周二市场说｜当楼盘不再一销而空，市场将走向何方？

丁祖昱评楼市 · 公众号 · 房地产 · 2017-07-11 07:28

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7月10日早间，万达商业、融创中国发布联合公告，双方签订了十三个文化旅游城项目及七十六个酒店转让协议。交易对价方面，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元收购七十六个酒店，两项合计对价631.7亿元。

点评：石破天惊

7月9日，碧桂园发布截至 2017年6月30日止六个月未经审核营运数据：前六个月碧桂园共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元；合同销售建筑面积约3226万平方米，分别同比增长131%和106%。

点评：稳居第一
国家统计局于 7月10日发布2017年6月份全国居民消费价格指数（CPI），数据显示，6月份CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%。其中，上半年全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。

点评：物价稳定
6月房贷市场报告显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%；6月份全国仍有11家银行提供9折优惠利率，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05-1.2倍不等。

点评：成本提升

时间已经到了2017年7月，6月各家房企业绩高歌猛进，月销售额屡创新高，比如恒大单月680亿、万科491亿、碧桂园446.9亿、保利381亿。大家都在6月拿预售证开盘，一改1-5月供应不足的颓势，市场成交量出现了突破。

随着供应的增加，大多新开盘仍然取得了开门红的成果，一方面是因为当前限价政策，不少购房者心理预期依旧看多；另一方面是很多楼盘蓄水很久，开盘之日客户积累早已完成。但在月末月初的时候，也出现了少部分区域一些项目开盘未达预期的情况，给一路火爆的市场带来了一丝“不和谐”。

据不完全统计，6月末7月初15城新开的43个项目中，开盘当日去化率在40%-60%的有7个，去化率在40%以下的有15个。其中不仅出现了一些去化一般（40%-60%）的项目，还出现了更多去化较差的（低于40%）的项目。

这些去化不理想的项目主要有以下几类：

第一类是北京、上海、深圳等一线城市的远郊项目， 以深圳最近开盘项目为例，绝大部分开盘去化都低于20%以下。这些项目大多数是最近一两年拿的地，之前由于地价原因，这些远郊楼盘的成本价格已经达到了较高位置，即便是在政府限价的情况下，目前售价也比周边商品房上了一个台阶，而且项目周边没有其他类似价格商品房背书，市场接受度不高。因此这些去年拿地的企业，在今年推出产品之时，就遇到了市场的尴尬，相信接下来这类情况会越来越多。

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