主要观点总结
本文总结了上半年中国房地产市场的表现以及房企的最新动向。研究显示，市场仍处于弱势整理阶段，房企通过积极营销等方式去化库存。市场呈现明显分化，央国企和部分境外优质民企表现出较强抗周期韧性。517新政对市场的刺激作用明显，一线城市的二手房成交量创下阶段性新高。同时，房企在持续压降负债规模，提高抗风险能力。持有型物业成为重要引擎，随着新房销量缩减，经营性房地产的稳健性受到关注。总体上看，随着政策利好的叠加，预计本轮楼市调整周期已接近尾声。
关键观点总结
关键观点1: 中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段，房企积极营销去化库存。
据克尔瑞最新研究显示，上半年中国房地产市场处于弱复苏状态，房企通过积极营销、释放优惠等方式达成去化目的。市场呈现明显分化，其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。
关键观点2: 517新政对市场的刺激作用明显，一线城市的二手房成交量创下阶段性新高。
据券商中国报道，“517新政”后，北上广深等一线城市的二手房成交量都出现显著增长，其中深圳二手房单月成交套数创下38个月以来的新高。
关键观点3: 房企持续压降负债规模，提高抗风险能力。
广发证券统计显示，房地产行业整体表现为缩表，头部房企持续压降负债规模。例如保利发展、中海地产、滨江集团、龙湖集团等房企的负债规模均有所下降，同时资产负债率也有所降低。
关键观点4: 持有型物业成为房企的重要引擎。
随着新房销量的缩减，持有型物业的稳定性受到关注。龙头企业如龙湖集团、新城控股等都在增加持有型物业的比重，以产生更多的租金收入，提高公司的抗风险能力。
关键观点5: 市场预计楼市调整周期已接近尾声。
随着政策利好的持续叠加，市场分析认为楼市调整周期已接近尾声，正处于筑底阶段。预计后续市场将探底回升，行业前景值得期待。
正文
上半年中国
楼市究竟表现如何？房企又有哪些最新动向？
据克尔瑞最新研究显示，上半年，
中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段
。房企通过积极营销，释放优惠等多种方式达成去化目的。房企之间，市场表现也出现明显分化，其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。
据克尔瑞研究报告显示，一季度，新房市场供应和成交双双处于低位，进入二季度之后，市场仍然处于低位震荡，前5月累计同比降44%，降幅相较于一季度收窄8个百分点，延续弱复苏走势。
从房企来看，今年1-5月有近90%的百强房企累计业绩同比减少。分梯队来看，企业格局分化加剧，其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。
值得注意的是，517新政对于市场的刺激作用比较明显。据券商中国报道，“517新政”以后，北上广深等一线城市的二手房成交量都创下阶段性新高，其中深圳二手房单月成交套数创下38个月以来的新高。企业方面，6月份百强房企销售额虽然同比下降19.55%，但是
环比增长了26.05%，
多家龙头企业业绩也同比实现10%以上的增长，企业基本面改善曙光渐明。
对于头部房企而言，持续提升经营的稳健性，降低资产负债水平，优化现金流等，都属于积极、稳健、务实的操作。
据广发证券统计，2023年房地产A+H股板块总资产规模18.7万亿元，同比-7.1%；板块总负债规模14.6万亿元，同比-7.5%。截止2024年一季度，A股板块房企总资产规模9.3万亿元，同比降幅扩大至-10%，
总债规模7.2万亿元，同比降幅扩大至-12%。
整体而言，房地产行业整体表现为进一步缩表。对于头部房企而言，持续的压降负债规模，也是在楼市调整期，提高抗风险能力的务实做法。
比如保利发展2023年资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%。截止今年一季度，货币资金余额1295.54亿元；资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66个百分点。
比如中海地产2023年净偿还债务156亿，年末持有银行结余及现金为1056亿元。截止2023年底，中海净负债率38.69%；加权平均融资成本3.55%，维持绿档。
比如滨江集团2023年权益有息负债360亿元，较上年末下降110亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%。
比如龙湖集团从2022年开始主动有序的压降负债规模。截至2023年末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。在手现金为604.2亿元。净负债率为55.9%，
剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。
且2023年龙湖第一次达成了全集团整体现金流为正，实现了约35亿的净现金流。
广发证券研究显示，
2023年房企持有型资产规模同比增长。
据统计，2023年A+H板块持有型资产，即投资性房地产规模达到1.9万亿元，同比增长5%。投资性房地产规模较大的房企包括华润（2628亿元）、中海（2077亿元）、龙湖（1998亿元）、招商（1270 亿元）、新城（1195亿元）、万科（1101亿元）等。
事实上，随着中国新房销量总体规模的缩减，
早先大量布局经营性房地产的房企，这两年表现出的稳健性，越来越受到投资者的关注
。
瑞银地产首席分析师林镇鸿日前表示，他在评级房企未来时，会非常看重哪家房企转变了商业模式，增加了商业地产的敞口，则可以产生更多的租金收入，让公司免受住房需求周期性调整影响。
比如龙湖集团的经营性收入与地产销售收入的比例就越来越高。2023年上半年，龙湖经营性收入129.7亿元，地产销售收入985.2亿元，经营性收入只占地产销售收入的13%，2024年1-5月，该比例已经提升至22%，显示经营性业务持续扩大的趋势。2024年1-5月，龙湖集团经营性收入约114.5亿（含税），同比增长9.7%，继续保持稳健增长。其中，运营收入约为60亿元（含税）、服务收入约为54.5亿元（含税）。
截止今年5月末，龙湖商业的整体出租率达到95.9%。截止6月30日，龙湖商业累计在运营商场达91座。2024年，龙湖计划将新开14座商场，其中8座重资产项目、6座轻资产项目。这也意味着到2024年底龙湖运营的商场将超过100座，届时也将正式来到“百MALL时代”。
随着中国楼市告别高杠杆、高增长的模式，未来谁能掌握更多的持有型物业，或将成为持续经营发展的基石
。龙湖集团表示，公司开发业务将不以规模为导向，而是注重量价平衡与投资兑现，提供好房子、好产品，保证高质量交付；运营、服务业务可以贡献稳定的利润和现金流，为公司流动性安全提供保障，并成为集团利润企稳，重回增长的重要引擎。
中信证券研报也持有类似观点。中信证券发布研报，看好房地产产业链的运营、流转和提质环节。中信证券认为，开发领域的供给侧产能出清较为充分，一些蓝筹企业保有核心资产和运营能力，目前估值具备较强吸引力。
另外一家商业运营较好的A股企业新城控股也是如此。2023年新城控股实现营业收入1192亿元，归属于上市公司股东的净利润7.37亿元。报告期内，公司实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；不含税物业出租及管理收入106.31亿元，物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利提升至32.73%；
物业出租及管理毛利率达69.90%。
