近期公募REITs市场呈现出一派火热景象。
2月17日，国泰君安济南能源供热REIT在上交所正式上市，开盘即现30%幅度涨停的“盛况”，触达公募REITs上市首日的涨幅上限。这已是近一个月内第二只首日涨停的产品。不仅如此，公募REITs二级市场价格持续走高，多只产品创历史新高。业内人士认为，在政策大力支持与市场快速发展背景下，公募REITs市场规模有望继续扩大，市场活跃度与投资者参与度也将持续提升。
再现上市首日30%涨停
2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市，开盘便大涨30%，截至收盘，依旧稳封涨停板。这是近一个月内第二只上市首日即涨停的公募REITs。1月24日，易方达华威市场REIT上市，第一天就大涨30%，全天封住涨停。
再往前追溯，距离公募REITs市场出现上市首日即涨停，已过去两年多时间。
2022年10月10日，华夏合肥高新REIT上市，上市首日即上涨30%并封涨停。早在2021年12月17日，建信中关村REIT上市，其成为市场首只上市涨停的公募REITs产品。此外，华夏北京保障房中心REIT、红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT也于2022年8月31日上市时集体涨停。
资金对公募REITs产品的追捧，离不开其底层资产的良好运营。据悉，国泰君安济南能源供热REIT是全国首单市政基础设施公募REIT，也是首单供热基础设施公募REIT。其底层资产为济南热力集团持有的232段优质供热管网资产，管网覆盖面积达3700.2万平方米，服务37.45万户用户，服务区域集中在济南核心功能区，区域经济发展良好、常住人口持续增加，资产运营较为成熟稳定。
据此前国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告，其公众认购倍数达813倍，刷新了当时公募REITs认购倍数的历史新高。国泰君安资管表示，该项目是民生保障与金融创新融合的重要实践，在盘活市政基础设施资产、保障居民生活质量、提升城市服务功能等方面形成了良好的示范效应。
公募REITs二级市场表现亮眼
近段时间以来，公募REITs二级市场价格持续走高。
Choice数据显示，截至2月17日午市收盘，中证REITs全收益指数今年以来的涨幅接近10%，多只REITs产品上涨超过20%。其中，华夏深国际REIT、中航京能光伏REIT、中金山东高速REIT、易方达深高速REIT、易方达华威市场REIT等多只产品的二级市场价格于2月17日创历史新高。
截至2月14日收盘，全市场60只已上市公募REITs总市值达1757.91亿元。中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等8只产品的市值超50亿元。其中，平安宁波交投REIT和华夏华润商业REIT的市值均超90亿元。
对于公募REITs市场的走强，国海证券分析师靳毅表示，高收益资产难觅，公募REITs相对稳定的分红派息能力，以及相对高弹性的资本利得空间特征凸显，成为市场关注的又一重要投资品种，投资性价比提升。他认为，当前一级市场打新策略仍然可行，但重在择时。长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，二级市场配置性价比也将逐步提高。
中金公司固定收益团队表示，本轮行情起始于2024年12月，机构的配置需求及趋势交易是主要驱动因素，催化资金对优质高息资产的增配。进入2025年后，机构对于公募REITs资产的配置需求确有边际提升，近期市场持续上行积累的赚钱效应也吸引了趋势交易资金入场，在当前市场流动性尚不充足的情况下，进一步推动了市场整体估值的提升。
市场活跃度有望进一步提升
2月7日，中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs）。同时，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。
中金基金表示，伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，公募REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，随着更多类型资产入市，公募REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。
“若以2024年7月常态化发行之后的节奏测算，2024年7月至12月公募REITs共计发行21只，发行总额409亿元，单只发行规模接近20亿元，以月均发行4只测算，2025年公募REITs上市发行规模或达960亿元。”靳毅称。
