小阳春似乎在酝酿，广州刚需可以上车了吗

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-26 20:48

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-正文-

这两年我做了太多咨询，接触过各种不同需求、行业、总价的刚需小伙伴。

我明白大家的纠结和焦虑心态，既担心市场还在下行，怕买了就站岗，又担心现在不买，市场可能又开始筑底反弹。

我对当下市场的判断是：

【政策端】

从23年开始，政策一直在放松，直到24年5月份的全面放开，解除限售条件，首付正式降低至1.5成，至于贷款按揭层面的放松，早就已经开始了。

再到9月底，上面出台了宏观层面的经济、财政刺激政策，提振市场信心，对房地产市场，官方首次表述了止跌回稳。

10月份，又一次降低LPR，降契税政策也在12月1日正式执行，交易成本再次降低。

从政策端来说，房地产相关的也差不多到头了，没有太多调整空间，现在的状态是：首付绝对低，按揭条件足够宽松，利率基点也持续突破历史新低。

【市场端】

看起来市场没有完全触底，看起来二手还比较难卖，但从微观层面来看，很多二手在去年底的一轮消化之后，年初又有抬头的趋势，或者你再想买去年的笋盘，好像有点难度。

从二手的成交价格来看，24年经历了全面下行，降价趋势从次核心版块蔓延到了珠江新城和琶洲，让泡沫又一次挤出。

至于很多郊区板块，价格差不多回到了16-17年间，20-21年那一波疯涨，彻底没有了水分。

当然了，也要看到当下的趋势，很多板块的二手似乎有触底的趋势，但要回到前两年的高位，目前来说不现实。

主要是现在户型新规的设计标准，还没有改回去，也就是说新盘标配100%甚至110%利用率，按照开发商和部分买家的算法，新盘110%，二手不足80%的得房率，加上楼龄差距、外立面差距，同样地段的新盘和二手的单价，估计要拉出30-40%以上的价差，才会显得二手有一定性价比。

举个例子，如果新盘卖6万，那些周边15-20年，户型过时的二手，3-4万单价才会有市场。

如果价格太贵，大家都去买新盘了，二手完全没人光顾，要么卖家继续降价打骨折，要么就继续熬，熬到市场起来。

虽然我对用一直提高利用率来稳定市场的操盘方法不太认同，但既然都形成了这个趋势，我个人的看法并不重要，还是交给市场去调节吧。

很多板块重回“新房比二手贵”的常态，这是一个明显信号，给了一些二手机会。

新盘在春节后也有部分涨价或者收回折扣，这里面机会是什么呢？面对可能到来的小阳春，所有开发商都在积极准备，抢客户。

根据我们观察到的情况来看：

许多开盘好几年但一直没卖完的旧规新盘，正在或者即将选择打折促销。

一些体量小的新盘反而实现了高周转，甚至有“抢房”的趋势出现，你买到的难度比较大。

很多板块的新盘价格虽然起不来，但位置也越来越偏，核心成熟位置供应在缩小。

至于那些地段本来就好，品质出色，配套成熟的改善盘，价格一直比较坚挺，要么折扣收回，要么真正开始小幅度涨价。

虽然对刚需来说这些改善盘太贵，但同一个板块，头部新盘还是会带动周边新盘二手的走向，改善市场热起来了，对刚需市场也有拉动作用。

【我的建议】