马光远：中国未来哪些城市的房子还值得投资？

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中国未来哪些城市的房子还值得投资？

☞ 文 |马光远

对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。 在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。 有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。

很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。

这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。 在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。 我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。 我更喜欢做波段的预测，这是最难的。 房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动： 2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整 ，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。

房地产作为最好投资品的时代结束 ，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和 “棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。

还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。 从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！

如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类：

第一类是绩优股 ，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州；

第二类是潜力股 ，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉；

第三类叫价值洼地 ，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。

从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势：