2021年资产配置与投资策略展望

超高度的视野，超开阔的心胸

超理性的分析，超常人的坚守

最后才能到达超额收益的彼岸

这是一个伟大的时代

要么跟上它的节奏

要么被它所吞噬

参加一年一度雪球嘉年华有感

——二小姐题记

昨天我吐槽融创高门槛的“萝卜蓄客”

很多热心粉丝给我建议

可以过桥垫资啊、可以先全款再反贷啊

谢谢大家，这些招数我都知道

破釜沉舟，当然能增加摇中的概率

但是值得么？

众所周知，今年的租赁市场非常难熬

二小姐手上，一堆空关的，一堆暴雷的，还有一堆勉勉强强把租客挽留下来，被迫降价几百块的。

虽然上海今年涨了，我的“虚拟身价”理论上竟然上升了，但今年实打实收到的租金确实下跌了。

没人能未卜先知，预知到十几年后上海的房价要暴涨，我也不能，我买房的初心是收租。 那时候，上海人口以每年50-100万的强势，净流入整整十年！ 那时候，浦东房价还没怎么涨，但租金暴涨，顶峰期租金年化收益可达到4%！我才买房收租的。

当然，事情发展到后来就变味了

收租太慢没耐心，再也没有人买房为了收租了，大家投资买房都是奔着买进卖出赚差价去的，“空关收益最大，谁在乎租金那点蝇头小利啊”！

这就像长租公寓的赛道，本来是二房东赚“租金差”的盈利本质，但大型资本介入后， 没人有耐心当二房东赚差价了，大品牌 试图依靠资本的力量，快速烧钱，快速规模化，最后资金链断裂，变成了P2P式收房；小品牌则干脆选择当个诈骗公司，注册那一天就注定了破产跑路的结局。

当我们忘记资产估值的初心之后，就会面临一个问题：大型资本对亏损企业不断输血和房屋买进卖出赚差价一样，都是不可永久持续的。如果该产品缺乏自身的造血能力，缺乏真正有效的现金流支撑，最终不可避免要崩盘。

P2P没了后续跟投人的输血，暴雷了

期间也是花团锦簇美股上市纳斯达克敲钟无限风光的，你不得不承认吧？

长租公寓没了大型资本烧钱，也暴雷了

期间也是花团锦簇美股上市纳斯达克敲钟无限风光的，你不得不承认吧？

我怕啊！

P2P和长租公寓二小姐都踩雷了

我怕啊！

那么房子呢？会不会也有可能变成砸在房东手里的砖头？毕竟，租金年化4%的好日子，一去不复返了。如果租金能达到4%，我们房东当然手里有粮心中不慌，二小姐破釜沉舟砸血本去摇号！可是，今天大城市里房子的租金低到几乎可以忽略不计了——1.5%！

正是因为租赁市场表现不佳，今年房子上涨大量依赖抵押经营贷的入市助推， 所以整个2020年我对“投资房产”兴趣不大。

经营贷资金并不是源源不竭的，一个真正现金流没有实现增长的资产，短期可能花团锦簇，但最终会原形毕露。

所以二小姐为什么久摇不中？

因为我没那么破釜沉舟

自从六月份为了摇三湘，股市短期踏空100万后， 我对“清仓1000万股票并去过桥垫资500万，凑足1500万浪费半个月时间去摇个号 ”这件事就十分谨慎了，利息成本和机会成本都很高昂啊！

租赁市场不反弹，租金不反弹

讲真的， 我对新买入房产真的没有破釜沉舟的动力！

大家这么快就忘记了熊市里的房子？

那是挂出去没人看房的节奏啊！

模糊的正确好过精确的错误

展望2021年的资产配置与投资策略

二小姐依然和2020年初的策略保持一致

2021年，股市的表现会优于楼市

沪深300指数是准确反映中国经济的晴雨表

只要你押注中国，坚信国祚绵长、国运永昌， 那么沪深300指数是一支底部注定不断被抬高的指数！

看下图，沪深300的PB估值

数据来源：WIND

绿色线是机会值， 在这个区间定投股市，你基本上立于不败之地了，最近的一次机会是2019年1月份和2020年3月份，我抓住了一次；

灰色线是中位数， 在这个区间定投股市，你能赚到社会的平均报酬率。整个2020年定投股市，基本上都落于这个区间；

虽然股市已经连涨两年，但从 沪深300的PB估值 来看，现在进入股市依然还有不错的机会，这也是二小姐坚持来年继续看好股市的原因。

红色线是危险值， 在这个区间定投股市，你肯定会被套牢一段时间，典型的高位接盘。但只要你拿的是二小姐推荐的ETF18罗汉指数基金类型的，无论宽基还是窄基，只要持有时间够长，到今天你一定解套，这个结局的底层逻辑是“ 沪深300指数 是一支底部注定不断被抬 高的指数！ ”

但你高位接盘个股的话，可能就永无解套之日了。原因我在 《 押注中国，坚持长期年化收益超20%！ 》 里详细分析过了，A股4000只股票，有一些股票已经被市场抛弃了，它不会跟沪深300一样走出虽然中间有波折，但底部注定被不断抬高的曲线，它永世不得翻身了。我们要有身为小韭菜的自知之明。

11月，全球制造业PMI创出 过去33个月以来的新高， 中国制造业PMI甚至创了十年以来的新高。 （说人话：全球经济全面复苏，其中复苏最强劲的 当然是 疫情控制最好的中国。 ）

如果疫情在目前的情况下没有继续恶化， 那么2020-2022这个周期里中国经济都会保持绝对的高速增长 ，股市连涨两年仅仅才是一个开始而已！这就是二小姐对股市未来两年的宏观判断。

楼市方面，因为经营贷资金的流入，短期可能撑高部分区域的楼市，但这种花团锦簇有如当年纳斯达克敲钟的长租公寓和P2P，没办法变成长期利好。想要扭转这一趋势，唯有靠“租金上涨”。

2015年大行情爆发之前

上海楼市的租金狂涨

少则20%，多则50%

那一年毕业生的哀嚎我记忆犹新

而今天， 房价涨，租金跌

中国的楼市正在渐渐失去投资价值

盈亏同源

包租婆二小姐当年本来就是为了收租买楼的，那么今天，假如租金跌而房价反升，是我能力不够，看不懂，活该赚不到钱，我没有怨言。

2020年，二小姐搬了800万进入股市，并且身体力行，把股指期货账户都考出来了。如今账户滚到1000万了，今年准备再追加一部分资金进入股市，同时坚持在不牺牲巨大机会成本的前提下摇号打新。

来年开春，如果上海的租金实打实涨了， 那才是我破釜沉舟不计一切代价去把上海的最后一套房子买了的时候。

买房有四大金刚， 股市我也用亲身的经历为大家总结出合适的产品

零钱闲钱，买场内ETF

机动灵活费率低，几百块就可以买，随时可以赎回

ETF有几百个，千万不能乱买，二小姐筛选了18罗汉供大家参考， 公众号对话框输入： ETF； 近期推荐定投的是

深100E TF(代码159901)

中概互联ETF(代码513050）

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