一、案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。
案例一：
《谢辉能、王福江再审审查与审判监督民事裁定书》【山东省高级人民法院（2017）最高法民申259号】，本院认为，关于厦门中院责令谢辉能、王福江腾空、迁出讼争房产是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢辉能、王福江虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢辉能、王福江腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。谢辉能、王福江关于厦门中院对讼争房产进行强制交付缺乏依据的再审申请主张亦不能成立。
案例二：
《李丹与中信银行股份有限公司重庆分行案外人执行异议之诉二审民事判决书》【重庆市高级人民法院（2017）渝民终371号】，本院认为，本案的争议焦点是：李丹对位于重庆市南岸区腾龙大道23号附29号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
李丹上诉主张对案涉房屋享有租赁权足以排除执行的上诉理由不能成立。事实和理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。就本案而言，2014年2月17日，申请执行人中信银行重庆分行与陈凯就案涉房屋办理了抵押登记手续。虽然李丹与陈凯签订的《房屋租赁合同》落款时间为2014年1月9日，但是出租人陈凯于2014年1月12日向中信银行重庆分行出具关于案涉房屋《无出租申明》，两者存在矛盾，无法确定《房屋租赁合同》的真实性。其次，李丹举示了2014年1月至2015年12月案涉房屋的物管收费收据，缴纳金额为14743.44元，但是该收据系李丹于2015年12月10日一次性刷卡缴纳物业管理费形成的，与日常定期按年月缴纳物业管理费的习惯不符，无法得出李丹自2014年1月起实际占有使用案涉房屋的结论。最后，中海物业国际社区江御客服中心出具的《情况说明》源自离职人员的转述，属于传来证据，且中海物业公司出具的物管收费收据标注2014年1月至2015年12月间案涉房屋为空置房，与《情况说明》载明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事实相左，故对该组证据，本院不予采信。综上，李丹举示的证据不足以证明在抵押权设立之前与陈凯就案涉房屋形成了租赁关系，不能对抗中信银行重庆分行与陈凯之间已办理登记的抵押权。
二、执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人要求继续享有优先承租权，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议，执行法院应予受理审查。
案例三：
《苏良荣、湖北三峡农村商业银行股份有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【湖北省高级人民法院（2018）鄂执复87号】，本院认为，结合复议申请人的复议理由和请求，本案焦点问题为，执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人对腾退行为提出异议应否受理的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案宜昌中院对案涉房产拍卖后，苏良荣以承租人身份要求继续享有优先承租权，请求保护其租赁房屋内的私人财产，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议。根据上述法律规定，人民法院应当受理并依法予以审查。宜昌中院对苏良荣的异议不予受理的处理不当，本院依法予以纠正。
三、债务人签订最高额抵押并借新还旧的，抵押权设立的节点，为新债权成立后抵押变更登记的时间节点，不得对抗变更登记之前成立的租赁权。
案例四：
《温州市凯朗眼镜有限公司、中信银行股份有限公司温州分行、温州市意凯迪光学有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书》【浙江省高级人民法院（2017）浙民终706号】，本院认为，二审的争议焦点是中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权能否对抗2015年1月23日抵押变更登记之前依法成立的租赁关系，以及薛敏与意凯迪公司之间、凯朗公司与薛敏及意凯迪公司之间是否在2015年1月23日之前已经成立了厂房租赁关系。
（一）中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权能否对抗2015年1月23日抵押变更登记之前依法成立的租赁权。
抵押权作为担保物权，是为担保主债权实现而存在的从权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百七十七条之规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立；主债权消灭，抵押权消灭。2010年1月25日，中信银行温州分行与意凯迪公司签订《最高额抵押合同》，约定意凯迪公司将其坐落于温州市创荣路209号的厂房作为抵押物，担保债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元，并于2010年1月27日、2月3日分别办理了房产和土地使用权抵押登记手续；2015年1月21日，双方签订补充协议，约定将担保债权期间变更为2010年1月25日至2017年1月25日，担保债权最高额变更为6000万元，并于同年1月23日办理了房产抵押变更登记手续。因此，在2015年1月23日抵押变更登记之前，中信银行温州分行已经登记公示的抵押权的主债权期间为2010年1月25日至2015年1月25日，担保债权最高额为5038万元；2015年1月23日抵押变更登记之后，中信银行温州分行所享有的抵押权的主债权期间才延至2017年1月25日，担保债权最高额才变更为6000万元。二审庭审中，中信银行温州分行确认案涉主债权发生于2015年9月30日，金额为5565万元，之前2010年1月25日发生的5038万元主债权与2015年1月23日发生的5195万元主债权因以新贷还旧贷均已清偿。因此，中信银行温州分行现对案涉厂房和土地所享有的抵押权系于2015年1月23日变更登记后才生效，原审认为可以对抗2015年1月23日变更登记之前成立的租赁权，适用法律不当。
（二）薛敏与意凯迪公司之间、凯朗公司与薛敏及意凯迪公司之间是否在2015年1月23日之前已经成立了厂房租赁关系。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。前述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。
