降息了！楼市呢？

今天（2月20日）早晨，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率（LPR）， 结果1年期LPR为4.05%，下调10个基点。 5年期LPR为4.75%，下调5个基点。

LPR是18家全国最有代表性的商业银行与最优质客户之间的贷款利率，MLF利率是央行与商业银行之间的贷款利率。 根据规定，LPR利率要参考MLF利率定，3天前，央行将1年期MLF从3.25%下调至3.15%（10个基点）。

所以最新的LPR利率下调不奇怪。 但有一点值得注意，1年期LPR下调10个点，而5年期才LPR下调5个点，有很强的政策含义。

5年期LPR利率被视为房贷基准利率 ，因为房贷利率期限比较长，绝大部分的银行房贷都会参考5年期LPR利率定价。所以，最新的LPR利率下调我有两大解读。

第一： 会降低购房人群的月供。

2019年12月28日，央行宣布正式出台存量贷款利率基准转换方案，也就是说自此之后，新申请的房贷还有正在还月供的房贷都会参考5年期LPR定价。 现在5年期LPR利率（新的房贷基准利率）下调意义非常大。意味着不管你是新买房的，还是原来已经买了房的，房贷利率都可以下调5个基点。 而在原来存量房贷（主要是2015年10月-2019年10月8日办理的房贷）是没有变化的，月供没有减少，因为之前主要是参考旧的房贷基准利率，而旧的基准利率那段时间内并没有变化。

我算了一下，贷款300万，期限20年，房贷利率是5%，那么月供是19789.67元。 如果房贷利率下调5个基点，那么月供可以少还73.77元。

这里需要指出，本次5年期LPR下调后，你还不会感觉到月供在减少，不是因为少还的金额不大，主要是因为新旧房贷基准利率还没有转化，根据央行2019年12月要求，新旧房贷转换的时间是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是说这段时间内银行会和你商量房贷利率转化事项，确定重定价日和重定价周期后才感受到月供变化。

第二： 央行不对称降息，维稳楼市意图明显。

1年期LPR利率被视为新普通贷款基准利率，5年期LPR利率被视为新房贷基准利率。 现如今新普通贷款基准利率下调10个基点，而新房贷基准利率才下调5个基点，说明高层有维稳楼市的意图， 不希望特殊时段里释放力挺楼市的政策预期。

当前的大背景是，新冠疫情发生，经济受到冲击，参考2003年的经验，很多人都预期为了稳定经济，货币政策会放松，地方的房地产政策也会松绑。 可以看到，近期西安、深圳、郑州等纷纷出台楼市利好政策，呵护楼市的意图也明显。

怎么理解这种现象？ 地方当然希望楼市松绑，可以减轻财政压力，但“房住不炒”总基调面前能做的事也有限。