我最近摊上个新活，同时兼顾公司的一个服务式公寓项目。
说起来吧，其实我一直对公寓兴致不大，源于当年刚入行做MT的时候留下的印象，觉得公寓市场小、发展慢，好多做了十几年的老法师也就一万多块钱薪水，而且也从没见过做公寓的能当上综合体项目总或者集团高管的，并不是一个多有前途的活儿。但现在看来，似乎是自己短视了。这个市场无疑与我当年所见已经不同。早些年，市场上本身存量就少，再加之不断会有东家将公寓歇业直接把物业散售套现，于是项目只有越来越少。但最近不然，先是有像嘉华这样的大佬不知为何在上海屯积住宅，做公寓运营（这点我着实不解，干嘛不直接散售套现？是因为钱太多需要另类投资？），然后又有大量的城市更新、长租公寓等等等等的同业态不同定位的产品大量问世。整个行业里本身为数不多的人才储备自然也是身价渐涨。
而从另一个角度讲，这些市场供应的增加，无一例外的是，并非是由需求driven的。在这个市场供应量不断增加的同时，传统市场的租户需求丝毫未减增长，反而不断受到冲击与挑战。
最传统上来说，服务式公寓的主力租户无疑是expat市场，外企外派员工。公家出钱的。市场跨度传统上大概从一万五一个月那种市区里的一房户型，开始到十几万的penthouse、别墅等等。曾经看过一个项目，上海中山公园，一共四百多套房子的项目记得近两百多套都是一房，一万五一套，全部住满日本人，统统都是企业外派的员工，蔚为壮观。而更高贵一点的外企CEO哦，自然住得更贵，曾几何时，市场上的高端项目大多是靠这些爷撑着的。但随着经济危机的到来（后来发现不是暂时性的危机而变成长期的新常态），爷们的预算越来越少……一个大外企的CEO前几年的租房预算可能有8万，然后现在可能只有6万，毫不奇怪。不少大老板跟着预算的削减不停搬家。而expat的人数也因为成本控制和政策环境的影响大幅地不断地减少。
那么面对市场不断增加的供应、不断减少的传统需求群体，谁来填补市场的空白？总还是有的啊。这就是我们的中国力量了。比较外资expat和国内客户这两个人群，外资expat的行为其实很好理解，而且渠道成熟，这么多年来被各路中介人马全面覆盖。而逐渐成为市场主力的国内客户，却犹如一个谜团：租赁动机诡异（什么样的人，付着远远比贷款分期更高的成本来租房子住），需求随机（市场上的渠道和业主对于内资客户的把握基本都是随机性的吧，瞎猫遇上死耗子，遇到了就是遇到了，并没办法成体系开发这些客户，没有办法说我今天想要找十个土豪就能找到十个土豪，而expat的account则透明易掌控得多）。
我尝试从一些个案表现归纳一些需求特征。
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一部分国内客人的需求当然是工作原因，或者是来回差旅。打比方，大本营在北京，但是因为业务或者项目原因，一段时间内，每月会有一整段时间在上海，住五星级酒店本就不便宜，不如租个公寓，还不用每次带很多行李。这种需求是非常合理的，其他一些则让人会有些意外。
