本文分析了2025年广州楼市的走向，总结了三个关键点。包括回顾2024年广州卖地情况与楼市供应，政策与供应对楼市的影响，以及开发商信心和预期的重要性。同时，文章还详细描述了保利等开发商在广州的项目和销售情况，以及广州的购买力情况。
广州在2024年卖地49宗，总金额约772.64亿元。其中部分地块为安置房和保障房用地，预计真正的全新盘数量有限。
政策层面释放出推动房地产市场止跌回稳的信号，房价将趋于理性。供应方面，随着新盘数量减少，市场竞争可能趋于缓和，开发商更注重产品和地段。
开发商如保利和越秀的销售业绩是市场风向的重要指标。这些企业的战略和拿地策略也反映了市场的趋势。
第一点，回顾2024年，广州卖地49宗，金额约772亿。对比2022年、2023年，地块成交量有所增加，但卖地总金额却有所下滑。
要知道，这49宗地块中，还要刨掉6宗安置房用地、2宗保障房用地，6个已入市项目（保利雅郡、越秀观樾 | 天湖、招商林屿境、越秀云悦、越秀珑悦西关、越秀桂悦东晓）。也就是说，2025年真正的全新盘，预计只有约29个。政策层面，12月底的全国住房城乡建设工作会议，释放明确信号：持续用力推动房地产市场止跌回稳。
供应方面，随着新盘数量的减少，市场竞争或趋于缓和，开放商会更注重产品、地段，而非单纯的价格战。第三点，市场是商业行为的体现，绕不过一句话：顶部靠理智，底部靠信仰。简单来说，开发商的信心和预期，是楼市走向的关键点。
👉保利，流量金额540.2亿元，权益金额429.6亿元；👉越秀，流量金额528.6亿元，权益金额322.5亿元。两大巨头一骑绝尘，销售业绩是断档的。它们的一举一动，无疑都是市场风向的晴雨表。
特别是保利，2024年“小盘快跑”的战略，成效显著。当然，这也是基于当时市场需要刺激，量在价先，只有把量堆起来，才能推动价格趋稳。所以，国庆黄金周，随着政策到来，保利率先开启“保价计划”，推动市场良性发展。
比如，保利天瑞，23年5月开盘8万+/㎡，24年7、8月逼近9万/㎡。比如，保利燕语堂悦，开盘约5.7万/㎡，国庆后价格上调5%。也是从这一刻，保利开始了新的打法：以豪宅为主，专攻富人圈层。这个打法，2024年已有苗头，到了2025年就是明牌了。从广州土拍市场来看，今年卖地49宗，总金额约772.64亿元，保利拿地7宗、拿地总额约253.77亿元，都是榜一。从全国土拍市场来看，2024年，保利发展在全国拿地583亿元。（数据来源：中指研究院）
也就是说，保利在广州土拍市场的投入，占整个集团拿地资金的近一半。
豪掷亿金，答案很明显了：接下来，保利是要豪赌广州的。二来，看一下，明年保利在广州的项目，都是核心地段的豪宅。
先看图：
发现规律了吗？这些项目，围绕着珠江-城市新中轴的十字轴。镶金地段，豪宅没跑了。
另外，楼市的轮动效应有两个特征，第一，中心区域先启动，第二，豪宅改善盘先启动。
你再看回这个图，是不是正好印证这两点？
此外，保利的目的，不是单纯地开发项目，而是要开发核心区域，是要造城的。
👉保利天瑞
位于天河核心汇景板块，目前在售建面约107-268㎡全南向四房。小高层板楼设计、约2.9容积率、大花园社区、新中式设计，对珠金琶的优质买家，吸引力很大。
据中指院数据，保利天瑞以474套成交量、约63.24亿元的成交金额，稳坐2024年天河区销冠宝座。（数据截止2024年12月29日）👉保利华创·都荟天珺
这是珠城东2024年仅有的新盘，地段上就已经是王炸。而且，旁边就是SKP选址所在地——跑马场。
项目主推建面约157-257㎡四房产品，珠城东+金融城+SKP+保利，含金量很高。
👉 保利珠江天悦
保利在广州的第二座天悦，规格、定调、配置，都是拉满的。
再加上，白鹅潭CBD+后航道江景+广州首个内港湾码头，一跃成为白鹅潭的抢手香饽饽！
项目首开卖爆后，加推就涨价了。目前主推建面约131-290㎡望江大平层。
金融城西区+珠城东+南向一线江景+实用率130%+低容积率，妥妥的第4代顶豪！
并且，这宗地块，可能会是保利全新系列的豪宅作品，甚至高于天字系。
未来，是要接棒侨鑫汇悦台的。
所以，市场预期很高。
一方面，二者连片发展，而保利又擅长做大盘，做城市更新，如此一来，金融金融城西区的界面改造，将会提速；另一方面，绢麻厂的素质，其实也很漂亮，二线江景+珠城东+金融城西＋二线江景+125%使用率，业内预测，这里会与面粉厂做差异化产品。2024年底，冼村一栋五层房屋开拆，“钉子户”拆了👇
@广州天河发布
作为珠城核心1平方公里仅剩的王牌，保利冼村，含金量不言而喻。大家可以参考下凯旋新世界，广粤观邸出来后，两周就卖了18亿。大家记住一句话，顶级地段的顶级豪宅，市场关心的，不是价格，不是货量，而是担心出手慢了，导致买不到。另外，关于保利琶洲南三地块，这里很可能成为，又一个保利区域开发的标杆。
一方面，保利对琶洲，太熟悉了，其知道怎么做，才是区域迭代的更优解；另一方面，琶洲南三地块，资源倾斜很丰富。
琶洲南区+11号线琶洲站+大围公园+北望会展中心+2.5容积率，再加上官方开绿灯，可塑性很高。
最后，保利鱼珠港，这个项目目前信息不多，但作为总部聚集区，相信级别不会低。
鱼珠CBD核心+南向江景+三溪地铁站，汇聚了地段、景观、交通三大优势，足够抢眼。
期待这些豪宅盘今年的表现。
另外，可能有人会好奇：保利做这么多豪宅项目，广州的购买力够吗？
1）根据《2024胡润全球富豪榜》，北京、上海、香港、深圳、广州，是拥有高净值家庭最多的城市，其中广州拥有7.26万户千万元净资产“高净值”家庭。
2）据中指院数据，2024年，广州新房成交金额约2856.61亿元，其中千万豪宅成交金额约754.47亿元，占比26.41%。
3）广州产业正在蓬勃发展，例如希音等跨境电商。富豪群体将持续壮大，为豪宅市场提供购买力支撑。再加上，M2货币超发，要找口子宣泄，而房地产还是主要的蓄水池。
以上。
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