本文描述了天河东地区楼市的现状，包括大量土拍和旧改导致的新盘开发、市场竞争激烈、产品同质化严重等问题。珠江花城作为天河东板块的老牌小区，虽然面临市场竞争，但依然表现良好。文章还提到了过江龙湖北联投和华润置地等开发商在天河东地区的市场表现以及吉山仓地块的发展情况。文章还关注了新旧黄埔板块之间的竞争和市场趋势。
作为天河东板块的老牌小区，珠江花城较早入驻且是大盘，享受到天河东进的利好最多，曾经成为天河东板块的“初代网红盘”。
文津府等项目的去化长期陷入低迷，为了去化，项目采取佣金大战等策略。同时，吉山仓地块也面临着激烈的竞争和合作开发的情况。
老黄埔板块已经上新多个项目，新盘待售房源超过广州楼市巅峰期，价格竞争激烈。同时，交通和江景资源也成为该区域的重要考量因素。
天河东，天河楼市金字塔的基座。
近两年的大量土拍和潜在的旧改，让这里成为了新盘修罗场。
市场的低迷和产品同质化竞争，又让天河东楼市去化艰难。
隔壁老黄埔旧改加速供应，房企们祭出价格战更是让人焦灼。
在联投文津府、华润天河润府开售之前，珠江花城已经是天河东板块成熟的小区了。
尽管开拓初期，行业内的人为珠江花城捏了一把汗，但后来的业绩证明：
珠江花城
由于入驻板块早且是大盘，珠江花城作为元老，吃到天河东进利好最多的项目。
那几年行情火热，很快购房者就把它买成了天河东板块的“初代网红盘”。
在天河小户型成交套数方面，珠江花城数度遥遥领先，价格也卖到6万+/平。
土拍刺激下和泛金融城概念的影响下，2023年珠江花城二手房成交价格一度逼近6万/平。
入场较晚的过江龙湖北联投碰上行业下行，一直没有办法突围，文津府成交长期陷入低迷，今年国庆以后才有所回暖。
为了去化，项目国庆期间开启佣金大战。一套房渠道成交的佣金，超过20万元，大户型逼近40万元。
文津府的高佣比例远超其他项目，这就是市场内卷。
珠实地产真正队友其实是华润置地。
天河润府营销中心
为了给南沙全民文化体育综合体项目“凑钱”，华润去年1月以底价45亿元拿下天河东的吉山仓一期地块。
开年2月，华润又联合珠实、广州城投、南沙交投，以底价36.45亿元拿下吉山仓二期地块。
10月底，华润以同样阵容，以底价16.05亿元拿下吉山仓三期地块。吉山仓地块“出嫁”成功，超80亿元“嫁妆”给南沙输送到位。
天河东最后的局面变成了：
央国企开发商合作做大蛋糕，陪着过江龙玩内卷。
虽然湖北联投也是央国企联合体，但最懂这一方水土，还是深耕板块多年的本土房企老炮。
联投文津府效果图
湖北联投进入市场的时机不对，2022年姗姗来迟，没有享受到最后一波楼市狂欢带来的溢价和快速去化。
总价300万-600万内，文津府、天河润府、珠江花城之间的厮杀非常激烈。
华润本身家大业大，并且今年之前，已经拿下荔湾白鹅潭悦府、番禺长隆万博悦府两个不错的高货值项目。
随着市场成交逐步回稳，通过多轮降价去化的天河东，新房价格也会慢慢稳定。
年末冲刺，文津府又拿出了几套“一口价”房源，探长仔细看了下：
最高一套总价优惠171万元，折后单价约5.7万/平。
文津府特价房源这几套房源，折后单价最低约5.3万/平。对比该项目中秋节推出的同样四房户型一口价房源，总价再次降低了46万元。
天河润府同样在年末推出了几套“一口价”房源，折后单价约4.5-5.2万/平。
清栋尾货81平北向小户型，总价365万元可以任选楼层。
天河润府小户型样板间
其他一口价房源，90平南向三房总价约420-446万元；115平四房约560-603万元；130平四房约650-730万元。
只要产品去化正常，华润会加速上架吉山仓地块其余改善户型产品，抢占市场客户。
2024年天河润府拿了3个预售证，可售房源488套。按网签数据，已售房源241套，去化率约49.4%。
天河润府效果图
文津府2023年拿了3个预售证，今年只拿了1个预售证，加起来可售房源312套，已网签40.4%，数据垫底。
元老盘珠江花城呢？
2023年至今，项目一共拿了4个预售证，可预售房源954套，已网签441套，去化率约46.2%。
考虑到网签数据具有滞后性，实际销售数据要好一些。
吉珠板块的厮杀程度，会在今年以后进入next level。而去化速度偏慢的文津府，将不得不忍痛降价促销。
一旦华润和珠实联合绞杀，文津府2025年的销售业绩将有起色。
最致命的是，紧挨着天河东板块吉珠片区的老黄埔，已经上新了中建海丝城、未来方洲、华润黄埔润府以及中交四航珠江春等项目。
新盘待售房源超过广州楼市巅峰期2020-2021年。
最新促销信息显示，老黄埔小户型单价已经降到2.9万/平起。3.1-3.5万/平，可选的房源极多。
抛开存量房，黄埔旧改新盘供应非常丰富且为新规户型，同时还有地铁优势。
天河东是著名的“地铁黑洞”，短期内没有地铁出行。这里的业主，要么楼巴或公交转地铁，要么自驾通勤。
交通是天河东吉珠片区三巨头的短板，买这里的业主必须面对广州地铁四期规划也到达不了家门口的现实。
另外，像珠江春还有南向一线江景资源。同样的价格，在天河东-老黄埔中间，改善买家的选择性会变多。
2025年的大盘相斗好戏即将揭幕，谁会是这场长跑冠军呢？
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