是凭感觉说的算。

在我们看来，很多房子在这一轮市场里面如果不卖的话。

再想卖掉的话，只能到明年3月份了。

因为传统的12月一直到明年2月春节前，天气冷本来客户就少。

如果房子本身还不太好的话，房东死守的价格只是“水中月、镜中花”。

房东有卖高价的权利，但是不要总想着赚到最后一个铜板。

这和“赌徒都要输光最后一个筹码才肯离开牌桌”是一个道理。

侥幸心理，都觉得自己是最幸运的那一个。

有时候，我感觉卖房就是在和人性作斗争。

贪婪是无底洞, 越陷越深难自拔。

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之所以会误判，也因为卖房市场的分化也很严重。

有些房子降价会引发哄抢，有些房子降价勉强能卖掉，也有些房子可能接盘侠都很难找。

如果说你的心态是无所谓的，只是想试探一下市场，那你可以等等。

如果说你的房子是真的很差。

比如老破大、老破小，又或者是远郊动迁房。

那你真的应该一次降到位争取快速成交。

对于这些类型的房子而言，可能未来接盘侠会越来越少。

因为经过几轮政策调整之后，上海限购放松的空间越来越少了。

未来能买这些“差”房子的客户，只能是还在被限购政策限制的。

政策一放松，能买的立马就买了。

但是现在外环外的限制就剩一年了，和不要购房资格也差不多了。

这就意味着增量客户没有那么多了。

尤其江浙那些想来上海买房的人，他们看中的是外环内的好房子，甚至是动辄几千万的豪宅。

所以 现在就是赛跑。

越是这种差房子越应该快速卖房，以差换好。

当然，我们对上海楼市后市的看法也没有那么悲观。

我们 认为接下来一段时间还是在低位反复磨底的过程。

价格在上上下下的震荡中逐渐走平。

市场继续像之前断崖式下跌的可能性比较小了。