本文主要介绍了南京的房价现状，包括新房和二手房的成交量以及价格变化。文章分析了南京房价下跌的原因，包括人口竞争力、经济增速放缓、产业中规中矩等问题。同时，文章也介绍了南京的经济发展状况，包括GDP增速、产业状况等。最后，文章指出南京是一座房价透支的城市，其房价远超城市本身的购买力和支撑力。
南京的房价在过去一年中出现了下跌趋势，无论是新房还是二手房。根据数据显示，南京的新房成交量以及价格都在下降，而二手房成交量虽然有所增长，但价格仍然呈现下跌趋势。
南京房价下跌的原因有多方面，包括人口竞争力中规中矩、经济增速放缓、产业中规中矩等。南京的人口增量不够显著，产业表现也中规中矩，无法支撑高房价。
南京作为江苏省的省会城市，经济发展综合实力可圈可点，尤其是在教育方面。但南京在头部强城中略显尴尬，其GDP增速、产业状况等相比其他一线城市有所不足。
南京虽然拥有多个千亿产业，但没有特别能打的产业。相比其他产业强城，南京的产业表现中规中矩。这也是南京无法支撑高房价的根本逻辑。
作者：余
飞
01
南京房价，去年跌了20%
在救市托底政策狂轰滥炸之下，南京2024年的二手房成交量，较前一年，有了轻微回升，但新房成交，依旧在下降。
数据显示，南京去年（截至12月27日）的新房成交量33982套，相比于2023年减少了1万多套，降幅23.5%。
二手房方面，根据我爱我家南京研究院披露的数据显示，去年全年二手住宅成交99409套，与前一年基本持平，略微增长。
来源：我爱我家南京研究院
而房价，则仍在下跌，无论是国家统计局的数据，还是机构的数据，都在佐证。
2024年11月份南京新房同比下跌了7.6%，二手房价格同比下跌7.4%。
我爱我家南京研究院披露，
南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。
2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。
其二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。
过去两年，南京下辖的各区，房价全线下跌，都进入了深度调整周期。
其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水，去年年末均价相较于2022年5月份，跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。
此外，从房价变化可以看到，哪怕去年开启新一轮救市的四季度，南京房价依旧没能止跌，六合区的房价在去年四季度跌破了万元，玄武跌破了3万元。
02
南京房价为何跌幅如斯
逻辑并不复杂，既有大环境的客观因素，也有南京自身的主观因素。比如：
相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。
在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。
而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。
所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。
在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。
2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。
房地产
之于
经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。
也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。
经济疲软，房地产也不会不好受。
逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。
如果纯属以来房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。
本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。
南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中
并列倒数第四。
2024上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。
2024前三季度，南京增速依旧是4.4%，依旧跑输了全国大盘，增速依旧位列26个万亿GDP城市倒数第四位。
03
南京，一座房价透支的城市
