涨还是跌？

库存持续走低，跌破2万套，短期内想跌，难。

金融政策中性、其他政策抑制房地产，3-5年必然是又一个库存上升的过程，中期内想涨，也难。

启示是

• 急着1-2年结婚、小孩读书的刚性需求，想买抓紧买；毕竟，短期难降。

• 想通过房地产赚大钱的已经错过这一轮机会。毕竟，中期难涨。

• 绝对投资者来说未来一年或许是最好出货时间。短期难降、中期难涨，所以必然现在是最好的出货时间。

• 手握几百万，皮痒的也可以买。毕竟，长期杭州作为人口流入城市依然会大发展
  

短期看法，1-2年，降价或许不那么容易

房地产是商品，所以价格是由供应和需求决定的。

短期来看，当下杭州房地产情况是依然处于供不应求库存继续走低的情况，所以离降价还要有个缩量的过程。所以如果分分钟等降价的，真的还早。

现在库存不足2万套，想要价格松动，库存至少要回到6-8万套这个区间内。

中期看法，3-5年，涨价十分困难

那么是不是涨就一个字？应该买买买呢？我们从中长期，3-5年的时间维度去看这个事情，那么或许结论又是不一样的。

既然是看中长期，那么我们就要看影响供应和需求的因素——金融和政策。

金融不直接影响房地产，但是却是影响房地产的需求端。

• 低利率、高杠杆的话必然会增加买房需求

• 高利率、低杠杆必然会抑制需求

• 低利率、低杠杆则会使金融对需求端影响则是中性的。

• 而现在金融正处于低利率、低杠杆的环境下，所以金融对房地产是不刺激和不抑制。

低利率，历史最低，即使乘以1.1和1.2后也不算高。

低杠杆，二套6成（认房认贷），事实上在杭州大部分热点楼盘主动在降杠杆——热点楼盘全款的情况依然较为普遍。

所以低利率、低杠杆，双低下金融对房地产的刺激应该是中性的。

政策同样影响的是需求端，限购+社保或户口（限贷放入了金融里面了）等一系列政策明显是降低了需求端，使买房的人变少，所以对于房地产必然是抑制的，是利空。

所以我们看到的情况是，金融对房地产是中性的、政策对房地产是利空的，如果金融和政策维持不变那么需求端总体来说是被抑制的，所以房地产供应和需求中的需不会如以前这么旺盛。

说完了需我们再来看供，短期供应是跟不上的库存跌破了地平线了，而且这还包含了大量未签约的数据。

中期来看供应是不少的，每年的供应量在13-14万套左右，即使考虑15%的作为自持依然有11万套左右供应，这个供应量只有这3年房地产爆发的年限达到了，但是我们前面说了金融是中性、政策是利空所以未来想达到年成交量11万方可能有一定的难度，这就意味着中期看需难以抵消供应。

所以中期来看，又是一个库存上升的过程，想继续涨，超高回报难。

兄弟城市的启示，暗合短期难跌，中长期难涨

另外我之前写过看兄弟城市，被骂的狗血淋头。但是其实那篇的观点也是较为明显的。

领头羊北京、上海等城市二手房已跌，预示着房地产进入下行通道，所以是契合中期想涨难的这一观点。