主要观点总结
文章主要描述了广州房地产市场的最新动态和趋势，包括土拍市场的成交情况、不同区域的地块特点、新盘供应情况以及市场人群分析。同时，文章还讨论了房地产市场的政策影响和市场预期。
关键观点总结
关键观点1: 广州土拍市场活跃，天河和白云区域成交地块较多。
近期广州土拍市场成交活跃，尤以天河和白云区域为甚。这些地块多被划分为未来的主城区，新盘供应集中在这些区域。
关键观点2: 不同区域地块特点各异，华景版块生物药厂地块最为优质。
广州不同区域的地块各有特点，其中华景版块的生物药厂地块被认为是最好的地块。此外，文章还介绍了其他区域的地块情况。
关键观点3: 土地财政吃紧，房地产市场正在调整。
由于房地产销售数据下滑，土地财政受到影响。相比2021年的销售高峰，今年的房地产销售额几乎腰斩。因此，政府不得不拿出优质地块变现。
关键观点4: 市场人群分析，三类人群是购房主力。
现在还在购房的人群主要分为三类：观望已久的刚需客户、全国的有钱人和改善性需求的人。文章对这些人群的特点进行了分析。
关键观点5: 房地产市场止跌回稳需要四个步骤，政策影响重要。
文章讨论了房地产市场止跌回稳的过程，以及政策对房地产市场的影响。政策希望实现稳就业、稳房价，以稳定消费和信心。
正文
蛰龙三冬卧，老鹤万里心——如今三冬将尽，老鹤方来。这几天广州土拍市场像赶着交作业般齐刷刷挂拍成交了很多地块，其中尤以天河跟白云为甚。今年广州的主城区把白云大部分都包围圈住，划分为未来的主城区，也就明白了为什么要拍那么多白云的地。至于天河嘛，老实说这两年虽然也拍了不少，但真正好位置的地块不多，更多的是开荒式的地块（往东或者往北面）。2025年的土拍市场，天河也不乏一些优质地块，由此可见：不过这里的等等党的机会，不是留给做好准备的人，而是留给准备好钱的人。金融城起步区，金融城东区，生物药厂（华景版块），世界大观四期，天河广东电视台（也是在奶厂附近），广氮低密，广棠片区（车陂附近），黄村三联路，天河佳信（龙洞附近），天河凤凰农工商（也是龙洞方向），天河建材上元岗。美林海岸，美林湖畔，华景版块各路次新网红，牛奶厂4个二手盘，天健上城以及阳华国花苑，中海康城，宝翠园，上元岗方向没有次新盘。华景新城，金融城，广氮，奶厂，龙洞，智慧城，天河客运站。无论是宜居属性还是区位能级，最好的地块莫过于位于华景版块的生物药厂。天河拍地虽多，但多数跨过了广园北，广园以南的地块其实并不多。方向要么太往东边，有黄埔化的嫌疑；要么太往北，有山卡拉的痕迹。至于金融城的地块，除了贩卖江景和金融城概之外，学位是硬伤。这一次，就看是哪个豪横的开发商拿下生物药厂地块，用多少钱拍下，以及到时候可能预估要开盘多少单价了。白云区拍地也不少，足足有10宗地，其中也不乏核心靓地：诸如白云新城萧岗地块，嘉禾望岗地块，颐和学校地块，金湖水库地块等等。也就是说，除了区域CBD白云新城之外，沿着地铁3号线以北及其周边，整个白云区都有零星供应。荔湾区有4宗地，广钢新城占据其一；番禺区只有三宗地，看了下，没有万博。至于海珠区，仅仅两宗地，一西一东，石岗路和琶洲中二区，是刚改和刚豪的产品定位。整体来看，2025年的新盘供应集中在天河跟白云，以刚改产品和改善产品为主，局部也将产生豪宅产品。这两年土地财政肉眼可见地下滑，因为房地产销售数据摆在那。相比2021年的销售高峰，今年的房地产销售额几乎腰斩，相当于土地出让金至少锐减3成到4成。因为土地财政吃紧，所以不得不把压箱底的好货拿出来，要变现。如果你是一个操盘手，你肯定不希望这个市场永远是一个100度的滚烫的水，但是同时你也不希望它是一个10度的冰水。最好的情况是，市场是一个五六十度，温温热热的感觉，这是最好的。现在的政策，是慢慢地覆盖扩张能够买到房子的人群，尽可能地降低大家买房的摩擦成本。预计广州12月份二手成交量可达1万2千套，与11月份二手持平；12月份一手成交量可达1万套，与10月份一手持平。第一个是观望了很久的刚需客户，他们持币看了很久了，迟早要买的，年轻的刚需们还是想买房的。第二类买房的是全国的有钱人，他们一般不瞎买，只盯着那几个顶级一线城市买，像深圳和上海。第三类是改善性需求的人，他们最大的问题是要卖掉老房子才能换新房子，问题是老房子可能不好卖，因为市场的流动性还没起来，仍在以价换量。预测是困难的——所有的新兴市场国家，第一次房地产大周期调整都是超调的。所谓超调就是，既有量的超级调整，也有价的超级调整。成交量上，2021年有18万亿，现在大概只有10万亿；价格上，已经跌去30%、40%甚至更多。第二个阶段是，房东们发现，只要挂低价就能成交，慢慢地低价盘就变少了。低价的筹码被吃掉之后，挂牌价格就会开始走高，这就到了第三阶段。根据之前行情的特征，价格一旦启动的话，它就是一段短暂猛烈的行情。这也就意味着，一旦房价下跌的预期存在，绝大多数的家庭的财富在减少，就会紧缩，消费就会下降。在卖方市场中，永远是最坚定、最着急、挂牌最低的人能成交。只有当买房的人数量超过卖房人的数量以后，才能真正的实现卖方市场卖方定价。-END-
我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
