任志强又接受采访了：中国房地产应该借鉴德国模式

　　企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续?就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

　　中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?

　　任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40%-50%之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

　　相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21%左右，美国和英国都在35%左右，法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%，北京的租赁市场目前大约占20%，还大有潜力。

　　所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。

　　我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。

　　但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%，二线城市大约20%~30%就够了，三线城市有5%~10%就够了，再到下面几乎就不需要了。

　　租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。

　　中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看?

　　任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。

　　企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。

　　按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得?

　　国际惯例是，房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。

　　所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。

　　第二，租金高了谁会租，租给谁?现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁?以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁?另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。

　　目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。

　　中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续?

　　任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金)，也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。

　　REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。

　　2008年，政府工作报告正式提出房地产投资信托基金，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试，此后至今再无动静。

　　建立房地产投资信托基金，不是中央政府没想法，不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。

　　直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进房地产信托投资基金试点。

　　REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。

　　若没有REITs(房地产投资信托基金)，这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。

　　类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。

　　万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。

　　中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验?

　　任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。

　　德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40%，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是政府的，因此德国没有炒房的概念和空间。

　　此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。

　　杨红旭：2018年，中国房价将再度暴涨?

　　有网友问：任直强一直拿生命发声!现在又发表惊人言论，2018年中国房价将会暴涨!他一直是中国楼市自带热点的一个人，而且无论在什么样的背景下，任大炮都坚持看多，可以说是中国看多第一人。

　　但是前段时间万达出售多个酒店和文旅项目，潘石屹抛售上海SOHO物业，地产大亨已经做出提前退出房地产的准备了。其实更早之前香港地产大亨李嘉诚就已经开始抛售内地地产物业!马云也在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲时说到：“未来房子如葱，过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态，8年后中国最便宜的东西可能就是房子”。

　　就在各界大佬集体不看好房地产的背景下，任志强依然坚持己见，“固执”的认为房价还没有涨停，甚至抛出2018年楼市一定上涨的观点!并且进行了经典论证：

　　1、供应端：土地供应已经连续两年下滑;

　　2、需求端：一线城市人口继续飙升;

　　3、M2的高速增长，致使资金没有更好的地方储存;

　　4、政府调控压力，开发商谨慎拿地!

　　现在房价下跌!政府调控力度大!很多人认为不要买房，要租房! 我到底是该相信任大炮的现在就买房，还是再等等?到底应该在哪些一、二线城市买房增值空间大?内心很矛盾，为买房的事发愁，到底买还是不买?该怎么买?毕竟这关系到我一辈子的生活，麻烦您给仔细分析一下!谢谢。

　　任老师，也是我所尊敬的一位房地产老前辈。应该说，他对中国楼市的理解具有很强的系统性和全面性。而且，过去多年，他一直唱多中国楼市，也是被证明是对的。正由于此，在全国具有很大的影响力和美誉度。

　　然而，一个人，不管是什么人，包括任老，和老杨，不可能总是预测对市场，不可能精准到年份与价格波动的涨幅。不太可能在预测对十年之后，还能预测对另外一个十年。市场是动态变化的，影响市场变化因素也是变化。

　　关于“2018年中国房价将会暴涨”、“2018年楼市一定上涨”的观点，近期网上传得确实比较多，我不知道是不是任志强提出来的，还是别人有意歪曲他的讲话的语境与内容。

　　在此，我对事不对人，只针对这样的观点，聊聊个人的看法。

　　2018年，中国房价铁定不会暴涨，一二线大城市更不会暴涨。甚至，老杨更大胆一点预测：2018年一二线城市将以下跌为主。

　　以70城房价指数的总体为参照，我预计2018年多数月份，70城房价环比下跌，2018年12月同比2017年12月，大概率是下跌的!

　　主要原因：

　　1、调控政策年内不会松，7月下旬的政治局会议上已明确了，不宜奢望19大后会放开，估计2018年才可能渐松，但不会重新强刺激。

　　2、国内货币政策收紧，货币供应与社会利率趋紧，美欧货币从紧，逼迫国内难有实质放松。

　　3、2015年以来的本轮房价上涨，很多一二线城市和环都市圈中小城市，涨幅过大，史无前例，体力透支，市场需要一个调整、休息的过程。

　　你所列举的任志强看涨2018年的四点原因(我搞不清是否是老任所言)，我也评论一下。

　　1、供应端:土地供应已经连续两年下滑。

　　确实2015至2016年全国房企购地量下滑，但今年已经正增长了，而且按两部委要求，去化周期在12月以下的城市，今年须加大供地量。

　　2、需求端:一线城市人口继续飙升。

　　一线城市人口增速分化，京沪大幅放缓，甚至个别年份负增长(如2015年上海);广深增速还算可以，但也比前些年有所放缓。况且，人口因素不决定房价短期变化，但会影响中长期走势。

　　3、M2的高速增长，致使资金没有更好的地方储存 。

　　M2并没高速增长，反而是近两三个月增速跌破10%，历史罕见，货币并不存大家所想像的大放水，放水最厉害的是2008年四季度至2010年上半年。资金确实不愿进入实体经济，但并不意味着：在楼市连续高烧两年左右后，2018年仍愿继续涌入楼市。

　　4、政府调控压力，开发商谨慎拿地。

　　这一条有点乱，今年开发商拿地量超过去年。即便2018年开发商谨慎拿地，也并不影响2018年的房价变化。从拿地到卖房，从不拿地到少供应，存在一年至两年的滞后期。

　　关于你个人的买房，没讲清楚到底是为了自住，还是投资。

　　自住的话，在房价没有暴涨、政策没有严厉收紧的城市，当前就可以买。

　　如果是投资，当前绝大部分城市都不合适了，等到明年或后年再观察吧，届时仍要优选关注城市基本面较强的一线和强二线城市。