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NO. 1｜壹
当许多杭州人，正在为买不了房，或买不到房惶恐时，一些资深投资客却开始厌倦了。
前天晚上，我在微信上跟一位粉丝聊天。他手里已有4套住宅，还能空出两张“房票”——离婚房票和妹妹房票。不过，他却不想出手了。
作为投资客，他从来不买期房，一是看不准，二是不划算。
目前他已经收的，全部是急卖的二手房。卖家基本原价进原价出，他只付个税费。看准了，一周内必定下手，快得很。
但现在嘛，杭州二手房价都涨上天了，搏傻+横盘，很难再淘到“带血的筹码”。
所以从去年底起，该投资客已全面转战商业地产。先是收了东方郡楼下一个水果铺，2个月前，又收了隔壁一个转角铺，如今租给中介店。
20天前，还在中赢国际收了600㎡的写字楼。
他看了去年8月的一篇文章，得知东方郡江汉路上的洗车行，日租金都有5.2元，才决定“把鸡蛋放进多个篮子里”。
“目前回报率大概5.5%，不算高，但这部分资产我求稳，收租赚个养老金。”他说。
其实他太谦虚了。杭州底商的平均回报率，大约3%，他已跑赢了大盘。当然，还有更厉害的，有人去年买的春江郦城街铺，租给某美发店，年回报竟有7.5%！
前些天，该投资客还一度想买欢腾国际的LOFT，但发生了上海商住事件后，他决定暂停，继续投身商铺市场。
“离婚房票也好，商住也好，都是打擦边球。”他说，还是买底商政策风险小。
NO. 2｜贰
但是，多数普通购房者的感受，可跟这位投资客不一样。
前两天，我们写到底商时，有一位粉丝就评论说：二十年前一铺养三代，而今三代养一铺，城管电商双重利空！的确，身边买商铺被套的案例，屡见不鲜。
这个领域有很高的专业门槛。买对了，是下金蛋的鹅。买错了，就是千年大坑。
但现在，新房“全款托关系”也不一定买得到，商住的政策利剑悬在头上，许多人还是想看看商铺。可是，指导你买住宅的“砖家”一抓一大把；教你买商铺的，几乎没有。
最近我就遇到这么一位大牛，号称杭州“行走的买铺秘笈”。
大牛名叫王平，他不是那种到处讲课卖PPT的“砖家”，而是真正的“实战派”。十年前从下沙起步，横扫东部湾到大学城北。经他带领的雨龙商业，售出和租出的底商，就有1500多套。
一大批跟着他的投资客，都赚到了钱。经他运作，还一手培育了“阿斌野鱼馆”这样风靡下沙的新品牌。
从去年起，王平开始向杭州市中心进军，触角伸向更多优质的底商。
王平的“死忠粉”可不止投资客和商家。他进军市中心的消息传出后，连滨江、保利这样的大牌开发商，都开始和他战略合作了。
目前已开始启动的，包括金色黎明、万家星城。
此外，大名鼎鼎的地铁豪宅——保利·中央公馆的底商，也正由雨龙销售和招商。
那么，王平究竟有什么魔力，可以把暗坑无数的街铺，一一点石成金呢?
NO. 3｜叁
“一般人买底商，关注的就是地段和价格。”王平说，其实赚不赚钱，运营占了一半。
他随手跟我指了指对面一家店铺，是家一楼咖啡、二楼美发的“新概念店”。“生意很差，每天就那几个客人，怎么可能付得出高租金?”
王平说，这两种业态并不适合混搭。一定要做，也是美发放一楼，咖啡放二楼，会更合理。
雨龙的价值，首先是帮投资客选对地段，根据租金倒推合理售价。其次，就是通过业态规划，以及和商家对接，让同一间商铺，发挥出租金的最大潜力。
王平把这种模式，概括为“五赢原则”。
商户生意红火了，房东回报率高了，开发商顺利卖出商铺，居民生活变得更方便，雨龙也赚到了佣金。
比如，雨龙接下的宋都·东郡国际，就是一个经典案例。
从2013年起，雨龙先后代理销售、招商了东郡国际的1万多㎡底商，并为大学城北树立了社区商铺的售价和租金标杆。
一期、 二期商铺，当时创下一周内卖到一套不剩的辉煌纪录。
如今，东郡国际的底商早已开满，至少也都有5%—6%的投资回报。不少当年100多万买来的铺子，能租出8%以上的回报。
不仅跑赢支付宝，跑赢保本理财，连2016年中国的GDP增速都跑赢了……
跟着王平的一群死忠投资客，自然是乐开了花。
下沙沿江一带的居民，从梦琴湾、多蓝水岸到东东城，又何尝不是受惠于雨龙的运作，下楼做个头发，吃顿酸菜鱼，都有越来越多选择。
NO. 4｜肆
有些人听了，可能会有一点怀疑：包赚钱的投资，这世界上没几个人能做到吧?
的确，既然是投资，就一定有风险，商铺也不例外。但王平创造了一种“售后托管”方式，有一点类似天使投资者的对赌协议，来抹平风险。
在某些大项目里，雨龙会和投资客约定一个“托管期”，每年支付固定租金，最长达15年。
因为有对赌协议，王平接项目就会特别谨慎。如果地段不好，售价偏高，自己就要赔钱。另外，通过托管，一个楼盘底商的业态可整体筹划，更易提升租金水平。
打个比方，一条社区商街，如果投资客自己散租，可能同时开出四、五家美发店，谁都不赚钱。
若由雨龙来整体销售托管，就会限定，这条街上只能开两家美发店。然后，这个转角铺，必须租给联华超市；那个靠近大门的铺，不能开装潢店，等等。
对投资客来说，具体到某套商铺，开头几年可能不赚钱。但没关系，这个风险雨龙承担了。
一条商街，假设雨龙托管了50间底商，其中40间赚钱，5间打平，5间小亏，那么整体仍然有不错的利润。像不像天使投资的逻辑?
宋都·东郡国际就是这样一个典型托管项目。
经雨龙售出的所有商铺，都签约托管6年，分为前3年和后3年。平均下来，签定的回报率至少有5%，比正常水平高出两个百分点。
王平得意地告诉我，越来越多的投资客和商户，跟着雨龙尝到了甜头。
一位台州客户，去年5月，买了两套保利·梧桐语的小商铺托管，5%的回报。最近，得知雨龙新接了金色黎明的底商，又来买了间90㎡的单层铺，400多万！
听完投资客的故事，我在想，是不是该为王平拉一个粉丝群呢?
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透明售房网整理发布
编辑 | 刘建朝
