坐标，上海宝山，原本租给高素质高学历的IT，素质高，房租准时到位，从不惹麻烦，现在人家竟然打算回老家发展了，租赁合同到期后就要搬走了，很舍不得他们，真郁闷，又要重新找租客，感觉好麻烦的，现在租赁市场好么，万一租不出去，我的贷款可怎么办，真焦虑。去周边问了一下房价，价格相对于去年最高点没涨没跌，但有价无市，真的诚心想卖出去，那至少要降价5%-8%左右才有人愿意接手，难道房产不行了？上海的人口流出去了？我们这些房东该怎么办呢？
集思录网友的回答
t0242
日本城市化历史经验：
1）城市化率低于70%且人均GDP低于2万美元，不会出现系统性崩盘危机，而拐点峰值通常在70%-80%之间；
2）工业化与城镇化快速发展的黄金时期（60-80年代初），城市化率增速约年均1%，六大主要城市房价年均增速20%，与北京近10年涨幅趋近；
3）人口与产业聚集超级核心城市，世界城市东京持续增长，区域性城市停滞和地方性城市衰退，政策引导资源均衡配置各类城市是无效的；
4）城市化率高于70%出现郊区化，因为大城市圈外的住宅区的开发，将大量市区人口转移到市郊，这一时期日本郊区化特征非常明显，1990年代“郊区化的终结”，重新“都心回归”；
5）超级核心城市跌得猛涨得快：首都圈1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点，平均价格最大跌幅达45%。但是租金保持稳定，2003年，日本房价又开始上涨，已较最低点上涨51.9%（以美元计价超过最高价，租金则提高了50%）。
6）日本的城市化进程：城市化率提高到2008年的最高峰86%，随后9年到现在又缓慢下降到75%，呈现反城镇化，年降速在1%以上，主要是退休老人从高租金的城市中心回流到农村（回祖籍地或农村地区的养老院）。
分析：中国对比日本大概处在第4阶段，郊区化的末期，为避免以后郊区的衰退（郊区化基本是买房，在“都心回归”阶段是这批人换房和租房回到都市中心），现在冻结购房资格，鼓励租房等估计是吸取了日本的一些经验教训，为避免过度郊区化以及空宅化，稳定都市中心区房价推出的措施。另外考虑到中国国情，城市化率参考的数值应该低10%左右，即日本70%出现郊区化，则中国60%出现郊区化，日本86%是城市化最高峰，中国则75%左右达到最高峰，这个高峰还差大概10-15年，这阶段租金会涨，房价基本涨不动了。
低姿态
房子出租跟经济情况联系非常密切。经济不好会导致1）房租下降；2）空置期变长（这个损失也很大）；3）租客素质下降，麻烦增加，管理成本提高。
还有人发帖说政府要让房租稳定上涨之类，这个是很难的。宏观经济如果不好，大部分时候政府是没办法的。不然全世界就没有这么多经济问题了。放水+铁公鸡房地产行的了一时行不了一世，而且弊端和累积的问题堆积成山，延缓病情加重病情。
kickasha
房价，就凭着上涨预期本身挺着。真到看租金的时候，就已经输了。你见过投资创业板的人，计算分红收益率吗？
大托拉斯
刚从魔都到帝都北漂，谈谈魔都房子为什么租不出去了，个人感受可能片面。在魔都时住在陆家嘴附近，合租的朋友基本上都从事的金融、IT工作，首先搞IT的好几个过了春节就北上帝都，搞金融基本上也陆续北上帝都。其中大部分是公司从上海搬到北京来的，这两个行业都是高度管制行业，与监管打交道多，监管部门又都在帝都，跑来跑去太烦了，就搬来帝都了。还有一些从事P2P、现货等灰色地带行业的，过了春节就基本上关门了，大部分人回老家了。二房东都叫混不下去了。本人江苏人，好多亲戚朋友在上海从事制造业，这两年向江浙转移的力度很大，其中大部分是公司、工厂搬迁，当然亲戚朋友也随公司搬到江浙了。
lr011
以北京来说。因为我做基建，建筑业国企，一样北京户籍的同事大部分是近郊远郊土著。
从我有意识以租金作为理财补充，断断续续调查过多套数的拆迁户。
一家4-5口（带老人）持有5套到11套都有。
还有纯粹城中村自盖房，20-80间16-22平米的。最多一个工作认识的同行家里有100间左右。西南四环外。现在不知道他家拆迁没有。
真心北京拆迁户，很多老人只要受过一些教育，宁可送钱也会让小孩有正经工作。
拆迁户现在北京政策，不能分那么多大产权了大部分能过5套全部是小产权了。就算分大产权，拿到产权本的周期也要2-3年。
普遍在周围配套没起来以前，近郊两室一厅维持在2500-3500左右一房1800-3000。
而拆迁户，一般从500-2000一间不等。现在北京整治拆墙打洞，清理外来人口。近郊五环内，加盖可能不特别大。
能盖起来都是以前。自盖房如果近五年内盖起来还好。五年外。技术手段不到，厕所厨房这些维护说心里话从技术手段是比较麻烦的。然后这些以出租房的为主的房东。受众非常明显。
拆迁家庭，以五环外上班，有车族为主。因为北京限号。现在大部分有车都是外地牌号。这些拆迁家庭的房屋一般出租都是文化层次普通一些的白领。和收入高的蓝领。比如俩个大专，普通大本，多年打拼在北京也买不起房子。
因为工作稍好的白领，例如各省有名一本，211,985这种学校毕业夫妻，特别有孩子。大人宁可多花点钱，也是不屑租拆迁户小区的。
城中村必须是要在地铁周围，公共交通周围1小时圈，有密集园区才好出租。现在以来京务工人员，有一定收入能力的普通技术工人，刚毕业大学生，北京做低层次小买卖的人士为主。
所以城区没祖荫，完全白手起家的房东。必须避开这些家庭的客户才好出租。
必须围绕高收入为主的5A写字楼群。必须周围开车方便，最多一个红绿灯，就要上快速路网。（三环，二环，四环各种高架路）坚持这点是为了保证5A写字楼群，辉煌寿命期长。
以投资为主购入公房，必须问分房原单位，首选中直机关央产房，之后以科研院所，事业单位，公务员小区为主。必须有正规物业和门禁。
虽然是老破小公房，坚持上述，购入不是学区，之后城市发展起来，周围小学被合并重点学区几率很大。就算购入当时只有一条地铁，之后也很容易被扩入另外一条地铁设立站点。
我家及亲戚是以租金为导向的普通房东。我家和姨娘表姐家都非专业投资客，投资房产以当做理财为主。
说下投资思路。
首先是租售比。购入时租售比不能低于3/100。就是200万的房子不能少于6万租金。低于这个就不要买了。这个是保证上行房事可以随行就市上涨的死限。
地铁必须可以走到。1KM内。最好是两条地铁甚至三条地铁的中间的地块。必须要能走到连锁中型超市。我念高中，大学时，我的表姐和姨娘，都是工薪族，会为了挑一套房可能会拎着菜走很多次。当时没有摩拜没有顺风车。
全部购买的是公房，老破小，次新刚需小户型盘。非常小的2室0厅，1室1厅（可以改成两室0厅），筒子楼改建一房等等。现在因为北京限购，钱出去越来越难，有人真闲的没处花，我看她们也有发展小产权的。
这种房子好处和坏处都很明显。 好处是占用资金不多，租金高，租客都是刚需租客。因为房子不大，再次装修翻修时，花销不大。一般都是卧室选择便宜地板，客厅选择朴素但结实的瓷砖。翻修翻地板就行了。瓷砖一般不用管，因为基本没厅。。
我家还没有。亲戚家有押宝到拆迁的很赚。
坏处是贷款年限短，比不上准新盘那样涨得快。出售，只在房市不好时容易出售。后来父母那代人岁数大，小孩都全职上班，全部交给中介打理。
因为都选择北京CBD周围，有些学校并立变成学区。周围办公区，比较容易出租。相对好租，包租，没有不收的。以出租来说，我觉得要做好自己投资定位。
我家及亲戚定位非常明显，收入比一般蓝领高些的白领（小情侣，小夫妻到手1.5-2万），没有小孩。
或者北漂小两口，带一个低年级小学生，家里在郊区（通州，大兴，昌平）自有住房，外地来老人一起住，老家住房出租补贴，只是带孩子市区上学。家里有男人，维修这些也不是特别事妈。 自己租，我觉得要避免租一个或者俩个小女孩。小男孩。。相对因为有学校，涨幅不是太多，带孩子普遍一租就是3年。能结婚，能有孩子，一般还是会维护干净一些。
另外还有一个省钱窍门，我家不是一层就是顶层。我跟外人不一样，我特别喜欢西房。简直能到偏爱。。。。0 -0 买来便宜啊。。但是出租少不了100块钱以100万比。买来100万可以少5-10万。。。
但这些只在1000万人口限购城市有借鉴。因为根本不存在特别大的卖盘。出租为主多套房东，是卖一套是少一套。。
希望各位房东，或有志向成为房东的JSL网友都能淘到心仪的房子，都能以自己智慧赢得小康生活。
dreamwords
房子确实不好租了，房租相比房价又太低。不过呢，多少总算是个现金流。
我头疼的地方是到底是否重新装修，房子租了几年明显变旧，重装修一下会比较好租出去，租金也能提高。不过，装修费用可就又相当于白租几年了。
或许，性价比最高的反而是毛坯房出租，租金大约是装修后房子的一半。
sfluo2020
坐标魔都，说说近况。
公司旗下有一家酒店式公寓管理公司 最近听同事说 这么多年 没碰到现在的情况 现在收房子 都是房东主动降价来提供房源 公司处于风险考虑 现在都是按照去年价格下浮一成 并且三年一签的方式收房子 去年想这样 绝无可能 三年合同必须说明每年至少涨幅5% 否则没人签字。
所住小区这么多年来 空的房源越来越多 居然出现了3房 2房一个价格（出租） 这种奇葩事件，而且房源很多。房价实心卖现在就得根据房屋总价降价幅度和上面楼主说的差不多。
个人对现状的理解 近些年 随着房价的上涨 在上海经营企业的压力越来越大 上海缺乏类似深圳的创新精神 不像深圳有腾讯这些大型科技公司 上海本质上大企业其实很少 这些年 上海也没什么核心的竞争力 随着房价的上涨 员工的收入水平 完全没有跟上房价的涨幅 而饮食 交通这些刚性的需求现在成本已经上去了 所以现在只能碾压 弱需求品种 也就是房租。。。
niuniu0513
过完春节很多外地人就没有回来。上海今年租金跌了10-20%。我4.1出租的三个月就被退了，现在降价10%。我今天租掉了。4.1租掉是12000，6月底客户违约，房子再挂出去，今天终于租掉了10500，付6押1，不给免租期。必须所有的中介全挂上，赶集58同城闲鱼也挂上，手机24小时不离身，很难说花开哪家。
崖边一枝花
坐标西安，交大附中隔壁，算是最好位置的新房，房东刚住了几年，孩子上幼儿园搬走了。110平，昨天刚签的租金2800元。附近再远点500多米楼盘大两室的大约便宜点有2500。感觉西安的租售比还是挺高的。
nirvana_jsl2
坐标合肥，两套房子这两天先后退租，一个是结婚买新房，一个是觉得房租贵（地铁口房子，2室租2300）。尴尬郁闷中。
qzyangzhou
其实现在上海的租赁行情，房东都是补贴租客的，真租不出去就别租了，空置不见得不好，一是麻烦省了，更主要的是如果有合适的买家出现变现方便，租金下调本身就是在自减身价，房价涨一涨，多少年的租金都回来了，所以不必担心。
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