来源：90度地产（dc90du）、中国证券报（xhszzb）、互融财富汇（hurongcfh）、凤凰房产（houseifeng）
又到新一学年的开学季！每年的这个时候，一批批家长把孩子送进学校大门的同时，也在聊着一个万年不变的老问题：学区房。
年初，教育局推出的《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》，曾引发一股全面讨论的热潮。尤其是中小学实行“就近入学”政策，100%的小学实现划片就近入学，95%的中学实现划片入学。
这条政策看起来又把“身居高位”的学区房“推”了上去。但紧接着，教育局又在此基础上实行了多校划片（随机摇号、派位），并对择校热点区开展专项调查。也就是说，你去年买的房子，可能在去年对应A小学，但今年“多校划片”后，不知道孩子要去哪个小学了。
近日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布北京主要城区大数据房价指数显示，北京各区房价交替下挫，重要学区近三个月总体领跌。专家分析认为，这表明北京学区房正在退热。
记者在调研中发现，近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近，有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米，现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房，每平方米下跌了10%。”比如，对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米，8月均价则降至166051元/平方米。
北京学区房价格地图
中国社会科学院财经战略研究院邹琳华分析称，近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位，表明在多校划片、强调实际居住等政策及租购房同权预期的作用下，学区房正在退热。
同时，需要注意的是，在上一轮房价上涨期间，北京二手房价格实际涨幅普遍高达100%，学区房总价更是动辄上千万，均价一两万的下跌，仍旧杯水车薪，对于不少家庭而言，往往需要拼尽全家之力来供一套房。
北京学区房关注人群地理分布热力
从图可以看出，关注学区房的人群主要分布于北京三环到五环之间，表明这些区域优质学校较少，而居住在名校扎堆的二环以内及海淀区的人群，显然大多数并不太关心学区房。
热力图揭示出一个残酷的现实——优质教育资源的供给与需求不平衡。近年来，北京市各区加大了教育投入力度，并通过实行多校划片、完善租购同权等政策，来化解教育资源的不均衡问题。
朝阳区是热力图中较热的区域。该区虽然已经做出了很大努力，学位供给也相对充足，但由于传统名校分布较少，所以想通过买学区房给孩子换到一张名校“通行证”的家长不在少数。
优质教育资源分布不均衡主要是历史发展原因造成的，名校的培育也不可能在短时间内一蹴而就，因此，学区房的概念在短时期内也不会轻易消失。
某研究中心统计数据显示，截至8月30日，北京二手房8月成交量为7289套，预计8月合计成交7600套，连续3个月成交量低于万套。此前亚豪机构数据显示，今年3月成交量曾高达近2.6万套。
有购房者向记者表示：“前期房价过高，不敢‘出手’。现在市场平稳了，大家不那么躁动了，又开始犹豫房价会不会更低，不想这么快‘出手’。更何况，在多校划片政策下，我们花了大价钱也并不一定能上理想的学校。”
有房产中介表示：“房屋交易数量从五六月开始逐渐减少，到七八月越来越少。”
从房价来看，北京房价在四季度将继续下降，但降幅会逐步放缓直至趋于稳定。此次降价，既与北京市的限购政策有关，也与逐步推行的租售同权政策有关。
“政府会保持政策的连续性。从市场数据来看，有必要继续维持现有的调控政策不放松，种种迹象表明，后续调控政策会保持稳定。”在严厉的楼市调控政策和日益趋紧的金融环境下，未来半年内房价难以出现明显反弹。
要让学区房价格高企的局面彻底消失，则需要在治标的同时治本。扬汤止沸不若釜底抽薪，学区房的存在，归根结蒂还是因为教育资源分配不均。
近几个月以来，倡导租购同权以及租售并举的政策不断出台，对平抑房价以及打击“炒房”有明显抑制作用。日前住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。
各省市租赁新政推进情况：
上海
接连推出只租不售地块；
合肥
提出建立购租并举的住房制度，鼓励住房租赁消费；
杭州
支持个人闲置房源改造，强调租购同权；
南京
提出要研究建立承租人权利清单；
济南
提出取消投资纳税、购买房屋等落户限制等。
赖勤认为，从长期来看，租购同权体现了政府大力发展和完善住房租赁市场的决心，有助于让房价回归正常。随着教育制度的改革和教育资源的增长，学区房将逐渐淡化学区概念，房价会趋于合理。
中国社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室研究员邹琳华表示，由于租售比过高，民营租赁企业很难盈利，需要政府组建国企介入该市场，并辅以相应的长期融资手段支持房屋租赁国企的发展。比如，发展以租赁房产为抵押的长期融资债券及其二级市场等。由于出租的投资回报期较长，政府会相对深度介入，并承担相应的社会责任。
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